Deepseek分析：现在着急抛售房产的人，日后都会遗憾？原因很简单

现在着急抛售房产的人，日后真的都会遗憾吗？在这轮楼市深度调整中，卖与不卖的抉择背后，究竟藏着怎样的经济逻辑？

中国过往依靠投资于物拉动增长的模式已延续多年。中国制造业的全球产能占比几乎达到30%至35%，在GDP中的占比也高达25%左右。

在这种情况下，投资于物相对容易，也比较容易形成产能、形成增长。但投资于人是一个慢活，因为增长的最终目的还是要落实到人民福祉的提升上。

这就涉及到如何把生产创造出来的价值量最终实现出来，相较于投资于物而言，这一过程会更为漫长，也更为困难。第一个原因是物价问题。

GDP平减指数为负，PPI从2023年第二季度以来一直处于下行区间，虽然今年第一季度出现了一些边际变化，但总体上仍是价格下行阶段。

这意味着名义增长低于实际增长——目前实际增长大约在5%左右，但名义增长没有那么高，而微观主体感受到的正是名义增长，因此存在一定的体感差异是比较正常的。第二个原因在于分配环节。

居民可支配收入在GDP中的占比并不高，过去五年基本维持在43%左右。在此情况下，居民真正可以用于消费和投资决策的资金量，其感受自然不像宏观数字那么好看。

中国经济对国际市场的依赖度较高，当进出口占比过大时，就意味着投资与消费的占比相对较低，而投资与消费才是有效需求的重要构成部分。从投资角度看，经过几十年高强度的投资，中国许多产业已经出现产能过剩。

新能源汽车产能占全球的65%，空调产能占80%以上，手机产能占70%，大量传统行业的产能都已过剩。因此，投资于物的空间不像以前那么大了，这也是内需不足的重要原因。

当讲到投资于人时，其目的之一就是希望通过这一领域把投资再提高一些，缓解有效需求的不足。而需求的另一个重要来源是消费，消费本身取决于消费者的信心和收入情况。

在整个经济发展面临结构转型的大背景下，如何稳定信心，是真正拉动内需、特别是提振消费的重要手段。提升居民可支配收入非常重要。

目前中国居民消费不到GDP的40%，其中一个关键数据是居民可支配收入只占GDP的43%。如果不借钱消费，43%就是上限，扣除储蓄部分后剩下的不会超过43%，而一般发达国家这个数字大约在60%左右。

朝这个方向做一些政策上的调整，是必要的选择。

在提高居民收入的政策路径上，刘教授认为首先经济要发展，产业要均衡发展，不能把主要资源都配置到少数行业里，只有均衡发展才能带来更多就业机会、提高劳动收入、给不同生产要素合理的回报，这可能是最重要的一点。其次，在分配上可以做一些调整。

财政转移支付方面，能否直接针对居民个人，越过中间环节，直接提高居民的可支配收入。去年出台的一些政策，包括针对农村人口养老标准的提升、生育方面的扶持等，客观上起到了转移支付作用，提高了居民部门的可支配收入。

另一个短板是财产性收入。中国居民财产性收入大概只占GDP的3%到4%，如果能够提升到15%或16%，就意味着居民可支配收入能够增加将近12个百分点。

这就需要一个能够给投资者合理回报、上市公司质量较高的资本市场，同时金融体系本身也应在普惠金融领域有更大发展，让金融体系更好地为中国居民提供财产性收入。财政政策、货币政策与整个资本市场的发展本身是一个系统，空间还是比较开阔的。

在消费结构调整方面，中国居民消费率不高，仅40%，而服务消费在消费中的占比只有46%，不到一半。也就是说，54%的消费仍是商品消费。

到2035年，中国的服务消费大致应占到消费的60%左右。这一领域也是未来投资于人的重要方向，即提供高质量、性价比合理、人民群众有支付意愿的优质服务消费。

这对企业而言也是一个提示，服务消费领域可以大做文章，改善经营状况。针对全球范围内AI、芯片等硬核科技领域的资源汇聚现象，刘教授给出了辩证的观察。

这些领域出现了许多市值很高的大企业，中国的科创板、美国的科技"七巨头"都是典型例证。这对拉动全要素生产率有好处，因为全要素生产率增长不足本身就是全球经济面临的挑战。

