2万+！河西“老大难”，价格大跳水

河西南的“吊车尾盘”，突然甩出地板价，抢跑了！

最近，江宸府直接放出一波让人惊掉下巴的价格：

单价只要2.65-2.8万/㎡，143㎡四房两卫，总价380万起；198㎡四房三卫，525万直接拿下。

这个价格有多狠？

别说跟它自己2022年的开盘价比——当年销许均价约46865元/㎡，还得再加3800元/㎡的装修包，加起来单价5.07万/㎡。

就算跟它2021年的拿地价35907元/㎡比，也活生生低了将近1万/㎡。

换句话说，地价还在那儿杵着，房价已经先跪了。

其实在2025年9月，江宸府就悄悄成交了第一套二手房，一套143㎡，388.8万，折合单价2.72万/㎡。

当时算是个信号，没想到这次直接一手房自己把价格摁得更低。

来盘一盘它的“出身”

这块地是2021年5月20日拍的，经过12轮竞价，直接顶到最高限价，成交楼面地价35907元/㎡，被下关城开和南京宏顺联手拿下。后来阵容进一步扩大：下关城开、宏顺地产、中梁地产集团、银城国际，四家一起开发，银城负责操盘。

四家开发商还专门搞了个合资公司——“南京云雁元锦房地产有限公司”，也就是江宸府的项目公司。

后来银城不行了，项目也曾经历一波封盘。现在天眼查一查，这家公司现在已经是经营异常状态了。

小区是2024年底交付的，比原计划晚了半年。

总共2栋楼，4年才卖60套

江宸府总共就两栋楼，体量不大，但据网房数据显示，到现在还有124套房子没卖掉。

从2022年4月开盘算起，4年时间，拢共只卖了60套。

就这么点量，还卖得这么费劲。

再看它周边的二手房，价格也差不多在这个水平线。

换句话说，这一波降价，基本就是直接打在河西南的“底部区间”了。

别的不说，看到项目现在价格2字头，前期业主心如刀割，但没办法，哪里都无法跟4年前的价格比了，都很无奈。

除了项目本身存在一些硬伤，这一波降价抢跑，背后其实有几个实打实的客观原因

1️⃣ 四年过去，市场变了，买房人的口味也全变了

现在南京的楼市有多卷，懂的都懂。

会所、大门、景观、外立面……以前是加分项，现在直接变标配。

江宸府这批产品，放在2022年就没卖完，放到现在更是被卷成了“前朝遗物”。

在产品力这条路上，它几乎是原地踏步，而市场早已换了人间。

2️⃣ 河西南的“滤镜”，已经被现实磨没了

过去河西南为什么火？

说到底就是“倒挂+难买”，让人对这片土地自动上了一层滤镜——住河西南≈身份标签。

现在市场一冷，倒挂没了，滤镜也碎了。

再加上南京不少板块新房供应跟上来了，很多人直接在家门口置换，根本不用跨板块折腾，河西南的外来购买力直接被削掉一大块。

至于江宸府本身，也不是没有优点。

它确实有秦淮河景，出门就是地铁2号线和7号线换乘站螺塘路站，交通是实打实的方便。

但问题是，这些优势撑不起它现在的产品定位。地块小，小区景观做不出花来；周边安置房还不少；光靠一条河，很难撑起143㎡、198㎡这种改善面积段。

要么早早降价抢跑，要么定位小面积刚需，结局可能都会不一样。

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