美联储降息也难救中国楼市？高盛曾预测：房价真的底部在2027年

2026年4月30日凌晨，华盛顿传来消息：美联储连续第三次把利率按在3.50%到3.75%不动。这次会议4个人投了反对票，是1992年10月以来票委分歧最大的一次。距鲍威尔主席卸任只剩半个月，他的主席任期定于5月15日结束，而特朗普提名的新主席凯文·沃什刚刚通过了参议院委员会的提名。

一场权力交接正在全球最有权势的央行内部上演。很多人盯着这场交接，盘算着：新主席上台会不会猛降息？降息了中国楼市能不能翻身？我的判断很明确——哪怕美联储把利率砍到零，中国房价该趴的还得继续趴。高盛那个＂2027年见底＂的预测，放到眼下来看，不像是唱衰，倒像是一个正在被时间验证的冷静判断。

这事得从2026年2月底那场突如其来的战争说起。2月28日，中东天空再次被战机撕裂，美伊冲突骤然升级。谁也没想到，这场仗直接改写了美联储的剧本。战前市场还在赌今年至少降息两次，战一打起来，全变了。据LSEG数据，市场预计到12月降息幅度不足一次标准的25个基点，而在2月底战争爆发前，市场预期至少会有两次降息。为什么？因为油价像火箭一样窜了上去。

有多夸张？3月布伦特原油期货均价飙到了99.6美元一桶，月末收在118.4美元。现货市场更离谱，即期布伦特原油价格一度蹿到每桶144美元，和期货价格拉出了30美元以上的价差，说明现货市场的原油供应已经紧张到了极限。国际能源署称，中东能源基础设施遭袭击以及伊朗事实上关闭霍尔木兹海峡，导致了历史上最严重的石油供应中断，3月份全球损失了1010万桶/日的供应量。这种量级的供给冲击在和平年代几乎闻所未闻。

这场能源危机像一枚深水炸弹，把美联储的降息空间彻底炸没了。美国3月CPI同比上涨3.3%，环比上涨0.9%，通胀怪兽又从笼子里窜了出来。凯投宏观预测，如果国际油价涨至每桶100美元，全球平均通胀率可能上升0.6至0.7个百分点。美联储现在面临的是一个要命的两难——油价推高了物价，不能降息；但如果不降息，经济增长又在放缓。2025年四季度美国实际GDP环比折年率下修到只有0.5%，相比三季度的4.4%明显失速。这就是经济学里最讨厌的＂滞胀＂苗头。

这种局面下，沃什就算接过权杖，也不可能大刀阔斧降息。沃什在4月21日参议院听证会上反复强调央行独立性，否认曾向行政部门承诺降息，摆出一副＂不做特朗普提线木偶＂的姿态。更耐人寻味的是，鲍威尔决定在卸任主席后继续留任美联储理事，理由是＂对美联储的一系列法律层面的攻击威胁了制定货币政策的能力＂。一个央行里同时坐着老主席和新主席，这种博弈格局在美联储百年历史上罕见。可以预判，2026年下半年美联储内部的鹰鸽之争只会更激烈，全球流动性要出现大宽松，门儿都没有。

回到中国楼市。那些指望美联储降息来＂渡劫＂的想法，本质上犯了一个因果颠倒的错误。中国楼市的病根不在利率，而在需求塌方。先看人口这个最硬的指标：2025年全国出生人口仅792万人，比上年骤减162万，总人口降至14亿489万，自然增长率为-2.41‰。这个数字意味着什么？中国新生人口占世界的比例已经跌破了7%，实际只有6.12%。2016年还有1883万新生儿，九年时间蒸发了将近六成。未来谁来买房？三十岁的年轻人不够了，二十岁的更少，十岁以下的更是断崖式减少。