这些硬核部门在整个经济中的占比大约只有17%，另外83%怎么办，正是所谓K型分化焦虑的所在。经济的一部分发展非常好，像上了驱使一样，但另外80%多如果没有合理的政策支撑，活力不足、创新不足或金融支持力度不够，就可能向下背离。

因此，对拉动全要素生产率的关键领域需要投入资源、提供金融支持，但同时对解决大部分就业、能够提供优质服务消费的领域，政策也不能偏废。中小微企业与民生、就业以及商品消费、服务消费直接联系在一起，离消费端、需求端最近。

好的金融最简单的判别标准，就是能否用简单直接有效的方式、以最低的成本，把稀缺的资金配置到那些改善民生、促进经济良性发展、保证中国经济可持续发展、乃至提升全要素生产率的领域。因地制宜"发展新质生产力，这四个字非常重要。

大的中心平台城市在资金方面对AI、人工智能、具身智能等领域有更多的展现和投资可能性，而中小微企业则与民生社会紧密相连、与就业和消费直接相连，离需求端最近。视野要更开阔一些，不是只有AI和数字经济，服务业和"人间烟火"也是未来的投资机会。

目前中国按常住人口计算的城镇化率约为67%，但按户籍人口计算的城镇化率大约要低18个百分点，也就意味着14亿人口中约有18%的人居住在城市但没有城市户籍。社会福利，包括教育资源、医疗资源、公积金购房等福利，并没有均等化覆盖到这个群体。

其后果是他们的发展潜能受到抑制，同时他们也不愿意完全放弃土地使用权，处于在两个世界之间寻找归宿的尴尬状态。如果把新市民问题解决好，会带来大量的住房、消费、教育等需求，对改变产业结构也是非常重要的一环。

目前城乡人口中大约22%到23%的人口从事农业生产活动，但农业只贡献了不到7%的GDP，说明农业本身并没有很好地实现集约化生产。对于商品房存量高企与新市民住房需求得不到满足之间的矛盾，建议对房地产的理解需要拓宽。

房地产除了投资属性，还有消费属性——高质量的长租公寓或保障性住房，能够为居民提供稳健的居住条件，这本身就是一种服务消费形式。因此，房地产的发展可能需要从开发商模式转型为运营商模式：从"拿地—贷款—修房子—卖出去"，转变为长期运营。

能否把住房公积金和REITs联动起来，去收购一些存量商品房，把它转成长租公寓，用市场化机构运营，并通过REITs方式出表。

目前中国的REITs都是以基础设施为底层资产，据测算存量资产规模约140万亿，而住房这一块的存量资产规模接近400万亿。这为破解现在部分三四线城市房地产供需严重失衡、结构性失衡的问题提供了新思路。

一方面有大量新市民需要解决住房问题，但并不一定要让他们去买房。中国目前城镇人均住房面积已超过40平方米，甚至超过英国，但这一数据未包括没有户籍的常住人口。

因此，从消费属性入手解决新市民住房问题，是更为可行的方向。在上述宏观转型逻辑之下，是否着急卖房其实并没有标准答案，真正决定后不后悔的不是房价涨跌，而是家庭现金流的健康程度。

月供占收入过半、储备不足半年的家庭，硬扛只会被拖垮；而月供占比低于三成、现金储备充足的家庭，短期波动完全可以扛过去。

2026年的市场数据显示，北京、上海等核心城市优质房源的成交周期正在快速压缩，议价空间收窄，挂牌量下降，好房子正在变得好卖，但远郊老破小、无学区、户型差的房源依然无人问津。城市和地段的K型分化，比"该不该卖"重要一百倍。

卖房前需要回答三个问题：月供占比多少、卖掉之后钱去哪里、你卖的是资产还是负担。