20272019年走势

9月70城房价数据里，有个数字多数人没留意：70城里二手房价格环比上涨的城市有9个，比上月增加了6个。也就是说8月只有3个城市在涨。

只有一个城市涨，可能是偶然。上涨的城市一个月内从3个变成9个，就说明修复开始从个别城市往外扩了。

看楼市拐点，看的不是哪天出个大新闻，而是这种不声不响的扩散。我的判断是：若无意外，2027到2030年的中国楼市，大概率会走出一段和日本2013到2019年很像的行情。

全国不会一起涨，而是一线先稳，强二线跟上，剩下的城市各凭本事。

先看领头的上海。

上海二手房价同比降幅从5月的4.3%一路收窄至6月的3.2%、7月的2.0%、8月的0.8%，9月正式转为上涨0.8%。这条线是一个月一个月爬上来的，不是突然冒头。

更关键的是成交量：自今年3月起，上海二手房成交量已连续第7个月站稳2.3万套以上。先放量，再涨价，楼市见底基本都是这个顺序。好比河面化冰，总是岸边先化，中间后化。上海就是岸边。但河中间还冻着。

二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%、5.4%，全国70个城市二手房价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-4.8%。一头转正，一头还跌着，这正是日本2013年前后的样子：东京先动，大阪、名古屋慢半拍，地方城市基本没反应。

有人会问：都说中国楼市像日本，凭什么是2012年的日本，而不是1990年的？我觉得关键不在跌了多少，而在旧账清到哪一步了。

1990年的日本，出清才刚开始。日本央行15个月内把贴现率从2.5%提到6%，车开到最快的时候猛踩刹车。

真正伤人的是后面那十几年：银行捂着坏账不处理，企业靠输血硬撑，市场一直等不来出清。泡沫破了不可怕，可怕的是旧账一直不处理。

中国这边，旧规则正在被成套拆掉。8月28日五部门同日出手，现房销售优先推行，个人房贷期限最长延至40年，购房资金纳入监管账户；开发商那头，银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款的贷款。

这几条加在一起，意义比任何一次放松限购都大。过去开发商玩的是"拆东墙补西墙"：拿买房人的钱去买下一块地，再拿下一块地抵押借钱。

现在每个项目的钱只能在自己账上转，拆墙这条路被堵死了。日本是坏账清完、规则重建之后，才迎来了2013年那轮复苏。

中国现在补的，就是这一课。还有两个底子不一样。

日本1990年城镇化率在77%上下，该进城的人基本进完了；中国2025年末是67.89%，还差近10个百分点。日本当年是全民借钱炒地，中国涨得猛的主要是一线和部分强二线，大量三四线涨幅有限，泡沫根本不在一个量级。

所以，没有理由照着1990年的日本去想中国。接下来是更值得说的一层：日本那七年靠什么涨起来的？

很多人记得的是东京申奥成功，其实那只是一根火柴。真正的柴火有三捆：超低利率让存钱不如买资产；日元大幅贬值，海外资金和游客涌进东京；年轻人持续往东京都市圈集中，租金有人接，房价才有底。

所以那轮上涨并不疯狂，东京首都圈新建公寓均价七年涨了三成左右，大体跟着收入和租金走。拿这三捆柴对照中国，第二捆我们没有。

2026年的国际环境下，指望海外资金来抬中国房价不现实，这轮修复只能靠内需。这就决定了中国的节奏只会比日本更慢、更稳。

第一捆柴，利率已经点着了。9月29日三部门发文，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。

以二季度房贷平均利率算，贴息1个百分点后，购房者实际承担的平均利率将降至2.06%。但我更在意它的门槛：单户所购住房建筑面积不超过120平方米、购房价格不超过150万元。

150万在北上深核心区连个像样的两居都买不到，在大量二三线城市却是主流总价。这里能看出分工：财政的钱托的是中小城市的刚需，一线核心区回暖靠的是自身需求。

政府守住底线，上限交给市场。日本当年也是这个格局，地方城市靠政策撑着，东京靠真实需求拉着。

第三捆柴，人往哪里走、钱往哪里流，已经很清楚了。1—9月，全国二手房交易网签面积达6.17亿平方米，同比增长10.7%，成交占比升至52.2%，同期全国新建商品房销售面积同比下降13.2%。

往前看几年，我国二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%。这组数据的分量常被低估。

新房价格多少掺着开发商定价和地方调控，二手房价格却是买卖双方一个一个谈出来的。二手房成了主战场，房价就从"别人定的价"变成了"自己谈出来的价"。

用这样的价格判断底部，可信得多。一线城市已经出现苗头：房东售房姿态明显更高了，'砍价'空间还有，但是幅度明显缩小了。

议价空间收窄，是价格掉头之前最实在的信号。说完乐观的，"若无意外"这四个字也得讲清楚。第一个变量在开发端。

1—9月，全国房地产开发投资约5.34万亿元，同比下降20.6%，土地财政和上下游就业的压力短期内消化不完，会拖慢中小城市的修复。第二个变量是机构之间分歧不小，比如有评级机构认为中国房价触底或还有2年（2028年第三季度）。

这个分歧其实不难理解。看全国均价，筑底拖到2028年完全可能；看核心城市，拐点已经在眼前了。

拿全国均价去判断自己手里那套房，本身就用错了尺子。日本2019年全国地价也说不上大涨，东京核心区的公寓却早已比底部高出一大截。

照这个思路往后推，我的大致判断是：2027年会有更多一线城市二手房价同比转正；2028年前后，人口持续流入、产业有接力的强二线陆续企稳；2029到2030年，普通二线的核心片区止跌，能跑赢通胀就算不错；人口外流、产业空心的三四线和远郊新区，四年里很可能还是看不到起色。

即便是最好的片区，年涨幅大概也就在低个位数，和收入增速差不多。一年翻倍的日子，不会再来了。

最后说给四五十岁、手里可能有两三套房的读者。

日本那七年最大的教训，不是"房价又涨了"，而是复苏把房子重新分了等级：东京的好房子从"等着涨价"变成了"稳定收租"；地方的老房子从资产变成负担，物业费、税费年年交，却找不到接手的人。

所以接下来四年，与其天天琢磨"房价还会不会涨"，不如对着每套房问自己一句：假如它一分钱都不再涨，光靠租金和居住价值，还值不值得拿着？

答得上来的，是资产；答不上来的，就该趁这轮修复窗口好好盘算。

窗口开着的时候卖得掉，等窗口关上，就不一定了。这一轮楼市，房价涨不涨已经不再是全国一个答案，要一套一套房子去看。