2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京召开，会上有一句话分量很重：我国城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。

这句话不长，可对手里有房的家庭来说，意思很明确，过去那种“盖得多、涨得快”的日子已经翻篇了。

翻篇之后，最先要面对新问题的，是手里握着两套房的那批家庭。

这批家庭的数量可不少。

中国人民银行调查统计司2019年在全国30个省份对三万多户城镇家庭做过一次资产负债调查，结果显示城镇居民家庭住房拥有率为96%，有两套住房的家庭占31%，三套及以上的还有10.5%。

一个城镇家庭里平均拥有住房1.5套，房产在家庭总资产里占了将近七成。

讲实在的，对这些家庭而言，房子早就不只是住的地方，它是一家人大半辈子攒下来的家底。

到了2026年，这份家底接下来会怎么走，有业内人士给出了一个判断：两套房家庭大概率会走向三种结果。

至于走向哪一种，主要看房子在哪、房子新旧，还有主人愿不愿意打理。

地段品质定身价，以旧换新求精简

以前不少人买第二套房，心里的算盘很简单，买到手就是赚到了，放几年转手就有差价。

这个算盘现在打不响了。

国家统计局公布的数据显示，2024年全国新建商品房销售面积为97385万平方米，比上一年下降12.9%。

总量往下走的同时，市场对房子的挑剔程度却在往上走。

核心城市里靠近地铁、学校和医院的成熟小区，买的人和租的人依旧不少。

人口持续外流的地方，房龄偏老、没装电梯、周边配套跟不上的房子，挂出去往往要等很久才有人来看。

两套房的价值，就这样按城市、按片区、按品质拉开了差距。

还有一个变化容易被忽略。

住房城乡建设部组织编制的国家标准《住宅项目规范》，从2025年5月1日起正式实施，新建住宅层高不低于3米，四层及以上要设电梯，隔声、节能和无障碍要求也一并提高。

新房的门槛抬高了，买房的人自然会拿这把尺子去量二手房，老房子的短板一下子就明显了。

所以不少两套房家庭开始琢磨“换挡”，把位置偏、品质一般的那套卖掉，钱集中起来换一套更好住、更好出手的房子。

政策这几年恰好给这条路铺了砖。

2024年9月26日，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳。

中国人民银行和国家金融监督管理总局随后明确，自2024年10月1日起，商业性个人住房贷款不再区分首套和二套，最低首付款比例统一为不低于15%。

2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，自2024年12月1日起，家庭购买第二套住房，面积在140平方米及以下的，契税按1%征收。

2025年5月8日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年以上首套房利率降到2.6%。

2025年8月以后，北京五环外、上海外环外的购房套数限制相继放开，深圳也在大部分区域取消了套数限制。

首付低了，税费省了，利率降了，限购松了，一卖一买之间的成本比过去轻了不少。

这一轮置换算不上割肉离场，图的是手里的资产更集中，用起来也更顺手。

租赁新规立章法，闲房出租稳收益

两套房家庭里，最常见的打算就是把多出来的那套租出去。

可话又说回来，以前出租这件事，规矩一直不太清楚。

押金退不回来、房东随意涨租、客厅隔成好几间租给不同的人，这类纠纷在不少城市都很常见。

2025年7月，国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，这是我国住房租赁领域第一部行政法规。

条例写得很具体。

出租的住房要符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的安全标准，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室这些非居住空间不能单独租出去住人。

押金的数额、返还时间和可以扣减的情形，都要在合同里写清楚。

住房租赁企业要如实报送信息，不能发布虚假房源，也不能用暴力、威胁等手段逼租客退租。

规矩立起来，房东和租客各自该做什么、不该做什么，都有了依据。

对手握第二套房的家庭来说，出租的门槛确实抬高了一点，但房子只要达标、合同只要规范，后面的扯皮会少很多，收益也更有准头。

需求这一头，同样有支撑。

国家统计局数据显示，2024年末全国常住人口城镇化率达到67%，每年都有大量年轻人和新市民进城工作，其中很多人在相当长的时间里会选择租房。

房东可以自己出租，也可以交给备案过的住房租赁企业打理，省心程度和收益水平各有不同，按自家情况挑就行。

有业内人士的看法是，往后衡量第二套房值不值，不能光盯着它能卖多少钱，还得算一算它每年能稳定带来多少租金。

城市更新换新颜，老旧住宅焕生机

不少家庭的第二套房，是早些年买下的老房子，也有的是父母留下的老公房。

这类房子毛病差不多，楼龄长，管线旧，楼道窄，有的六七层也没有电梯，自己住不方便，租和卖也不占优势。

过去碰上这种房子，很多人的办法就是空着不管。

现在这个思路可以换一换了。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，稳妥推进危险住房改造。

中央城市工作会议又把存量提质增效摆到了突出位置。

城市工作的重心从盖新楼转向把已有的楼和小区修好，老房子就等来了重新收拾的机会。

改造的动作已经铺开了好几年。

按照住房城乡建设部公布的数据，2019年至2024年，全国累计新开工改造城镇老旧小区约28万个，加装电梯、更新管网、增设停车位，补上养老和托育设施，很多小区跟改造前比变化很大。

2025年12月召开的中央经济工作会议，又对稳定房地产市场作出部署，提到因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，有序推动“好房子”建设。

一套老房子所在的小区如果进了改造名单，楼道翻新了，电梯装上了，周边配套也跟上了，住起来是另一番样子，再出租或出售都会好办很多。

有业内人士提醒，手里有老房子的家庭，不妨多留意当地的城市更新计划和老旧小区改造名单，按规定参与进来，该分摊的费用配合分摊。

老房子未必就是包袱，赶上这一轮城市更新，它完全可能重新变成一套好用的房子。

三种结果并排放着看，背后其实是同一个方向。

房子正在从单纯的投资品，一步步回到居住和使用的本来位置。

2025年10月召开的党的二十届四中全会，对“十五五”时期提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设。

信贷、税收、租赁、城市更新几条线一起往前推，市场稳住了，住房品质也在一点点往上提。

对手握两套房的家庭来说，眼下最该做的，是把两套房的位置、品质和用途重新盘一遍。

自住那一套，住得舒心最要紧。

另一套是拿去置换，还是规范出租，还是等小区改造完再作打算，要看所在城市的政策，也要看自家手头的实际需要。

交易成本降了，租赁有了章法，老房子也有了翻新的机会，可走的路比几年前宽了不少。

两套房最后落到哪一种结果，很大程度上取决于家庭自己怎么规划、怎么打理。

“房子是用来住的”，在“十五五”开局的2026年，这句话正一点点落到市场的具体规则里。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国务院.住房租赁条例[EB/OL].中国政府网,2025年7月.

[2] 中共中央办公厅,国务院办公厅.关于持续推进城市更新行动的意见[EB/OL].中国政府网,2025年5月.

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