说起老破小，不少人第一反应就是等拆迁，过去十几年时间里，“拆迁户”一度成为了暴发户的代名词，然而，很多人可能不知道的是，今后拆迁户可能会越来越少了。

《城市更新“十五五”规划》在总体要求中明确提出要坚持保护第一、应保尽保、以用促保，还强调坚决防止大拆大建、拆真建假。

当然，不让随便搞以前那种拆迁，并不代表住在老破小里的老百姓就不能改善生活环境了，这次国家专门将城市更新独立编制为国家级专项规划，老破小的改造自然也在其中。

也就是说，符合条件的危旧住房，可以按原拆原建的方式整栋拆除重建，但问题来了，国家层面是“支持”而非“强制”，最终拆与不拆，一定程度上也要看老百姓自己。

有人支持原拆原建，也有人提出另一种思路，即“推倒不建，以旧换新”，那么，这两种模式各有怎样的优势和劣势呢？

原拆原建：最难的是开头

老破小的房龄过老，各种小毛病层出不穷，修补起来也是治标不治本，即便想卖出去，也免不了压价。

况且很多老破小的居民都是扎根多年的老人，他们在老房子里住了几十年，要是偏偏在晚年搬走，日常生活中处处不习惯不说，连相处多年的老邻居都见不着，社交瞬间清零，这是大多数老年人都接受不了的。

但若是能原拆原建，不仅能住上安全又舒心的新房子，提升生活品质，还能继续维持多年的邻里关系和生活圈，就连房价都还有上涨的空间。

值得一提的是，现在虽然不少地区都在开展老旧住宅原拆原建项目，但真正能顺利推行的却不多，原因主要集中在两个方面，一是资金筹集困难。

由于目前还没有统一的核算标准，各地原拆原建的出资情况并不一致。有的地区尽管有政府补贴，但真正承担资金大头的是居民自己，一些项目中，居民出资比例甚至超过80%，政府补贴只占小头，对普通家庭而言，这显然不是一笔小钱。

更何况，过渡时期的租房费用，以及新房建成后的物业费、装修费、搬家费等，林林总总叠加在一起，几乎没有哪一项是可以省掉的。

二是居民达成共识困难。原拆原建项目在实际推行过程中，很多城市都要求全体业主100％同意，但要想让所有人都满意，难度却不是一般的大。

成都一小区启动重建项目时，因为业主同意率仅达到99.99％，导致项目卡住无法推进。

相比之下，以旧换新最主要的麻烦，集中在“换”这个环节。

以旧换新：麻烦集中在“换”

这一政策对于老百姓来说自然是好事，既不用为了重建新房等好几年，也不用跟邻居扯皮纠缠，卖掉旧房子就能拿钱去买新房，不过，这种模式仍然存在一些比较难解决的问题。

旧房如果由国企收购，收购价很可能低于市场价，但如果由居民自己找中介挂牌出售，还需要支付中介费，而且目前房地产市场较为冷清，老破小二手房成交难度比一般的二手房还要高。

更何况，不管是国企收购还是自行出售，现实的情况是，新房的价格一般都会比旧房要高，毕竟不少人换新房的一个重要原因就是想搬进一个宽敞一点的房子。

再加上一些老破小的建筑面积都比较小，60到70平方米的小房子比比皆是，所以人们换新房的时候就会更偏向于往大了挑。

这样一来，就算成功把旧房卖了出去，可要买新房再重新装修，光靠专项补贴的那笔钱，大概率也不够填补这个缺口，最后估计还得自己再掏一笔钱。

其次，以旧换新时，新房与旧房的位置、户型、面积若是有差距，中间的差价计算起来也十分困难。

很多居民以旧换新无非是想住得舒服点，但旧房有的是学区房，有的位于周边商圈和配套设施完善。

这些优势如果新房没有，那就可能需要提供补偿，但对于补偿方案的具体内容，真正讨论起来，耗费的时间恐怕也不会比原拆原建少。

说到底，不管是原拆原建还是以旧换新，都不可能面面俱到，那么，全国这么多老破小，究竟该何去何从呢？

老破小究竟何去何从

先说原拆原建，针对业主同意率，今年10月，有地区已经明确提出经专有部分面积占80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意，即可申请纳入试点。

双90％的业主同意后，就可以启动规划、建设审批手续办理，只不过除法定排危抢险外，拆除仍需全体业主同意。

说白了，老百姓真正纠结的，往往不是老破小改造这件事本身，而是不知道从哪开始，也不知道怎么规划才不至于算亏，签字同意难、以旧换新难，很大程度上都卡在这里。

总而言之，如今拆迁暴富的可能性已经很小，对普通家庭来说，老破小改造最务实的第一步，是把账算清楚。

什么样的方案能省钱，什么样的方案看着划算、实际上反而掏得更多，都要心里有数，毕竟这笔钱掏出去，换回来的是往后十几年的居住条件，算不明白，苦的是自己。