物业费将会成为未来房价下跌的导火索？业主和物业谁更有责任

问你个问题，你家小区物业费多少钱一个月？你觉得值吗？

这个问题放在五年前，估计没几个人会较真。

可放到今天，答案就完全不一样了。

进入2025年以来，小区物业撤场后陷入崩溃的极端案例，突然多了起来。

江西吉安的时代城尚峰小区，物业仓促撤场后，高层住宅只剩一部电梯勉强运行，早晚高峰要等十几分钟。

湖南汨罗的阳光城小区，应急物业撤场后消防系统和供电线路全面瘫痪，消防主控室没电，楼栋消防栓没水，私拉乱接的现象到处都是，真要着火，后果不敢想。

淄博周村南和西区在物业撤场20天后，公共照明全灭，电动车充电桩断电，业主只能抱着电池上楼充电。

这些还只是冰山一角。

保安一撤，小区就变成了公园，社会车辆、陌生人、流浪狗随便进出；保洁一走，垃圾桶直接爆仓，每天出门就是一股恶臭味。

根据中指研究院的数据，2025年中国排名前50%的头部物业在管项目主动撤场率同比上涨了37%，被物业抛弃的小区接近200个，其中约65%属于物业主动撤出或到期不续。

另一份统计更直观：从去年初到今年3月，全国有212个住宅项目的物业已经撤场，六成多是头部企业主动退的。

中海、万科、保利这些名字都在里头，12家头部物企三年退场面积超过4.4亿平方米。

某物业公司的内部规定甚至已经写得很明白：连续两年收支无法平衡，或者两个缴费期收缴率低于50%，就强制启动退出程序。这套"应急退出机制"，正在越来越多的物业公司里蔓延。

按照日本房地产崩盘后的经验，物业服务本该是房企从重资产往轻资产转型的关键一环。日本最大的房企三井不动产，住宅物业管理数量十年间翻了一倍多。

可到了中国，剧本完全反过来。碧桂园、中海物业、世茂服务这些头部物企，在管项目不增反降，去年累计退出规模超过千万平方米。

原因说穿了就俩字：亏钱。

从2021年房价开始下跌之后，全国百强物业企业的平均收缴率一路下滑。物业费收缴率已经从2021年的89%跌到2025年的71%，中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

克而瑞物管的数据也印证了这个走势——连续四年往下掉。

如果全面推开"收缴率低于50%就退出"的机制，很多中小物业公司大概率是要全面退场的。

业主为什么突然不愿意交钱了？

第一个原因，房价跌了，物业费就成眼中钉了。

前些年房价一年涨十几二十万那会儿，每月几百上千的物业费，谁在乎？可现在完全反过来。2026年上半年，百城二手住宅价格累计跌了将近三个点，70个大中城市的二手房价格已经回到2016年初的水平。

业主手上的房产年年缩水，还要按老标准交物业费，这在心理上就是二次剥夺。这种损失厌恶，尤其在多套房业主身上更明显。房子想卖又不舍得割肉，就一直空着，幻想等下一波反弹让接盘的人来补物业费。结果就是空置率越高的小区，物业费收缴率越低。

我国目前城镇闲置住宅空置率已经超过20%，三四线城市超过30%，这是压在物业公司头顶上的一座大山。

广州有个楼盘叫御溪世家，当年开盘两万多，现在一万就能拿下。业主直接不干了：房价跌了一半，凭什么物业费还按高端盘的标准收？

今年6月，广州一口气整治了11个小区，物业费统一压到2.8元/平/月的上限。青岛、重庆、天津都在搞类似动作。

第二个原因，钱包紧了。

全国社会零售消费进入了罕见的持续负增长区间，失业率抬升、收入预期下行，居民主动收紧开支。物业服务本质就是服务类消费的一个分项，钱包一紧，业主对"花钱买服务"的容忍度就直线下降，更不愿意为水平不及预期的服务持续掏钱。

于是就形成了一个恶性循环：收缴率下降 → 物业压成本降服务质量 → 收缴率进一步下降。最后不断上演业主和物业全面敌对、物业提桶跑路的剧情。

近五年全国审结的一审物业服务合同纠纷已经达到439万件，这个数字本身就够说明问题了。

第三个原因，制度层面还很粗糙。

日本用的是酬金制，物业公司从业主预缴的资金里按约定比例提取酬金，剩余全部用于服务支出，收支全程公开，每年必须接受审计，业主可以随时查明细。

这种模式极大减少了业主和物业之间的不信任，日本物业费收缴率长期稳定在95%以上。

而我国主要用的是包干制，业主交一笔固定的钱，物业赚多赚少自己承担，不用公开成本利润。物业能省就省，业主天然觉得"你肯定赚死了"，双方从一开始就是对立关系。就算物业做得再好，业主也不会买账。

