拆迁梦碎反变好事？中央新规落地，20年以上房龄老房子突然抢手了

城市车轮滚滚向前，曾经被视作财富密码的“拆迁字”，正悄然退出历史舞台。

随着《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》正式落地，老城区那些曾被边缘化的老破小，竟成了市场的香饽饽。

过去数十年，拆迁造富的剧本在饭桌上流传，但如今这套粗放扩张的打法已然停滞。“城市更新”成为了盘活存量、修复资产负债表的新引擎。没有隆隆的推土机，取而代之的是外墙翻新与管网改造的精细化施工队。

那些卡在城市核心圈、配套成熟的老旧小区，在政策真金白银的浇灌下重新焕发生机。居住门槛被拉低，打通了年轻人的上车通道。

事实上，这股老旧房屋的热潮，早已在市场微观数据中初见端倪。

3月上海二手房成交超过3万套，创了五年新高。北京二手房成交将近2万套，同比增长3.4%，创下十五个月来的峰值。杭州3月二手房成交将近1万套，环比2月大幅增长178%，直接翻倍还多。全国重点20城二手房成交面积超过1700多万平方米，环比增长117%，同比增长6%，整体确实是小阳春的态势。

但也要看到房价还是处于下降趋势，这次成交以刚需为主，老破小占比半壁江山以上。比如上海300万以下的房源成交占比超过50%，而且二手房成交量明显超过一手房。表面原因是这部分房产租售比超过3%，再加上卖家骨折成交、割肉离场，性价比凸显。

政策端今年一季度全国各地出台了175次稳市场政策，比如上海楼市调整降低了购房门槛。土地端四大一线城市收缩了供地计划，缓解了库存压力，多重因素叠加催生了这波一季度小阳春。高盛近期给出结论，上海、深圳房产将在2026年底触底，到2028年三年房价累计上涨可能达到15%。

过去三年房价一直处于大幅下跌的阶段，这个结论站不站得住脚，市场分歧很大。这轮地产表现超出市场预期，核心有三个特殊点。第一个是卖压明显减轻。

对比2023到2025年过去三年，小阳春尤其是春节后50天，挂牌量都会同期大幅增长。比如北京过去三年春节后50天平均挂牌量要增长8000到10000套，但是今年基本持平，没有明显增长，供给端压力直接减轻。第二个是一线城市一季度挂牌价保持相对稳定，上海甚至出现了一定反弹，没有出现过去两年以价换量的情况。

真实成交价格来看，2月、3月已经连续出现反弹。第三个是刚需占比非常高，用房管局公布的北京数据计算，二手房住宅平均单套成交面积是历史同期较低水平。目前北京单套平均成交面积在86平左右，历史同期大概在接近90平的水平，足足小了4个平方。

这个数字看起来波动不大，但反映在宏观层面，人们的切身感受会非常明显。不少业内人士的看法比市场更乐观：过去两年一线城市二手房成交量一直不算差，但价格喋喋不休，核心原因是居民对未来预期差、收入弱，抛压太重。

人群可以分为两类，一类是被动抛售，收入难以长期覆盖按揭还款压力，只能卖房。这部分人抛售导致抛压重，另一部分本来没有还款压力的人，出于对未来房价贬值的预期，也会主动抛售房产。过去两年挂牌量一直处于上行趋势，真正压制一线城市房价的不是没有成交量，而是卖的人太多，抛压太沉重。

这种情况从2025年四季度开始出现变化，北京11月挂牌量就开始下滑，上海下滑的时间点更早。当时北京房价下跌幅度已经接近40%，上海房价跌幅也达到35%，大量刚需老破小的价格已经回归到2016年大涨之前的水平。

需求端来看，一线城市老破小的租金回报率已经来到2.5%以上的水平，基本接近打平房贷，刚需已经可以入场。

供给端来看，房价回归到2015年的平台位置，这之后入场的居民基本都处于亏钱状态，进一步抛售房源的动力明显下降。截止到目前，北京挂牌量比高点已经下降了2万多套，上海下降幅度更大。

