苏州常熟一村民翻建自住危房被告知得先拆副业用房 如暂不拆需缴20万元押金

近日，苏州常熟市碧溪街道白莲村村民李先生向问政江苏反映，自有住宅建造至今已有三十余年，目前墙体大面积开裂、木质屋梁腐朽变形，存在房屋坍塌等安全隐患，亟需危房翻建，但村委会要求将李先生家的副业用房一并拆除才可进行翻建，如暂不拆除，需签署《建房副业用房处置协议书》，并按协议缴纳20万元押金。

自住房屋已出现下沉情况

副业用房手续齐全

相关文件并未标注“临时”字样

李先生告诉记者，涉事房屋是自家用于服装厂住宿的，为早年经乡镇政府正规审批核发村镇准建证的附属用房，审批手续完整合规，“我手上有1995年乡镇土地管理所盖章核发的建房审批单，这是当年法定主管部门出具的行政许可文书。”李先生表示，证件全文无任何“临时建筑、限期到期拆除”相关标注，属于历史合规经营性用房。

1995年的准建证上并未标注“临时”字样

记者联系上白莲村村委会张书记，他表示，村委会此前与李先生家有过一份协议，约定李先生家不再经营服装厂后就无条件拆除。对此说法李先生并不认可，他告诉记者，目前服装厂确实已不再经营，自家也确实于1993年签署过建房协议书，其中手写备注104平方单层房屋停业则拆除，但此协议不符现状，“1993年协议约定的是104平方单层建筑；而1995年土管所正式核发的准建证审批面积为114平方两层楼房，建设规模、层数、面积已全部重新核定。”

1993年协议约定：停止营业拆除房子

李先生认为，1995年土管所明知旧协议内容，仍出具全新标准的建房许可，等同于官方推翻、覆盖了1993年协议的全部原有约定，包括停业拆除条款。此外，协议全文只约定停业拆除，没有写明翻建自住主房必须签署远期拆除承诺书，李先生觉得村里现在将危房翻建与拆房承诺强行绑定，超出协议原文范围。

20万元押金，从何得来？

《建房副业用房处置协议书》提到需缴纳建房押金20万元

对于村委会提出的20万元押金，李先生也认为不合理。“准建证上的面积为114平方米，村里却以200平方米核算押金价格。”对此，张书记告诉记者，此面积是由该房的两层面积进行核算的，每平米1000元，共计20万元。此外，张书记还表示，此房确属历史遗留问题，“但其实村里并不要李先生家的20万元押金，只希望他将该副业用房拆除。”

李先生查询常熟市碧溪新区《关于印发<碧溪新区农村住房建设实施细则>的通知》后发现，该文件中第十二条规定：作为临时工棚使用的未拆附房等保证金1000元/平方（面积一般不超30平方米且在原宅基地范围内）。虽然村委会确实是以文件规定的1000元/平方收取押金，但李先生认为自家副业用房面积远超30平方米，不适用此规定。

然而，《市政府办公室关于印发<常熟市农村住房建设管理办法（试行）>的通知》第十七条中规定，建设新房前必须拆除原有主房及所有相关设施。对此，李先生认为，文件里“主房及相关设施”指自住房屋附带的简易搭建，自家这套副业用房是1995年单独审批的114平两层经营性用房，独立发证、独立占地，不属于主房附属配套。

李先生认为，危房翻修和拆除副业用房是两码事，“就算副业用房在使用上存在不合规的地方，相关部门也应当单独依规处置，不能以此捆绑、卡住自住住宅的翻建审批。”

律师解读

1995年乡镇土地管理所核发的准建证

具有更高的法律效力

对此，问政江苏记者咨询了江苏亿诚律师事务所葛栋律师，葛律师认为，1993年协议系李先生与村委会之间的自治性约定，而1995年乡镇土地管理所核发的准建证，属于行政机关依法作出的行政许可，系授益性行政行为，具有更高的法律效力，1995年准建证审批的面积为114平方米两层楼房，建设规模、层数、面积已全部重新核定。在明知旧协议内容的情况下，行政机关仍核发全新的建房许可，基于信赖保护的原则，从行政法角度可以理解为以新的行政许可取代了旧的协议约定。村委会以1993年协议中的“停业拆除”条款约束1995年准建的房屋，存在法律上的瑕疵。

同时，葛律师表示，从规范依据看，《碧溪新区农村住房建设实施细则》第六条规定“农户建房时，必须先拆除旧房和各类违章建筑”，但李先生家的副业用房系经合法审批的房屋，并非“违章建筑”，葛律师认为因此不适用该条款。根据《碧溪新区农村住房建设实施细则》第七条，附房面积一般不超过20平方米。李先生的副业用房面积远超此标准，在现行政策下确实存在合规性问题。村委会将危房翻建与拆除副业用房捆绑的做法，缺乏充分的法律依据。对此，问政江苏将持续关注。

来源：问政江苏