在日本，物业费欠费超过一年，物业公司可以直接向法院申请拍卖房产抵债。美国更狠，欠费超过一个月就收10%到15%的行政罚金，还会暂停使用公共区域的权限；

欠费超过3万美元，社区物业可以直接强制启动法拍。而且美国把物业费欠费和个人信用挂钩，长时间欠费直接影响贷款、租房、求职，等于社会性死亡。

反观国内，不交物业费和个人征信基本没关系。就算物业忍无可忍去起诉，业主随便举几个"服务不到位"的证据就能翻盘；就算物业胜诉，强制执行难度也很大，滞纳金远低于日美水平。

最后物业只能靠起诉吓唬人，法院也主要采取协商解决。

为了让业主补缴，物业只好给出打折、送东西的方案，反而形成新的恶性循环——正常交费的业主一看还有这种操作，纷纷有样学样，某小红书上教业主"如何让物业费打折"的帖子多到数不清。

其实业主并不是一律反对交物业费，大家反对的是收着高价却给低配服务。

不少小区收着每平米三四块的物业费，干的活儿跟每平米五毛钱的老小区差不了多少。保安就俩大爷轮流坐岗，绿化带杂草半人高，电梯坏了三天没人修，业主哪能不炸？

物业也确实有物业的难处，这边收不上钱，那边人工成本年年涨。中小物业公司更是雪上加霜，收缴率跌破50%的比比皆是。收不上钱只能降服务，服务一降更多业主不交，这个死循环谁都跳不出来。

于是很多物业公司干脆不玩了，批量退出亏损项目。有的公司为了不给政府反应时间，甚至直接连欠款都不要，连夜跑路。

在多重压力下，物业服务在中国逐渐变成烫手山芋。首当其冲的就是老旧小区。

很多老小区之前不收物业费，或者象征性收几毛钱一平，能维持运转全靠街道和地方政府补贴。之前土地财政年年增长，这点钱不是问题。

可现在土地卖不动了，城投债也不让随便发了，这笔刚性支出就变得越来越棘手。

而且老小区年龄越大，维护保养的支出每年都在增加。但面对老头老太，物业根本没法涨价。很多地方政府为了压低补贴，反而在出台物业费限价政策。重庆、武汉、青岛、佛山这两年先后发布过相关文件。

数据显示，2024年以来全国有超过100个小区实现了物业费下调，降幅普遍在20%到35%之间。

对物业公司来说，保安保洁的工资已经压到最低了，几乎没有下降空间。

今年住建部新规又要求物业加强设施设备的安全检测和维保记录，再加上近两年很多房企直接破产消失，建房时候留下的质量问题找不到人负责，最后只能物业自己出钱兜底。

运营成本越来越高，收入却被卡得死死的。物业公司不是慈善机构，撤退是市场化的必然结果。

一个小区的物业质量，跟二手房价格是强相关的，对老旧小区尤其明显。

拿杭州拱墅区举例。房龄接近10年的锦绣之城，因为绿城物业维护得好，目前二手房挂牌价约8.5万元一平，成交价能超过7万。

同片区房龄仅两年的次新盘富祥园，挂牌价反而只有7.9万，实际成交价只有6万出头，比锦绣之城还低了整整1万一平。

这还只是"物业不同"的差距，要是一个小区直接没有物业，连政府补贴都没人愿意接盘，房价大概率直接跌到底还无人问津。南京的月牙湖花园，物业撤场半年后，小区房价应声暴跌25%。

业主省了3年物业费，房子亏了50万。

住建部之前发过一份文件《关于提升住房品质的意见》，明确提出到2030年住房运维水平要大幅提升，商品房要更好满足改善性需求。政策的方向很明白：从"有没有"转向"好不好"。

而这个"好"里头，物业服务是极其重要的一环。

十年后，同样地段的两个小区，一个维护得像新的，物业随叫随到；另一个电梯老化、外墙脱落、绿化荒废。

你觉得哪个更值钱？

以前买房看开发商，以后买房得看物业。

如今新建成的小区物业费普遍在2元以上，4到5元每月每平的价格也很常见了，这个水平和国际基本接轨，大概率能保证未来房子维修的正常化。

但那些高层老小区，未来要面对的是"高维护成本+低物业费+低缴费率"三杀。

现在很多老旧小区物业加速逃跑，我甚至怀疑，物业公司是提前看到了未来房屋维修成本会跳跃式上升，才在大雷没爆之前光速撤退。

按这个逻辑推下去，未来会有越来越多的物业退出低物业费的小区。

物业费之争到底怎么收场？市场大概率会摸索出两条路。

一条是基础型物业，每平米一两块钱，提供最基本的保安保洁，适合老小区和刚需盘。

另一条是品质型物业，价格高但服务到位，代收快递、社区活动、智能安防、养老助残都能给，愿意为居住品质买单的人自然愿意掏钱。

黑龙江今年7月出了全国首创的住宅物业服务参照定额，上海也发布了物业行业提质增效的实施意见，开始推行物业费价格评估服务。

方向说到底就一个：让价格和服务挂钩，别脱节。

你家物业费多少，你觉得值吗？