福州楼市开始离谱了！仓山区金山板块从3.2万变成2.1万

金山一套89平三房，房主本打算挂牌280万换学区房，但最后实际成交价只卖了188万。

这是2026年7月，福州仓山区金山板块一个普通周末的中介门店里，发生的真实对话。

你要说福州楼市冷，全国都冷，这不稀奇。但金山这个价格跌法，还是让很多老福州人倒吸了一口气。

三年前，2023年的时候，金山大道沿线的次新房，单价能冲到3.2万甚至3.5万一平。中介带看房，房东临时加价五万八万的事，那会儿常有。到了现在，同一个小区，相似户型，挂牌价很多已经落到了2.2万到2.4万的区间，而真要想成交，不砍到2.1万以下，买家连坐下来谈的兴趣都没有。

从3.2万到2.1万，一平米缩水一万多。一套百平米的房子，账面财富蒸发掉一辆宝马5系。

这不止是数字游戏。我身边好几个四十来岁的老哥，现在聊起房子，脸色都不太对劲。他们不是投资客，就是普通工薪阶层，当年掏空六个钱包，背了三十年贷款，想着金山有地铁、有商业、离市中心不远，买在这里算“稳”的。现在发现，稳的不是房价，是自己的血压。

我观察下来，眼下金山这个板块，正在发生几个扎心的变化：二手房踩踏式挂牌，新房偷偷打折吓跑邻居，房东和租客的关系倒过来了，还有一批人开始认真算“亏多少不如租”的账。

下面我一个一个说，都是我自己看到、听到、还有亲身经历的事。

一、挂牌量像捅了马蜂窝，买家拿着大刀砍

金山这地方，你打开手机上的卖房软件，把区域选到仓山金山，房源列表滑到手酸都滑不到底。

我有个老同事，姓林，在金山吉元小区有套二楼的两房，七十多平。2024年初他想卖，当时中介建议挂230万，单价差不多3万出头。他不甘心，觉得凭啥隔壁同户型三个月前卖了245万，自己要少卖十五万？拖着。拖到2024年底，中介说挂205万试试。他又拖了半年。今年6月，他终于下定决心，挂195万。结果看房的人来了几波，出的价一个比一个狠。最后有个买家当场掏出五万定金，说170万，行就签，不行我下一家。老林气得手抖，但老婆在边上劝，说孩子留学的钱等不了。最后咬牙卖了。单价算下来，2.2万出头。

老林这事不是个例。金山现在二手房挂牌量，我听说（不一定准）比2023年高峰期涨了快一倍。为什么这么多人要卖？原因五花八门：有的是当年投资买在这的，现在月供扛不住了，或者生意上需要资金周转；有的是想换到市中心或者鼓楼那边学区更好的地方，结果发现自己的房子卖不出预期价格，想买的房子又没怎么跌，卡在中间进退两难；还有一种是老人走了，子女继承房子，兄弟姐妹一商量，谁也不住，干脆变现分钱。

挂牌的人多了，买家就挑花了眼，也把心理预期压下来了。现在金山看房的，十个里有八个是拿着“屠龙刀”来的。上来先砍三十万，砍完还要求送车位、送家具。中介小陈跟我吐槽，说有个客户看了金山某小区的房子，挂牌230万，客户开口就是“150万卖不卖，不卖我再看看别的”。房东气得说“你去抢银行吧”，但挂了两个月没卖出去后，主动问中介，那个客户还在不在，180万能谈吗？

这种买卖双方的拉锯，说白了就是信心没了。以前大家觉得金山是福州“东拓南进”的重点区域，地铁2号线、5号线通了，万达广场、爱琴海购物公园也开了，医院学校也在建，有想象空间。现在大家想的是，空间是有的，但我兜里的钱快没了。谁还为了一个“想象空间”，背上一两百万的债？

二、新房偷偷打折，成了压垮二手房东的最后一根稻草

二手房踩踏还不是最要命的。更要命的是，金山的新盘也在“内卷”。

金山这边前几年拍了好几块地，新楼盘陆续交房。按理说，新盘价格是二手房的“锚”，新盘卖得贵，二手房才有底气。但2025年下半年开始，金山的新盘开始变相降价。不敢明目张胆降价，怕老业主来砸售楼处，就搞各种名头：工抵房、特价房、员工内部指标、周末限时秒杀。