这种抛压减轻的背后，正是20年以上房龄老房子凭借低总价和高性价比，让突然抢手成为了真实写照。

很多人质疑这波成交以刚需、低总价房源为主，等这部分刚需入场结束，房价马上又会跌回来。

低总价房源成交占比高，一个原因是房价已经跌了很多，原来五百万的房子现在只值三百万，天然低总价成交占比就会提升。另一个原因是历年小阳春本来就是刚需入场为主，属于季节性现象，只是今年刚需占比确实比历史同期更高。

从行为金融学分析，往往房价处在底部区间的时候，刚需成交占比更高。还没入场的刚需群体对价格非常敏感，更怕涨，一旦看到房价有见底趋势，很容易形成羊群效应着急入场。改善客群有买和卖两个行为，本身有房，对买卖时机和价格没有那么敏感。

反而会得出一个反直觉的结论：改善需求是比较平滑的，人们认为需求很刚性的刚需，反而会做更多择时，需求更呈现脉冲式的状态。

想要打通向上置换的链条，必须要有新的购房者入市，今年的情况正好符合这个特征。2025年的小阳春，北京二手房单套成交面积比较高，当时改善是成交主力，看起来是更健康的结构。

但2025年二季度开始，房价出现大幅下跌，这就印证了改善成交为主反而是脆弱的结构，刚需占比更高反而是相对更健康的结构。这个规律在北京、上海都得到了验证，把房价同比走势和单套成交面积画成图，相关性非常好，底部往往是单套成交面积低、刚需为主的阶段。

刚需入市往往是底部的偏必要条件，但不充分，因为刚需对价格非常敏感，成交价只要见底或者有一点点向上的趋势，就会集中入市。

对刚需来说没有房子，一旦错过了好的入场时机，可能梦想中的房子就永远买不到了，这种心态下羊群效应非常明显，人们都备好钱等着择时，一看下降速度慢了就开始买。

刚需的需求是显性的，被挤压在那里，爆发性和弹性都相对比较好。2024年9月出台九二六政策之后，也是单套成交面积大幅下降，大量刚需觉得当时是底部，纷纷冲进来。

当时房价稳住了几个月，但随后这部分力量消耗完，置换链条没有打通，房价又开始下跌，市场上就很难看到刚需了，说明对择时的重视程度非常高，观望情绪更重。

当刚需锁定核心区老房子时，以往等待拆迁梦的增量逻辑，已经被彻底颠覆。

中国和海外的房价下跌节奏有非常明显的差异。海外往往是一线领跌，比如日本东京当时领跌全国，因为海外地产泡沫是自我破裂的，过度投机集中在一线城市。但中国不一样，第一是一线城市限购政策非常严格，第二是主动刺破泡沫，2021年的时候一线城市套户比并不高，人均一户大概持有0.7套房，并不算过度投机的状态。

所以一线城市见顶的时间更晚，北京、上海基本上到2023年年初才出现最后一个顶部，随后才开始下跌。2024年二三四线城市跌幅已经非常大的时候，一线城市还处在相对较高的位置，2025年就出现了反转，三四线城市跌幅放缓，一线城市开始大幅补跌。

这个规律在房产结构里也成立：2023到2024年，刚需房、老破小跌幅非常大，改善房相对抗跌，2025年又出现反转，改善房大幅补跌，刚需房跌幅放缓。这意味着所谓的优质资产2025年已经进入补跌进程，更像是下跌结束前的情绪宣泄。

优质资产本身有稀缺性，不能简单用租售比估值，没有估值锚的状态下很容易失速下跌，而老破小、三四线城市的房子有租金回报率作为估值锚，跌到人们可接受的状态，跌幅自然就放缓了。

当金融属性褪去，中央新规带来的底层的居住价值便显得尤为重要。

买房思维已经彻底迁徙。当政策资金砸向那些20年以上房龄老房子时，其核心地段优势被彻底激活，原本的配套短板被补齐。

从无人问津的弃儿到突然抢手，这看似是拆迁梦碎反变好事的偶然，实则是国家战略与经济转型的必然。告别盲目扩张的杠杆狂欢，拥抱扎实的居住品质，正是当下楼市最清醒的答卷。