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楼市是不是已经见底了？

最近楼市又热闹起来了，一线城市成交回暖，部分地方地王又出现了，挂牌量开始下降，房价跌幅也在收窄。

不少专家开始给出类似判断：房地产调整已经进入底部。

可问题是，这句话过去几年大家听了不止一次，成交一涨就叫反转，房价一跌又叫磨底，怎么解释都能闭环。

但如果非要给出一个答案，我认为很多人从一开始就问错了问题。

因为未来的房地产市场，很可能不再是一起涨、一起跌，而是彻底分化，

关键是分清未来到底哪些城市能率先走出来，哪些城市还要继续承压？

供给端，库存确实在降，但降得很被动

库存确实在降，到今年5月底，商品房待售面积7.71亿平方米，同比降了0.4%，已经连续3个月往下走了。

百城住宅库存从2022年4月的5.23亿平方米降到今年4月的3.92亿平方米，四年清掉了1.3亿平方米。

但这里有两个问题，一个是库存总量收入降了，可卖完这些房子需要的时间仍然在30个月左右。

更关键的是，不同城市的库存情况完全不是一个世界。

北京、广州、杭州这些地方，存量住宅用地不但没少，反而还在增加。

而那些小城市呢，库存堆得高高的，就是没人愿意接盘。

开发商也不傻，1到5月全国新开工面积同比降了22.6%，新开工规模只有同期新房销售规模的57%。

说白了，开发商现在只敢在确定性高的城市拿地盖房，其他的地方，能不动就不动。

供给收缩是全方位的，但收缩完之后，资源只会往核心城市挤。

需求端：二手房在跑量，但跑的是以价换量

再看需求端，楼市确实走出了一波小阳春。

上半年20个重点城市二手住宅成交了76.1万套，同比涨了5.6%。

北京、上海都创了近五年同期的成交新高，6月上海二手住宅成交16670套，同比增长26%，乍一看热闹得很。

但你仔细看两个细节。

第一个细节，上半年百城二手住宅价格累计掉了2.9%，6月份环比还在掉0.42%。

也就是说，量涨了，价没涨。

第二个细节，上海成交的二手房里面，300万以下的房子占了58%，同比增长了41%。

这不是改善型的人在追涨买房，这是刚需在趁着降价捡漏呢。

量是被价格砸出来的，不是被信心抬起来的。

新房那边就更冷清了，上半年百强房企销售总额只有15863.6亿元，千亿规模的房企现在就剩保利、中海、华润三家了。

而且20家代表房企里，45.5%的业绩都来自一线城市，这意味着三四线城市的房子，是真的卖不动。

楼市要回暖，还得看信心

判断楼市有没有真正见底，最关键的数据不是房贷利率，而是居民到底愿不愿意贷款。

现在新发放个人住房贷款加权平均利率已经降到约3.1%，这个利率放在过去，足够让很多购房者兴奋一阵。

可前5个月，住户贷款不但没有明显增加，反而减少了6314亿。

其中短期贷款减少6942亿元，中长期贷款只增加628亿元。

与此同时，前五个月住户存款增加了5.63万亿元，每天有超过370亿的钱被存进银行，就是不肯拿出来花。

这就有点尴尬了，银行不断告诉你：贷款已经很便宜了，人们的回答却是先存着吧。

居民中长期贷款主要就是住房贷款，只增加628亿元，至少说明居民主动加杠杆的意愿依然很弱。

问题已经不是月供能不能再少两百块，而是大家对未来收入有没有把握。

买房不是买台家电，今天打折就立刻下单，它背后往往是二三十年的负债。

只要人们担心工作不稳定、收入增长放缓，或者房价买完还会跌，利率再低，也很难让人痛快签字。

真正的楼市信心，不是售楼处又坐满了人，而是居民愿意把长期贷款重新加回来，一点，目前还没出现。

还有一种常见说法：说二手房挂牌量开始回落，说明抛售潮结束，房价快稳住了。

这个逻辑有一定道理，但不能说得太满。

挂牌量下降，可能是房子成交了，也可能是房东发现降价仍然卖不掉，索性撤牌出租，或者干脆再等等。

真正重要的是价格，2026年5月，百城二手住宅均价环比下降0.32%，同比下降7.99%。

虽然跌幅比前几个月有所收窄，但100个城市的二手房价格同比仍全部下降。

这说明二手房最猛烈的降价阶段可能正在过去，但买卖双方还没有形成新的价格共识。

房东觉得已经跌太多，不愿意再降；买家觉得以后可能更便宜，不愿意加价。双方互相盯着，成交靠急售房推动。

这种状态可以叫磨底，但和反转之间，还隔着居民收入预期、库存出清和价格企稳三道门。

未来房地产市场最大的特点不是普涨，而是长期分化。

咱们看看国际上的经验，一个国家房地产市场从见顶调整，到重新回到上一轮高点，大多数都得十年以上。

核心城市优质住房可能率先企稳，甚至重新出现上涨；普通城市、远郊板块和产品老化的住房，则可能继续以价换量。

现在房地产已经没有全国一盘棋这回事了，只有一城一策、一盘一命。