河南日报社视觉全媒体中心·大河报记者 李帅

全款买了商品房，网签合同、购房发票、维修基金缴纳凭证等手续一应俱全，却被告知办不了不动产权证 。近日，郑州市民张先生向大河报邻妹妹反映，他在二七区德润·海悦家园小区购买的商品房因被认定为“工抵房”，开发商与建设单位之间存在欠款纠纷，导致他的不动产权证迟迟办不下来。这是咋回事？

全款购房手续齐全，办证却遇“拦路虎”

4月9日上午，邻妹妹在郑州市二七区南三环德润·海悦家园小区北门见到了求助人张先生。张先生说，2021年初，他通过朋友介绍，在德润·海悦家园小区购买了一套80多平方米的商品房，并支付了全款。“我们买房子的时候知道是工抵房，所有手续都是在德润售楼部办理的，是开发商河南德润置业有限公司（以下简称：德润置业）一个叫王春丽的经理负责的。”

张先生说，他的购房合同是与德润置业签订的，开的也有发票。目前，他房子的购房合同已经完成网签备案，购房发票、维修基金、契税等手续都已办理齐全。房子也在2024年10月交付了。

更让张先生觉得“已经稳了”的是，年前，德润置业已经完成了不动产首次登记（俗称“大证”），在房管局完成了备案。德润置业售楼部还下发了一份办证名单，张先生的名字赫然在列，约有三四十户业主位列其中。

然而，就在张先生满心期待去办不动产权证时，却被德润置业告知：他购买的是工抵房，办不了。

谁闹得狠就给谁办？业主质疑开发商“区别对待”

张先生告诉邻妹妹，德润置业给出的理由是：施工方——河南中亨建设开发有限公司（以下简称：中亨建设）没有给德润置业报税，没人出这个税钱，德润置业就不给他办理不动产权证 。

“德润置业跟中亨建设是合作方，他们领导经常在一起开会。现在他们说中亨建设没有给他们报税，所以不给办证。但我们找中亨建设，电话打不通。”张先生无奈地说。

更让张先生生气的是，据他了解，该小区已经有五六户工抵房业主已经成功办下了不动产权证 。“之前是王春丽经理自己说漏嘴了，有人已经办到证了。后来我们发现，谁闹得狠、闹得大，他们就给谁办。我们去的次数也不少，但每次都因为我们是工抵房被堵回来了。”张先生说。

此外，张先生还遇到一个“面积缩水”的问题：购房合同上签的面积是89.15平方米，但房管局实测面积是88.29多平方米，应该退还他部分房款。

“退钱的事我现在根本顾不上，眼下只想把不动产权证办下来。”张先生说。

其间，张先生向邻妹妹提供了他的购房合同、发票、税票等电子件，以及房屋登记查询等截图。

开发商：不是不给办，是建筑方没开发票

针对张先生的诉求，邻妹妹与张先生一同来到位于南三环尚艺坊四楼的河南德润置业有限公司。等待一个多小时后，邻妹妹与张先生见到了负责德润·海悦家园小区项目的王春丽经理。

王春丽经理解释称，德润·海悦家园小区目前初始登记已经完成，已具备办证条件。但张先生的房子属于工抵房，手续与普通商品房不同。

“工抵房相当于我们欠工程方的工程款，拿房子抵账。我给了你房子，你应该给我提供发票，对吧？现在问题就是，施工方中亨建设没有给我们提供发票，公司内部的办证审批就批不了。”王春丽经理说。

王春丽经理表示，张先生的钱没有打给德润置业，而是打给了施工方中亨建设方面。“你给谁钱了，你得找谁去。你把钱给了中亨建设，中亨建设得给我开发票，这个链条才能走通。”

当邻妹妹询问德润置业方面是否与中亨建设进行过沟通时，王春丽经理称，双方领导曾经开过会，中亨建设方面表示愿意配合解决，但张先生说他联系不上中亨建设的人。“咋可能联系不上？你给他发信息嘛。我都能找到，你肯定也能找到。”

据公开信息显示，河南中亨建设开发有限公司目前已被列为失信被执行人。

建设单位：我们没拿业主一分钱，谁收钱谁开发票

针对开发商德润置业的说法，邻妹妹也联系了施工方中亨建设的相关负责人王松山。王松山向邻妹妹讲述了事情的来龙去脉：这套房子原本是德润置业抵给中亨建设的工程款，中亨建设又将这套房子作为预付工程款，抵给了下面的一个分包商。“我们在施工阶段都给他了，算是预付工程款。”

王松山介绍，张先生正是通过这个分包商买的房子。“前两年，那个分包商跟我说，你先把我手续办办，人家给我钱了，我再抓紧干活。谁知道那个分包商拿着钱，手续给我办了，活干了一半跑了，我也找不着他。”

王松山表示，中亨建设没有收到张先生的一分钱。“他没有把钱转给我，也没转给德润置业，也没转给中亨。本身这活干了一半，分包商还倒欠着钱跑了。”

而对于办证问题，王松山表示，张先生既然买分包商的房，肯定认识分包商，张先生让分包商把发票给他开齐。“干工程是不是得开发票？到哪都得开发票。他把发票开来，中亨建设立马配合着给他把手续给完善完。”

王松山最后说：“人家掏了这么多钱买套房也不容易。但是首先一点，我们公司是不能偷税漏税的。谁收钱谁开发票，这是规矩。”

律师：开发商内部税务纠纷不能对抗购房者办证权利

针对张先生的情况，北京市京师（郑州）律师事务所商业刑事法律事务部主任秦明律师指出，开发商以建筑方未开发票为由拒绝配合购房者办理不动产权证，这一理由在法律上难以成立。

秦律师分析认为，首先，张先生已经与开发商德润置业签订了正式的商品房买卖合同，合同已经网签备案，双方之间形成了合法有效的商品房买卖法律关系。根据合同相对性原则，开发商应当按照合同约定履行配合办理产权登记的义务。

其次，开发商德润置业与施工方中亨建设之间的工程款结算及发票开具问题，属于开发商与建筑公司之间的合同纠纷，与购房者无关。购房者已经依约支付了全部购房款，履行了合同项下的全部义务，开发商的内部税务问题不应成为侵害购房者合法权益的理由。

“开发商不能将自己与第三人之间的纠纷转嫁给购房者。购房者作为善意相对人，其合法权益应当受到保护。”秦律师表示，司法实践中已有大量类似判例支持购房者的诉求。

不过，针对建设单位提出的“分包商收钱跑路”的情况，秦律师指出，如果张先生确实是将房款支付给了个人分包商而非建设单位，那么张先生可能需要向该分包商主张权利。但无论如何，开发商已经与张先生签订了购房合同并完成了网签备案，开发商仍负有协助办证的合同义务。至于建设单位与分包商之间的发票纠纷，应另案解决。

秦律师建议，张先生可以通过向房管部门投诉、申请行政调解等方式维权，若仍无法解决，也可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行协助办证的合同义务，同时将建设单位列为第三人，由法院查明事实后作出裁判。