我一个朋友的表弟，在金山某新盘做销售。他私下跟我说，他们楼盘备案均价是2.8万，但实际成交，楼层差一点的，能压到2.2万甚至2.1万。只要客户真心想买，首付能凑齐，什么“团购费”“渠道费”一扣，算下来单价跟周边二手房差不多，甚至还便宜点。

这一下，二手房东全傻眼了。

买家又不傻，同样的单价，我为啥不买全新的精装房，要去买你住了七八年的二手毛坯？新房户型更新、设计更合理，还没有中介费、税费也少。于是，本来想买二手房的刚需客，一股脑全跑新盘去了。

金山大道旁边有个前几年还挺火的小区，叫“金闽小区”（化名），2023年二手成交单价能到3万。现在你去中介问，中介都会委婉地劝你：“要不您看看旁边的新盘？差不多的钱，能买个更大的。” 二手房东为了抢回客户，只能一降再降。你降五万，我降十万，最后大家一起降，价格雪崩就是这么来的。

我认识一个金山本地的中介店长，姓吴，做了十几年地产。他抽着烟跟我说：“我做中介这么多年，头一回见新盘追着二手盘杀价的。以前是新盘开高价，二手跟着沾光；现在新盘直接把底裤都扒了，二手只能光着身子跑。”

他这话糙理不糙。新盘打折，本质是开发商扛不住了。开发商要回款、要还债、要发工资，卖不掉房子就是死路一条。他们现在顾不上什么“稳房价”了，先活下来再说。而这一活，就把周边一大片二手房东，架在火上烤。

三、租金跌回五年前，房东从“大爷”变成“孙子”

房价跌，大家至少还有个房子在。但租金一跌，很多人的现金流就断了。

以前金山是福州租房的热门板块。很多在鼓楼、台江上班的年轻人，嫌市区房租太贵，就跑到金山来租，坐地铁二号线通勤，也就二十来分钟。一个九十平的三房，简装带点家具，2021年高峰期能租到3500到4000块一个月。房东底气很足，爱租不租，每年还要涨个一百两百。

现在你再看看。同样的房子，挂2800块一个月，挂了俩月还没租出去的大把。我有个远房亲戚，在金山浦上大道附近有套三房，2023年租客退租后，空了四个月没租出去，最后降到了2500块才有一个刚毕业的小伙子租下来。签合同的时候，小伙子还提了一堆要求：换洗衣机、装个新的热水器、纱窗要修。我亲戚心里那个气啊，但嘴上还得说“行行行，都给你弄”。

为什么租金掉得这么厉害？两方面原因。

一是租客的选择太多了。房价下跌，很多原本打算买房的年轻人，现在不买了，继续租房。但与此同时，很多卖不掉房子的房东，也把房子挂出来出租了。这边需求没增加多少，那边的房源供应却噌噌往上涨。租客可以慢慢挑，挑地段、挑装修、挑价格，房东一点议价权都没有了。

二是人确实少了。我观察到的，身边一些在金山开餐饮店的小老板，生意没以前好了，有的直接关门回了老家。还有一些做装修、做中介、做建材的，行业不景气，也离开了福州。人少了，租房子的人自然就少了。再加上这两年毕业的大学生，不少去了杭州、成都、长沙这种“网红城市”，留福州的比例好像没以前高了。（这只是我的感觉，不一定对。）

以前金山很多房东是“以租养贷”，买套房，自己付个首付，租金基本覆盖月供，压力不大。现在房价跌了不说，租金还覆盖不了月供了，每个月得往里面贴两三千块。这时候，很多人开始怀疑：我当初买这个房，到底图什么？图它跌得快，还是图它租不出去？

四、没人再谈“以后会涨”，大家只算“现在亏多少”

金山这地方，最大的问题是“概念透支”得太厉害了。

前几年，福州搞“东拓南进”，金山作为南进的第一站，各种利好铺天盖地。地铁、商场、学校、医院，规划图一张接一张。那时候买金山的人，一半是自住，另一半是冲着“规划”去的。所有人都觉得，再过五年十年，金山就是福州的“新中心”，房价起码翻一番。

但现在呢？规划还在，但大家不相信了。或者说，不敢信了。

我有个大学同学，在金山买了套130平的房子，2022年买的，单价3万，总价390万，贷款260万，月供一万五。前两天我们一起吃饭，他喝了两杯酒，给我算了一笔账。现在他那套房子，中介说能卖280万就不错了。也就是说，三年不到，账面亏了110万。他说：“我一个月工资税后两万，一年攒十万，这亏掉的110万，我得白干十一年。而且我每个月还得还一万五的贷款，还三十年。你说我这日子怎么过？”

