未来十年，房子是“黄金价”还是“葱价”？金融专家“七字”概括

未来十年的房子，究竟是会继续扮演"硬通货"的角色，稳稳站在黄金价的位置，还是会像不少人担心的那样一路向下，最终沦为"葱价"般的普通消费品？这个问题，正悄然成为无数家庭最关心的财富命题。

从今年2月开始，我国一二线城市出现了近60个月以来首次房价的持续回升，其中上海与广州更是六个月连涨，市场情绪一度从无人问津转向害怕踏空。

而这轮反弹也让不少人感到疑惑：它究竟是房地产这个"中国周期之母"的真正复苏，还是又一次漫长下跌里的技术性调整？

把时间往回拨到2021年楼市最火热的那个节点，几乎没有人会把"房子不值钱"这几个字说出口。即便当年房贷利率一路攀升到5%到7%的区间，去售楼处排队、参与摇号的人依然前赴后继，数千人争抢几十套房源的场景在各大城市频繁上演。

那时的购房逻辑非常朴素：200万买进来的房子，三五年后翻到300万、400万似乎是板上钉钉的事。然而短短几年，市场情绪便从极度亢奋滑落至极度悲观，这种落差本身，就说明周期的力量远比任何预判都要强大。

过去两年围绕中国房地产的趋势判断，分别是"2024年地产还有最后一跌"以及"2025年房地产最危险的时间已经过去"。两年时间过去，相信大家对这两个趋势判断应该有更真切的感受。那么时至2026年，当我们再次展望未来，中国房地产又走到了哪一步？

首先开宗明义，地产作为一个强周期行业，绝对不存在永远的上涨或下跌。如同2020年全社会坚信房价会继续上涨，而今天即使某些地区的成交量已经放大，多数人依然认为地产下行还要持续相当长时间。

但如果抛开情绪因素，只谈客观理论，地产作为以20年为一次的标准周期行业，从2021年至2026年的6年下跌，确实已经走完了萧条阶段。那么是否可以说房价就此企稳？

中国房地产是否真的要到复苏临界点了？从一线城市的交易端来看，边际改善已经出现端倪。中原地产研究院的统计显示，截至今年年初，26个重点城市的二手房成交量同比上涨21%，四大一线城市以及杭州、成都、南京、天津、厦门等核心城市的回暖较为明显，呈现出一周比一周活跃的态势。

与此同时，租金回报率与边际融资成本之间的关系也开始出现匹配迹象，这意味着行业最底层的基本面确实在悄悄发生变化。只不过，成交量的恢复能否顺畅传导到价格端，仍然需要时间验证。

纵观全球主要国家的地产周期，房价恢复过程一般可分为两种：一种是"以时间换空间"的日本式复苏，另一种则是"以空间换时间"的美国式反弹。要搞清楚中国房价是否已经企稳复苏，我们就得先明白这两条路径各自的特点与代价。

先看美国式反弹。2008年次贷危机后，全美房价整体下跌了约30%，美国政府选择让风险集中释放。

在此过程中，超过800家银行和房企被强制清算，全美不良贷款率迅速从2009年的7.1%压缩到2012年的3%。周期性行业只要完成出清、重新实现供需平衡，一般就能进入复苏阶段。

因此，美国房价在2013年正式触底，并在2020年后再创历史新高。但它所需承受的代价是什么？

从2008年至2012年，全美有500万套住房被强制拍卖，约200万个家庭失去住房，当时被称为"中产噩梦"。这种"空间换时间"的后果是短期内经济和社会承受剧烈阵痛，但好处是信用出清彻底，市场能够有效恢复。

而日本则选择了另一条路。1991年泡沫破裂后，面对巨大的家庭存量债务，大藏省未采取激进的金融改革，而是选择优先保障居民的偿债能力，将主要财政用于保就业，通过时间慢慢消化泡沫遗留的债务，相对平缓地度过了去杠杆最危险的前五年。

