有人预言：2026年后，越来越多的人会搬离“大高层”，原因很扎心

花几百万买的高层、超高层，很可能是中国城市最难解决的麻烦。它的未来不是俯瞰城市全景，而是慢慢沦为没人接盘的负资产。

近年来，不少城市的二手房市场就冒出一个新现象：三十层以上的房源挂牌量明显增加，而且价格一降再降。有人直言不讳地预言，往后几年，搬离"大高层"的人只会越来越多。

按照《民用建筑设计通则》和《建筑设计防火规范》的划分，10层及以上就算高层住宅，口头上常说的"大高层"，一般指的是30层以上、楼高过百米的那种住宅。过去这二十来年，几乎每个新小区都有这种"擎天柱"。

一个反常识结论是：高层住宅压根儿不是为了让人住得舒服，它是在土地和价格的双重施压下被动造成的。给开发商算笔账：假设城里有一块地1万平米，政府规定的容积率如果是1.5，开发商总共只能盖15000平米的房子，也就是100来套。

可如果容积率放到5.0，同一块地能盖5万平米，房子一下变成三四百套。土地成本没怎么变，但能卖的房子翻了3倍多。开发商自然选择往高了盖。

于是全国的商品房开始叠罗汉。在超高层建筑通知等新规出台之前，全国已经建好了一大批100米以上，甚至接近200米的超高层住宅。其中100米以上的有超过5000多栋，世界第一。

最典型的是武汉，有机构统计，武汉的超高层住宅小区大概有1500多个，全国第二，仅次于重庆，是北京的整整10倍。在武汉找个天桥往远处望，全是三十几层的"电线杆"，一根接一根，比香港还省地板。

头一个让人睡不踏实的问题，就是消防安全。2025年11月，香港大埔宏福苑那场大火，整栋楼从底烧到顶，罪魁祸首之一就是外墙用了易燃的发泡胶和保护网。事后调查显示，施工单位为了省钱，用了不合规的材料。上海胶州路那场大火，当年四分钟火就蹿到了楼顶，用的也是易燃保温材料。

有人说，着火了不是有消防队吗？现实是，目前国内最高的消防云梯车能到101米，差不多33层，但这种车一台造价超过两千万，全国总共也就五十来台。

多数城市用的是50米级别的云梯，顺利的话也就能救到15层左右。住38层真出事了，救援很难上去，只能靠楼里的消防设施和自己往下跑。

住在云端是什么体验？网上有个住38楼的博主说，遇到大风就像坐摇摇车，感觉整栋楼都在晃，心不够大根本睡不着觉。专家说这是应力摆动设计好的，但半夜感受一下，真是人在床上躺，魂在天上飘。

更糟心的是等电梯，平时5分钟，早上半小时；25层往上水压常年不稳，冲个淋浴还得错开晚高峰。盖的时候是收益、是成本、是城市的天际线，可住进去才发现，这份高级感是要拿生活质量来换的。

杭州有个小区叫臻珹幸福里，当年万人摇号的红盘，一位40层的业主去年把房子低价卖了，原因就是每天早高峰等电梯要等二十分钟。一栋楼住几百户人家，早上八点钟那阵，电梯门一开全是人，根本挤不上。

关键是人会走，楼会老。住宅建筑的设计使用年限一般是50年，20年左右就要换构件。未来谁给这几十层的大竹竿养老，是一个绕不开的问题。

发达国家为什么把高层给放弃了？很多人觉得高层变贫民窟是个流量叙事，但发达国家早就把这条路完完整整走了一遍，剧本都是现成的。

以法国为例，上世纪五六十年代，法国的做法跟中国几乎一样。城里要安置大量工人和移民，于是政府在巴黎郊区建造了非常多的高层住宅，量大便宜，速度还快，能搬进去就代表生活体面。

但几十年下来，剧情彻底反转。说白了，法国不是富人进城穷人下乡，而是有钱人牢牢守住巴黎中心和那几个老牌富人区，然后一层层往外推，推到郊区的高层住宅里，那里是越来越多的穷人和移民。

最典型的是巴黎北郊93省，有个叫拉库尔纳夫的地方，一片高层住宅区，人称"4000户"。当年这里也是崭新气派的现代住宅，但后来有能力的人陆续搬走，留下来的越来越难，物业没钱维修，治安一年比一年乱，慢慢混成了正常人不敢进去的地方。

法国最后的收场方式不是维修，而是直接炸掉。法国北部那片最高的一栋公共住宅塔楼，一声闷响炸成了废墟，当年盖得最高最气派的那栋最先上了拆除名单。

从理想家园到一键拆除，法国用了30年。而中国的高层比法国盖得多、高得多，也密得多。中国城市目前还没遇到这些问题，是因为住宅年限还没来到那天。

未来二三十年，中国的高层住宅大概率要连撞四道墙。

一道是电梯老化。上海物业协会有关报告显示，全日高层电梯一年平均要坏5次以上。房龄超过15年的小区，有些楼栋只能靠一部电梯勉强撑着。

电梯用个15年就进入故障高发期，换一部新的要二三十万起步，一栋超高层怎么也得四部起，这钱谁来出？让业主们一起承担，住一楼的大爷根本不坐电梯，凭什么跟30层的平摊成本？光这一点，业主群里能吵上好几年。

电梯的问题不光是等，还有后面要花的钱。按照规定，电梯每15天要做基础保养，每季度深度保养，每年还得第三方检测。高层住宅的电梯用得勤，磨损快，维护费用比低层楼要高一倍以上。

2010年前后那批交付的高层住宅，到2026年刚好进入电梯老化的高峰期。一栋楼好几部电梯，总价轻松过百万。

二道是维修基金。虽然买房的时候要交一笔维修的钱，但这就像全楼共用的一个血包，年轻时还好，越老失血越快。一旦基金见底，就得几百户重新凑钱。

问题是，一栋楼里总有那么几户房子要么空着，要么在租在售，让他拿出几十万做整体大修，他一句"我不同意"，事情就推进不下去。

三道是拆迁。如果说老破小拆迁像中彩票，那高层拆迁就是保安亭许愿。那些容积率拉到3.0、5.0的三十几层，开发商想拆了重建，得盖到60多层才能回本。别说城市限高不让盖，就是盖了也没人敢住几百米的高空盒子。

四道是贬值，而且不是一点半点。有篇报道标题特别精准，叫"住在云端，困在深谷"，说的就是一批买了超高层的业主，如今房子挂出去，连个出价都没有。

因为房龄一旦超过15年，高密度高层的价格就开始跑输低密度小区，更不要说房地产下行周期，高层跌得更快更狠，均价普遍要低15%到20%，但还是有价无市。

与此同时，物业撤场也在加速。中指研究院的数据显示，2025年前九个月，全国物业撤场的案例超过120起，比2024年同期翻了一倍。

物业费二十年前定的两三块钱一平米，到现在还是两三块钱，人工涨了、材料涨了，物业做下来就是亏本。

把这四个因素叠加在一起，完全就是法国人的剧本送到了中国人手里。有能力的换房走人，没能力的留在十几层，等着小区逐渐空心化、老龄化，物业费收不上来，服务质量越来越差。一栋房子滑向贫民窟，不是房子变老了，而是有能力的人先走了。

政策端的信号也很明确。

当然，并不是所有高层都完蛋。那些位置好、有学区、物业负责、密度不算离谱的次新房，抗风险能力相对还好。

但那种郊区超高密度、物业又不怎么样的房子，不用等未来，现在就已经变成了负资产。