我当时不知道怎么接话。我只能说：“你房子还在，自己住嘛，又不卖，涨跌跟你没关系。” 他苦笑了一下：“这话是骗鬼的。账面亏了就是亏了，我老婆现在买件三百块的衣服都要犹豫半天，因为觉得家里资产缩水了，不敢花钱了。”

这就是金山楼市暴跌，最刺痛普通人的地方。

很多中年人，不像年轻人，亏了可以重头再来。他们四五十岁了，职业生涯差不多到顶了，收入可能也就这样了。房子是他们这辈子最大的资产，也是最大的负债。房价一跌，他们发现自己奋斗了十几年的“身家”，一夜之间没了小一半。这种心理落差，不是看几篇“房住不炒”的文章就能消化的。

更让他们难受的是，他们不知道底在哪里。是2.1万是底，还是1.8万？甚至更低？没人知道。这种“不确定性”，比亏钱本身更折磨人。

我那个同学说，他现在每天睡觉前都要刷一下挂牌软件，看看同小区有没有人挂得更低。挂低了，他焦虑；挂高了，没人看，他也焦虑。整个人都快魔怔了。

五、现在该怎么办？几个我自己在想的办法

说了这么多糟心事，总得想想办法。虽然我也不是专家，但看多了、听多了，自己也在琢磨，有几个不成熟的想法，跟大家聊聊。

第一，如果现在非卖不可，不要跟中介讲感情。

你要明白，现在的中介，大多数是劝你降价的，因为只有成交了他们才有佣金。他们不会管你亏多少。如果你真要卖房，多问几家中介，让他们分别出个“必卖价”，然后取一个中间值，再往下砍一点，可能就是现在的真实成交价。别老想着“我邻居去年卖了多少”，没意义，去年的行情是去年的，现在就是现在。我现在的办法是，给自己设一个心理底线，到了就卖，不到就再等等，但绝不跟中介赌气。

第二，如果还能扛得住月供，别在最低点“割肉”。

我自己也在想，如果我不是急着用钱，月供也能还上，那我宁可把房子租出去，哪怕租金低一点，也不在这个大家都恐慌的时候卖。市场总会有起伏，虽然我也不知道什么时候能涨回来，但低谷的时候卖，大概率不是聪明的选择。你看股市，散户都是在最低点割肉，然后在最高点追进去的。楼市虽然不像股市波动那么大，但道理差不多。

第三，买房自住的朋友，现在反而是个慢慢挑的机会。

如果你现在手里有现金，工作也稳定，又确实需要在福州有个家，那金山这个价格，我觉得可以出来看看了。别想着“抄底”，没人知道底在哪里，但可以“买得相对安心”。比如以前3万买不起的，现在2万1可以挑一挑了。多看、多比，别着急下手，现在的买方市场，你有的是时间。关键是，买之前算清楚自己的月供能力，别把杠杆加太满。

第四，心态上，尽量把房子当成“消费品”。

这话说起来容易，做起来难。但我觉得，如果你只有一套房自己住，那房价涨跌其实对你生活品质的影响，主要是心理上的。你不可能因为房价跌了，就睡大街；也不可能因为房价涨了，就把它卖了然后去租房住。想通这一点，日子会好过一点。我现在经常跟自己说，就当是买辆好车，车落地还打八折呢，房子至少还能遮风挡雨。

第五，多看自己的现金流，少看房产App。

我最近把手机上的卖房软件都卸了。每天看那些数字，除了让自己心塞，没有任何用处。省下来的时间，我琢磨着怎么在工作上多挣点钱，或者做点小副业。哪怕一个月多挣一千块，也比每天盼着房价涨五百块来得实在。现金流不断，你的生活就不会乱。

金山从3.2万掉到2.1万，这个事情，有人哭，有人笑，也有人已经麻木了。

说到底，这波调整，撕掉的是过去那种“买房一定赚”的幻觉。对于四十多岁、上有老下有小的我们来说，这是一堂极其昂贵的课。它教会我们的，不是怎么抄底逃顶，而是怎么在一个不确定的时代，守住自己那点确定的日子。

好了，啰嗦了这么多，最后想问一句：你或者你身边的朋友，在福州或者其他城市，遇到过类似“房价跌得离谱”的事吗？你们是怎么应对的？ 有空的话，评论区聊聊，我也想听听大家的办法。

#夏日生活打卡季#