高盛给中国楼市算了账：别被天量库存骗了，2028年新房或不够卖？

如果你这两年一直在听“房子多得卖不完”，下面这个数字可能会让你停下来多看两眼：

高盛团队挑了18个不同层级的城市，一个项目一个项目地核对开工到哪一步、封顶没有、拿证没有、网签了多少套，最后发现，这些城市账面库存按正常速度要七年左右才能卖完，但真正手续齐全、今天就能签合同网签的房源，只够卖27个月。

七年和27个月之间的裂缝，藏着的才是中国楼市接下来十年真正的底牌。

裂缝里装的是什么？

平均36%的“库存”是还没有开工的净地，其中2021年之前拿的那批地尤其难动：

有的开发商资金早就断了，有的当年拿地成本太高，按现在的房价盖出来就亏，搁着不动比硬着头皮开发更划算。

能开工的项目里，接近一半没有按原计划破土，超过一半赶不上原定的竣工节点。

再叠上一批户型老旧、配套跟不上的尾盘，挂很久也走不掉，账面上是存货，实际上已经很难变成有效的供应。

高盛算过一笔更远的账：

如果这些卡住的库存一直盘不活，到2035年，全行业18万亿总库存里，真正能达到销售条件的只剩2.9万亿。

真正把裂缝撕开的，是2026年8月底五部委联合推出的“828新政”。

住建部、自然资源部、央行等五个部门一次性推出了覆盖土地、销售、信贷的制度组合，最硬的一条是新出让土地优先走现房销售，预售项目的门槛也抬到了主体结构封顶。

过去开发商拿地几个月就能卖楼花回款，用一笔启动资金撬动整个项目滚动开发；现在要把房子盖到接近现房才能卖，从拿地到回款的周期直接拉长两到三年。

老预售制下攒下来的货卖一套少一套，新规则下补上来的货又跟不上节奏。

高盛由此判断，全国新房可售货源会在2028年前后出现断崖式收缩，2028年全国可售新房面积同比降幅可能达到39%；

而一线城市因为库存结构更干净、去化更快，缺口会提前到**2027年**就显现出来。

北京、上海、深圳的买房人，可能是最早感受到“新房没那么多可挑”的那一批。

供给收缩只是第一张倒下的牌。沿着时间线往远看，后面还有几张牌会一张接一张地落下来。

2031年的土地市场，是第二张。

现房销售不只是推迟了卖房的时间，它把开发商过去“卖了房回款再拿地”的高周转链条从根上切断了。

往后开发商只能用项目净利润去拿地再投资，拿地能力整体下一个台阶。

高盛测算全国300城住宅土地出让金会从2026年的1.66万亿元一路往下走，到2030年降到6100亿元左右，2035年进一步滑到约400亿元；

其中2031到2032年会出现加速下行，同比降幅超过五成。

地方土地财政的压力，到那个阶段才会真正摆到台面上，而不是像现在这样靠核心城市优质地块的局部热度就能缓冲过去。

2032年的新开工和开发投资回升，是第三张，也是最容易被误读的一张。

很多人看到“投资反弹”就以为购房需求回来了，但高盛给出的驱动力不是需求，而是拆迁重建。2000年之前建成的住宅会陆续跨过40年房龄，原址拆迁改造的需求从2032年开始明显提速，托底新开工规模。

但这类重建大多是回迁安置，不会制造出大量拿着钱进场的新增购房群体，也很难替市场上的存量商品房去库存。

需求端唯一一个真正的拐点在2030年。

到那时候，城镇化率会突破70%，户籍家庭的住房自有率接近95%，刚需和改善型需求的下滑速度会明显加快。

高盛把2027到2035年的总需求预测整体下调了16%，长期来看，扣除拆迁之后的新增住房需求是一个持续收缩的量。

把这几张牌串起来，房价的节奏就清楚了。

2027到2028年，全国新房均价预计每年还有3%左右的跌幅，二手房因为房源更旧、竞争更激烈，跌得会比新房更深；

2029到2030年止跌横盘；2031年起进入年均3%左右的温和回升。

一线城市会跑在前面，高盛把上海、深圳截至2028年底的累计涨幅预测从15%上调到了20%，核心原因不是需求突然变强，而是供给收缩来得更早、更集中。

但这里要留一个清醒的注脚：

这是供给收缩先于需求收缩带来的企稳，不是过去那种普涨行情的回归。

土地市场和开发投资持续偏弱，会反过来压制地方财政、居民收入和购房能力，所以复苏的力度大概率是温和的，不是猛烈的。

还有一个被很多人忽略、但对普通家庭影响最大的变化，是市场重心的切换。

高盛预测，二手房成交占整体住宅交易的比例会从2026年的53%升到2030年的63%，2035年达到75%。

十年之后，每成交四套房子，三套是二手房。

新房会从大众消费品逐渐变成偏向改善的小众产品，靠更好的户型、物业和社区品质撑溢价，但不再承担“主流供应”的角色。

对普通购房人来说，这意味着“买新房”本身会变成一个越来越窄的选择题，而不是像过去二十年那样，是一个默认选项。

房企的活法也跟着变了。

过去看谁转得快、杠杆用得足；往后看的是手里有没有足够的可售资源、土地储备是不是压在核心城市、债务负担够不够轻。

高盛在报告里明确把招商蛇口上调至买入评级，维持对中国海外发展、华润置地、金茂的买入，同时对新城控股、万科给出卖出评级，背后就是这套逻辑：

能穿越这一轮的，大概率是那些可售资源足、核心城市占比高、杠杆低的头部央企国企；而2027到2029年那轮偿债高峰，会是不少高杠杆民营房企真正的坎。

最后说一句最实在的。对普通购房人来讲，“等等看”不是不可以，一两年内市场整体仍然偏弱，不用急。

但高盛的这份推演指向一个值得认真对待的时间窗口：

到了2027、2028年前后，核心城市里真正地段、产品、交付都让人放心的新房，会比现在少得多。

到那个时候，问题可能不再是“买不买”，而是“还有没有得挑”。

这份报告不是让你去赌房价大涨，它的价值在于提醒一件事：账面上的天量库存，和货架上真正能拿的东西，从来就不是一回事。