6月16日，国家统计局公布了今年前5月的楼市投资、销售情况。

结果和大多数网友预测的一样，“全国房地产投资增速”继续创造本轮楼市寒冬以来的新低负增长16.2%，根据新房销售面积、金额折算出的均价，也比去年前五月下跌近3%。

6月18日美联储发布了“沃什时代”的首份货币政策报告，下半年美元加息的可能性超过80%，前几年期待“美元放水利好中国房价”的朋友再也不用抱这种想法了。

最近有人说下半年我国房价、楼市很可能迎来“5大变局”，到底是怎么回事呢？

一、房价分化加剧

过去40多年来我国房价经历了一轮非常强势的“普涨潮”，很多小县城的“房价收入比”还保持在7至8倍的水平，这种普通工薪家庭不吃不喝7～8年才能实现安居梦的房价水平，完全不符合当前楼市的供需结构。

特别是那些高度依赖土地财政的楼市，随着医疗等方面的公共配套逐步下降，“空城”的现实很快会让房价回归合理水平。

不过一线楼市显然不用担心“人去楼空”的问题。在今年前5月全国新房成交面积跌超10%的同时，火爆的北上广深新房市场成交面积大涨14%。比较贴近供需真实情况的二手房价，也实现了3月至5月“三连涨”的牛市行情。

“十五五”期间国家还将加大京津冀、粤港澳等城市群的建设投入，虽然“房住不炒”的楼市原则会限制这些地方的房价涨幅，但持续涌入的常住人口一定会成为重点楼市的驱动力。

如果你真想靠房产投资保值、增值，必须牢记“好货不便宜，便宜没好货”的原则。

二、房企全面转向现房模式

过去几十年来，全国几乎所有开发商都在搞“一个锅盖三口锅”的高周转模式。特别是那些业务覆盖全国的房企，为了尽快抢占土拍、预售等方面的利益，根本不愿意做现房客户的生意。

截至5月底，全国开发商手中已经竣工，还没卖出的商品房多达77182 万平方米，这部分“准二手房”中大约26%已经积压不少于3年。如果算上那些个人、中介或者官方待售的二手房，楼市的“去库存压力”就更大了。

现房模式既能降低开发商的资金周转压力，避免因为某个楼盘销售困难导致整个集团资金链断裂；又能用“所见即所得”的卖点，获得更多购房者的信任。就算没有有关部门的激励、引导，楼市转型压力也会让房企主动“期房转现房”。

不过现房模式绝不是所有房企的“救命仙丹”。现在各大金融机构都在降低楼市方面的风险，可能那些债务压力更大的房企很难承担得起现房模式的开发、运营成本，未来房地产开发很可能由国企、央企主导。

三、住宅宜居性越来越强

在那个大家崇尚“房价永涨不跌”的时代，像花园洋房、大平层这些宜居属性超强的住宅，只属于极少数“不差钱”的购房者。

普通家庭掏空好几个钱包买房置业，还要忍受糟糕的户型设计、极低的得房率。比如，很多媒体都曝光过奇葩开发商把“墙体占地”算入公摊面积的事情，这就是高房价造成的恶果。

随着房价逐步回归理性，楼市正在回归购房者说了算的“买方市场”。最近几年新建的住宅，不仅在电梯配套、隔音性能等方面大幅升级，开发商还非常愿意“赠送面积”。

虽然飘窗等多出来的面积大多不能写入房本，但这种得房率接近甚至超过100%的新住宅绝对好住。

国家的政策引导也让好房子越来越多。去年5月1日落地的“住宅新国标”，新增了适老化配套、无障碍配置等多项人性化指标，那些仗着地段好、配套好“贵贱不卖”的二手房，很可能在越来越重视宜居属性的楼市新时代彻底沦为“牛夫人”。

四、保障房与商品房的“二元制楼市”

和过去那种专门服务城市低保家庭的廉租房、经济适用房相比，各地正在加速发展的新型保障房，更多是为了“抢人大战”服务。

比如，深圳福田的“安居景贤阁可售型保障房”，专门为高学历、高技术人才提供最低4折买房的优惠条件。只要购房者满足当地就业、创业等方面的条件，就可以卖房获利。

保障房确实会分走一部分商品房市场的客户，可是那些开发商绝不会抵制这项政策。

一方面很多地方的保障房项目会收购大量库存新房，这大大降低了房企去库存的时间、资金成本压力。另一方面随着保障房吸引来的常住人口越来越多，持续增长的改善型购房需求早晚会利好商品房。

老话说得好“人聚则财聚”，只要保障房能为高学历人才、进城农民工等“新市民”，提供一个可以长期发展的安居之所，楼市、消费等方面的红利早晚会超过扶持保障房的成本。

等到“二元制楼市”彻底实现以后，高房价可能就和大多数工薪家庭没有任何关系了。

五、租购同权的未来

大家勒紧裤腰带奋斗买房，绝不单纯是为了面子问题。就拿最基本的义务教育保障来说，现在很多地方还没有实现“租房也能上学”。

去年9月落地的《住房租赁条例》，明确要求各地有关部门建立“租房合同网签备案”制度，这既是为规范租房税收做准备，也是鼓励各地区为租房户提供和房东平等的公共服务。

土地财政已经不可持续，如果我们可以建立全国性的“房租税收体系”，让房东、租户都成为国家财政收入增长的贡献者，那些限制租户的义务教育入学制度等“玻璃门”，就会被各个地方主动撤销。

比起那些依赖行政强制力的政策，靠税收贡献和公共服务回报共同推动的租购同权，实现起来一定更顺利。