六层楼，没电梯。水管锈了，电线容量不够了，下雨天墙角一个劲儿渗水。北京劲松一区114号楼的66户居民，以前过的就是这种日子。

2023年7月，他们搬进了带电梯的新房。每户掏了多少钱？六七万。在北京，这点钱连一平方米商品房都买不着。当然，我说的是位置稍微像样点的地方。但就是这么点钱，让一个家庭告别了漏水和爬楼。

那么问题来了，原拆原建这种不用掏空家底、不用背几十年房贷的老楼更新，真的能落到更多普通人家头上吗？

劲松案例

很多人一听拆楼就想到拆迁，想到一夜暴富，其实完全不是一回事。

原拆原建，就是把鉴定成危房的老楼整体拆掉，在原来的地址上重新盖，盖好了原住户再搬回去。

土地性质不变，房本还是你的，楼下的菜市场、常去的街心公园，甚至对门住了几十年的老邻居，全不变。没拆迁暴富的补偿款，也不用背着几百万贷款去郊区买新房。说穿了，就是给住不下去的老房子换个新壳。

哪些房子能走这条路？也不是随便哪栋老楼都行。得是鉴定成C级局部危房或者D级整栋危房，而且没什么加固价值的楼栋。能加固的优先加固，实在救不回来的才拆。

北京劲松一区114号楼，就是个最典型的样本。1978年盖的六层老楼，鉴定成D级危房，66户人家，以前天天担心漏水、担心墙裂。

项目走的是四方凑钱的路子，政府、产权单位、居民、社会资本各出一部分，政府按原建筑面积每平方米补贴5786元，最后居民平均每户只出了6到7万块钱。

2023年7月，大家正式回迁，新楼装了电梯，平层入户，出了电梯直接进家门，每户平均还多了6平方米的使用空间。

另外还有杭州浙工新村的路子，跟劲松正好反过来，居民出大头。整个小区13幢老房全拆，原地建了7栋11层的小高层，家家带电梯，地下配了450个车位，总共548户人家。整个项目总费用大概5.3亿元，居民自己掏了约4.7亿元，占比超过了八成。2023年启动的项目，2025年2月就正式交房了。

刚看到这个比例的时候我也愣了一下，八成的钱都让居民出，这能愿意？可换个角度想就明白了，房子是你的，地是你的，地段还是市中心的好位置，算下来每平米的成本还不到周边商品房的一半，等于用市场价一半都不到的钱，把老破小直接换成了电梯新房，划算多了。

规模最大的试点，还得看上海的彭一小区。始建于1955年，是上海最早的一批工人新村，2110户人家，光80岁以上的老人就有549个。

以前是什么样？煤卫合用，厨房厕所都是公用的，早上起来抢厕所做饭是常态，原始房型居然有282种。

2019年启动意见征询，磨了好几年，2025年7月最后一批居民拿到钥匙，2026年春节，2110户人家全在新家过了第一个团圆年。

改造之后，租赁房居住面积平均多了约2平方米，产权房建筑面积扩增了约20平方米，地下车库修了1600多个车位。二十年的旧改长跑，终于在这儿收了尾。

从全国22个已经落地的原拆原建项目汇总来看，资金分摊大概是居民出35%，政府出43%，剩下22%是社会资本。再往大了说，“十四五”这五年，全国累计改造的城镇老旧小区超过24万个，惠及了4000多万户、1.1亿人。

别觉得这事儿离自己远，其实全国各地的老小区都在慢慢变样，危旧楼改建只是其中最彻底的一种。我想说的是，接下来这类项目只会越来越多，不会越来越少。

难的不光是钱

钱怎么凑，各地玩法不一样。

一种是政府主导型，比如北京劲松，居民只出一成左右，大头政府和产权单位扛。

一种是居民自筹型，比如杭州浙工新村，居民出八成以上，自己的房子自己做主。

还有一种政企共担型，政府、居民、社会资本各占一块，灵活调配。

没有哪种模式绝对好，也没有哪种模式能照搬全抄。全看地方财力够不够，居民意愿强不强，想不想多掏钱扩面积。

政策层面，这两年确实在大步往前走。2026年出台的《城市更新“十五五”规划》，是国内头一部城市更新领域的国家级专项规划，里面明确说了支持老旧住房自主更新、支持原拆原建。

钱也跟上了，2026年中央预算内投资专门安排了970亿元，专项用于老旧小区和危旧房改造，超长期特别国债还拿出了1600亿元支持地下管网改造。我认为这信号已经很明显了，老房子的更新，接下来是实打实要推进的事。

地方上也在跟着动。哈尔滨年初就出了原拆原建的工作指导意见，乌鲁木齐头一回明确老旧小区只要业主自愿，就能原地拆原地建，青岛把三类老旧住房纳入试点，还支持适当增加建筑面积。

公积金的口子也放开了，缴存人可以提取公积金用来付原址重建的费用，或者付过渡期间的房租，提取范围还能扩大到本人和配偶的双方父母、子女。等于把家里沉睡的公积金都能用起来了，这对普通家庭来说，能减轻好大一块压力。政策是好政策，真的是好政策。

不过，还有个容易被忽略的事，房子变新了，社区的治理也得跟着跟上。就说彭一小区，回迁之后赶上集中装修高峰，家家户户都在砸墙装修改水电，乱得不行。街道专门整理了96种户型的“装修宝典”，给大家做参考。

后面还有物业管理怎么弄、停车位怎么分、公共空间怎么用，这些事一件处理不好，新房子也住得不痛快。很多人只盯着房子新不新，其实住得舒不舒服，大半在交房之后的细碎事里。

说到底，原拆原建不是天上掉馅饼的免费新房，也不是让人一夜暴富的拆迁。它更像一场街坊邻里凑钱的“合伙修家”，政府给政策、补一部分钱，居民参与决策、担一部分成本，产权单位和社会力量按规则进来搭把手。地段保住了，生活圈没变，房子变安全变舒服了，负担也在能承受的范围里。

当然了，前提是你家那栋楼，得先够得上危房的标准。对了，你家里有没有住了二三十年的老楼？有没有盼过哪天也能原地换个带电梯的新房？#发优质内容享分成##上头条 聊热点##点赞云南#

参考资料：

《北京 45 年老楼拆了原地重建 居民花六七万搬新家》，央广网

《一栋危旧老楼的 “重生” 经验》，北京市人民政府