今明两年，要尽快卖房还是努力买房？曹德旺给出建议：别再犹豫了

今明两年楼市怎么选：买房还是卖房？普通人更该看清这4个现实，这两年的房地产市场，最大的感受就是两个字：纠结。一边是部分城市房价持续调整，过去“买房就能赚钱”的预期越来越弱；另一边，各种楼市支持政策不断推出，从降低首付、调整房贷利率，到放松购房限制，政策端释放出的信号非常明显——希望市场能够重新活跃起来。

于是，一个问题摆在很多普通家庭面前：现在究竟应该买房，还是趁早把手里的多余房产卖掉？有人认为，房价已经调整了这么久，很多地方价格比高点低了不少，现在正是捡便宜的时候。也有人觉得，市场真正的压力还没有完全释放，贸然买房，很可能刚买进去就继续下跌。

如果从普通人的资产安全和现金流角度考虑，我更倾向于一个相对保守的选择：没有明确自住需求，就别急着抄底；手里有多套、低流动性的房子，则可以认真考虑减持。原因主要有四个。

1 收入预期变了，买房首先要考虑的是还贷能力

过去很多人敢买高价房，并不是因为当时房子真的便宜，而是因为大家相信未来收入会不断增加。工资会涨，奖金会涨，房价也会涨。即使当下月供占收入比例比较高，很多人也觉得几年以后收入上去了，房贷压力自然就下降了。可现在最大的变化恰恰是：很多家庭对未来收入的确定性没有以前那么强了。

对于普通上班族来说，买房并不是只需要准备首付款这么简单。真正需要考虑的是未来二三十年的现金流。如果一个家庭每个月收入两万元，房贷就要还一万元以上，那么只要遇到失业、降薪、生意不好、老人看病或者孩子教育等突发支出，家庭财务就可能迅速承压。所以现在越来越多人买房之前，第一反应不是“房价以后涨多少”，而是“我能不能一直还得起”。

这其实是一个非常重要的变化。当购房者从“担心买不起”变成“担心还不起”，市场的购买逻辑就已经发生了改变。

2 房子的赚钱效应减弱，投资需求自然会下降

房地产过去最大的吸引力之一，就是资产升值。很多人买房，并不只是为了居住，而是相信房子以后会更贵。正因为存在这种预期，才会出现投资客、改善客、刚需一起抢房的情况。大家害怕的不是房价贵，而是怕今天不买，明天更贵。但现在这种心理明显弱了。当越来越多人发现，房子不一定能够持续上涨，甚至部分区域买入之后还可能出现账面亏损，那么投资购房的吸引力自然会下降。

这意味着未来楼市的买家结构可能越来越偏向真实居住需求。而真正的自住需求，其实是有限的。一个家庭有一套房，可以满足基本居住；第二套房要不要买，第三套房有没有必要买，就必须重新计算收益和风险。过去大家愿意把大量资金压在房产上，是因为相信房子可以不断增值。如今这种预期降低之后，资金自然会更加重视流动性。因此，对于手里已经有多套房的人来说，与其把大量资产长期锁在流动性较差的房产里，不如重新审视一下自己的资产配置。

3 房价是否合理，不能只看跌了多少，更要看收入能不能买得起

很多人判断楼市是否见底，喜欢用一个非常简单的逻辑：“已经跌了这么多，应该差不多了。”，但问题是，房地产价格到底合理不合理，不能只看过去的最高点，也不能只看跌幅。真正重要的是：当地居民的收入水平，究竟能不能支撑当前的房价。如果一个普通家庭需要承担非常长时间的贷款，才能购买一套普通住房，那么即便房价比过去低了很多，也不代表价格已经到了绝对便宜的程度。

房价最终还是要回到居民购买力和实际居住价值上来。尤其是在一些人口流入有限、产业基础一般、库存较高的城市，房子未来能不能卖出去，可能比账面价格是多少更加重要。因为资产最怕的并不是价格波动，而是想卖的时候没人接。所以买房千万不要只盯着“比高点便宜了多少”，还要看人口、就业、产业、教育、交通以及未来的住房需求。

4 房子越来越多，真正稀缺的是优质房产

房地产市场未来很可能越来越明显地出现分化。并不是所有房子都会一起涨，也不会所有房子都一起跌。过去楼市上行的时候，很多房产都有上涨机会。哪怕位置偏一点、房龄老一点，只要市场整体上涨，业主也容易产生“以后总能卖出去”的信心。但当市场进入存量竞争之后，买家会越来越挑剔。

同样是买房，有人愿意多花钱买地段好、配套成熟、交通方便、物业管理好的房子，却未必愿意接手远郊的大面积住宅、老旧小区或者长期缺乏人口支撑的项目。于是，一个非常现实的问题出现了：房子可能没有消失，但它的流动性会出现差别。

未来真正有价值的，可能不是单纯“有一套房”，而是“手里拥有一套别人也愿意买的房子”。因此，如果手里存在多套房产，尤其是长期空置、租金回报低、位置偏、房龄老、未来接盘需求不足的房子，就有必要认真评估继续持有的意义。

5 普通家庭到底应该怎么买？

说到底，楼市未来涨还是跌，没有人能够准确预测。但普通人完全没必要把家庭资产押在一次判断上。如果你只有一套自住房，而且工作稳定、现金流健康，买房主要是为了结婚、孩子上学或者改善居住条件，那么遇到真正适合自己的房子，在经济承受范围内购买，并没有必要天天猜最低点。

毕竟自住房首先解决的是生活问题。但如果买房的目的只是投资，或者已经持有多套房产，那么思路就应该完全不同。这时候真正应该考虑的不是“以后还能不能涨”，而是“如果继续跌，我能不能承受”“如果急用钱，这套房多久能够卖掉”“租金收益是否值得我继续占用这么多资金”。

如果答案并不乐观，那么适当降低房地产资产的占比，把部分资产变成现金和其他更灵活的配置，未必不是一种更加稳妥的选择。房地产已经很难回到过去那种“买了就涨、放着就赚钱”的时代。未来的楼市，更可能从全民追涨，逐渐走向理性选择；从看重投资收益，逐渐回归居住价值。

所以今明两年，对于普通人来说，与其纠结“今天是不是最低点”，不如把注意力放到自己的家庭财务上。刚需自住，可以量力而行；投资买房，需要更加谨慎；手里多套房产，则应该重新审视资产结构。房子终究是一种资产，但资产最重要的不是账面上值多少钱，而是它能不能真正给家庭带来稳定的生活。

与其为了等待一个无法确定的上涨周期，把大量资金长期压在房子里，不如保住现金流、降低负债、提高家庭抗风险能力。毕竟，对于绝大多数普通家庭来说，真正重要的从来不是拥有多少套房，而是无论市场怎么变化，自己都能安稳地生活下去。