但代价是社会预期大幅削弱，僵尸企业和僵尸银行长期存在，房价进入长达15年的阴跌状态。到2005年之后，东京与大阪等核心城市才缓慢回升。

这条路的好处是避免了短期剧痛，但代价是市场出清不彻底，复苏周期被无限拉长。

那么这两条路所需的资源与代价，现阶段的中国是否能完全承担？

次贷危机后，美国动用了相当于GDP五分之一的资金，大放水让资产负债表在此后六年扩张了五倍。这种规模的货币宽松之所以没有引发恶性通胀，是依靠美元的全球货币地位，变相让海外投资者分担了债务。

但中国显然没有这一特权。在人民币尚未实现完全国际化的背景下，如果效仿美国进行同等规模的量化宽松，那结果必然是更加严重的通胀。

而我们都知道，通胀远比通缩可怕。所以现阶段我们根本无法复刻美国房价短期复苏的老路。

那么走不了美国的路，走日本的路是否可行？日本复苏的本质是利用时间抹平债务问题，但当下的中国并不具备如此奢侈的时间。

首先，在人口结构上，日本2005年才正式进入人口收缩阶段，距离1990年泡沫破裂已有15年，这为日本赢得了宝贵的调整窗口。而我国人口在2022年就已进入负增长区间。

如果我们以日本的速度慢慢消化，等到居民资产负债表完成修复，劳动力早已断崖式下滑，经济彻底丧失二次复苏的可能。

其次，超长时间的下跌将导致大量中小城市经济无法好转，最终沦为空心化地区。如今日本三大都市圈以不到10%的国土面积，虹吸了全国六成人口，中小城市的无人化问题已经触目惊心。

而中国的国土面积是日本的25倍，若走日本老路，空心化规模将成倍放大，这种区域塌陷的系统性风险是未来中国所无法承受的。

为什么要花如此长的篇幅来讲述两种复苏路径的问题？因为只有解释清楚了这些，才能讲清最近五年中国房价走势如此怪异的原因。

如果中国选择了美国式复苏路线，那么过去五年我们理应经历一次巨大的金融震荡，而房价会在暴跌后迅速反弹，今天大概率已进入新一轮上涨周期。如果我们选择了日本路线，那么房价虽然会阴跌不止，但在保就业的刺激下，失业率不会快速上升。

但现实却是，从2021年至2026年，中国金融机构并没有大规模出现问题，普罗大众却感受到了巨大的就业冲击。这种诡异的状态恰恰说明，中国选择的路线既不是硬着陆后的快速反弹，也不是软着陆下的长期停滞。

那么中国究竟选择了一条什么样的复苏路线？如今的中国地产问题已经成为经济学研究中的异类。

一边是房企伤亡惨重，另一边银行不良率却能保持稳定。但其实在过去的五年里，我们并非没有遭遇过危机。

如果要在这轮下行周期里找到一个最接近"雷曼时刻"的年份，那一定是2022年。这一年发生在中国地产与金融体系的两件大事，深刻改变了政策走向。

因此，要说中国选择的复苏路线是什么，就绕不开这个关键节点。

未来十年的房子，既不会重回2021年前后那种"闭眼买就能赚"的黄金时代，也不太可能真的跌成菜市场里的大葱价。真正的方向，可以用七个字来概括：分化、回归、慢复苏。

所谓分化，是指一线和强二线核心城市的优质房产仍具备资产属性，而大量三四线城市的房子将逐步褪去金融光环，回到纯粹的居住属性；所谓回归，是指房价与居民收入、租金回报率这些基本面指标重新对齐，脱离过去那种单纯依赖杠杆和预期的游戏规则。

所谓慢复苏，则意味着不会出现美国式的V型反转，也不会掉进日本式失落三十年的陷阱，而是走出一条在就业冲击与结构调整中边修复、边前行的中国特色路径。

对于普通家庭而言，与其在"抄底"和"离场"之间纠结，不如先看清自己手中房子的真实属性：它究竟是能持续产生现金流的资产，还是只是一笔沉睡的负债。看懂这一点，才算真正读懂了未来十年中国楼市最朴素也最残酷的那部分真相。