中介大胆预言：6年后，6层步梯“老破小”或许比电梯高层更值钱？

前些年楼市最流行的一句话是"宁买远郊高层，不碰市中心步梯"。崭新的三十层大高层带着电梯和绿化示范区，几乎等同于体面与升值；相比之下，六层老步梯灰扑扑地矗立在老城，没人愿意多看一眼。

然而行情在悄悄转向。一位在二手房市场摸爬了十几年的中介最近抛出一个大胆判断：再往后六年，被嫌弃到几乎白送的六层步梯老破小，很可能比密密麻麻的远郊电梯高层更保值、更好出手。

这个判断听着扎耳朵，但掰开来看并不离谱。老破小占着一样东西，是任何新盘都复制不了的——老城区几十年沉淀下来的地段。

地铁口、三甲医院、重点学校、成熟商圈，这些配套不是靠售楼处宣传册画出来的，而是时间长出来的。远郊高层恰恰相反，容积率拉满、楼群密集，但生活配套常年"规划中"，出门没车寸步难行。

高层本身也有一笔迟到的账要还。几十层共用的电梯、水泵、外立面、消防管道，寿命大多在十几年这道坎上集中出故障，维修费用往往要靠不断上调的物业费来摊。

相比之下，六层步梯公摊小、得房率高、结构简单，几乎不存在复杂设备老化的问题。而真正改变局面的，是老旧小区改造正在把"爬楼累"这个最大短板补上。

加装电梯有财政补贴托底，外立面、管线、路面同步升级，老破小的居住体验被整体往上拉了一个台阶。再加上地段天然决定了租售比和流通性，核心老破小几乎不愁租，不愁卖。

六年之后，楼市大概率不再比谁的楼更新、谁的大堂更气派，而是比谁的位置更不可替代、谁更能变现。这正是老破小被重新估值的底层逻辑。

2026年住建部将城市更新和老旧小区加装电梯纳入超长期特别国债重点支持方向，中央与地方补贴叠加后单台电梯补贴普遍可达20万元以上。

该年全国出生人口为956万，死亡人口为1041万，全年人口净减少超过80万。自1949年以来，除1960年前后大饥荒的三年之外，这是出生人口首次少于死亡人口，此前大部分年份出生人口都明显高于死亡人口，人口总量持续增长。

从出生人口的结构变化看，2016年前后曾因二孩政策放开出现过一次短暂的生育高峰，二孩及以上在当年出生人口中的占比从此前约45%迅速攀升，之后数年分别达到58%、57.1%、59.5%，连续多年超过半数。

随着二胎堆积效应的释放，二孩数量从2017年的999万快速回落至2021年的594万；一孩数量同样从2017年的724万下降至2021年的468万，2022年数据尚未公布。

整体而言，从2016年到2022年，中国年度出生人口下滑幅度接近四成。出生人口下行的背景之一与住房成本有关。

2016年涨价去库存之后房价明显上涨，使年轻人的婚育和养育成本显著抬高，削弱了结婚与生育意愿；与此同时，进入婚育年龄的90后、95后群体本身规模较小，结婚意愿不强，首胎数量也相应减少。2022年同时也是中国房地产市场的一个拐点。

全国商品房销售规模由2021年历史高点的18万亿元销售额、18亿平方米销售面积，大幅回落至2022年的13.3万亿元和13.6亿平方米。从代际结构看，中国历史上出现过两波婴儿潮。

第一波在1962年至1976年之间，这15年间年均出生人口达到2421万；这一代人至2023年的年龄区间为47岁至61岁，平均约54岁，1962年出生者已经进入退休年龄。

因此，从2022、2023年到2032、2033年的十年间，第一波婴儿潮将集中步入退休阶段，是推动人口老龄化加速的主要来源。

第二波婴儿潮由1982年至1991年出生的群体构成，至2023年的年龄区间为32岁至41岁，平均约36.5岁，年均出生人口约2284万。进入90后、00后之后，年度出生人口逐级递减。

从东亚范围看，多个经济体先后越过出生与死亡人口的交叉点：日本在2007年，韩国、中国台湾地区和中国香港均在2020年前后，中国则在2022年加入这一行列。日本的人口变迁对研判中国未来具有一定参考意义。

日本在2016年出生人口首次跌破100万，当年为98.1万；2010年人口净减少约32万，到2021年净减少已达到约60万。据日本媒体预测，2022年日本全年新生儿数量将首次跌破80万。

日本目前总人口约1.24亿。在上世纪90年代资产泡沫破裂、经济进入所谓"失去的十年、二十年"之后，日本多类商品的消费量出现明显回落。

以1990年与2007年相比，食品、鱼类、肉类、牛奶、水果等类别的消耗量均显著下降，与新生儿密切相关的钢琴销量减少尤为明显，衣柜销量也减少约一半；与此同时，医药和养老相关的消费则大幅增长。

整体来看，人口结构的变化对各类商品和消费领域具有结构性影响。值得注意的是，日本在人口整体收缩的过程中，人口持续向三大都市圈、尤其是东京都市圈集聚。

东京都市圈人口占日本全国的32.5%，三大都市圈合计占到56.7%，非都市圈地区人口则在持续减少。

参照这一经验，中国核心的一二线城市在正常市场环境下仍可能在未来较长一段时间内保持人口、特别是年轻人口的净流入；而部分三四线城市以及人口净流出、老龄化较重的区域，其房地产市场的扩张阶段可能已经结束。