人口衰减对楼市的冲击不是明天的事，是正在发生的事。2024年全国结婚登记对数为610.56万对，同比下降20.5%；初婚人数为917.23万人，同比下降23.2%。结婚的人在锐减，买婚房的需求在蒸发。虽然2025年前三季度结婚登记数有小幅回升，但那更多是＂双春年＂民俗和婚假延长的短期刺激效应，改变不了育龄人口快速缩减的大趋势。一个年轻人越来越少的社会，房地产的需求地基在一点点塌陷，这不是降息能修补的。

再看口袋里的钱。中国居民正在经历一场前所未有的主动＂去杠杆＂。国家金融与发展实验室最新数据显示，2025年全年居民部门杠杆率从61.4%降至59.4%，下降了整整2个百分点，去杠杆幅度逐季加大。居民部门债务增速仅为0.5%，创下历史新低；房贷增速为-1.5%，自2023年二季度起已连续11个季度负增长。这意味着千千万万中国家庭不是在借钱买房，而是在拼命提前还贷。大量资金从楼市回流到银行存款，居民的选择非常理性：与其持有一个不断贬值的资产，不如减少负债减轻利息支出。

为什么不买房了？因为信心的裂缝一旦出现就很难弥合。国家统计局2月数据显示，一线城市新房价格环比勉强持平，二三线城市环比分别下降0.2%和0.3%。二手房在持续以价换量——北京和上海的二手房价格2月出现了环比上涨，分别为0.3%和0.2%，但广州和深圳仍在跌。冰火两重天的格局在加剧：少数核心城市核心板块有局部企稳迹象，但更广大的二三线市场依然在阴跌。买房人的心态已经从＂早买早赚＂变成了＂晚买少亏＂。

高盛在不同时间节点对中国楼市做过多次预测，但有一个核心判断始终如一：触底不会早于2027年。他们把中美日三国房价下跌周期做了对比，认为中国走的路线更接近美国，而美国上一轮房地产下行周期是24个季度，从2021年三季度中国房价见顶开始推算，24个季度就是2027年三季度。到2025年12月，高盛发布的《中国房地产2026年展望》预测未来两年房价可能面临10%到30%的深度调整——那份报告的措辞相当悲观。

不过进入2026年春天，高盛的口风出现了微妙变化。4月最新研报提出，上海和深圳将引领复苏，于2026年底左右触底——较其他一线和二线城市提前6到24个月，到2028年底这两个城市累计上涨空间约15%。你注意，高盛没有说全国见底，只说上海和深圳率先，北京紧随其后，广州更慢，至于二三线城市——那得2027年甚至更往后。也就是说，高盛＂2027年＂那个时间坐标，对全国大盘来说仍然没有改变。

更值得警惕的是高盛2月那份关于＂负资产＂的研报。他们选取了北京、上海、广州、深圳、天津、成都六城作为样本，数据显示从各自高点到2025年，六城平均房价跌幅已经接近30%，其中天津接近腰斩。跌了这么多为什么还没爆发大面积断供？答案是首付比例——中国长期维持全球少见的高首付制度，多数年份首套不低于30%，这道首付墙构成了风险缓冲带。但这道防线不是无限的。高盛测算，如果2026年房价再跌5%，负资产比例变化极为有限；但如果跌幅扩大至10%到15%，负资产群体将出现陡峭式增长——不是缓坡滑落，而是冰面塌陷。

正因为如此，政策端根本不敢松劲。就在美联储4月议息会议结果公布的同一天，深圳住建局发布了新的楼市松绑政策，允许符合条件的家庭在福田、南山和宝安新安街道范围内增购一套住房，非深户家庭只需持有居住证即可在核心区购买一套住房，无需社保或个税证明，同时公积金贷款额度大幅上调，个人最高可贷189万元，家庭最高可达351万元。深圳这套组合拳力度不小，但你仔细想想，如果市场真的在回暖，为什么还需要不断出台刺激政策？

深圳3月的数据确实有一抹亮色。一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，创下近一年次新高。这个数据和＂小阳春＂节奏吻合，问题是小阳春之后怎么办？2025年的走势已经给出了教训——小阳春那波涨过之后，四五月份又跌了，6月跌幅明显扩大，加速下跌一直持续到去年四季度末。政策刺激带来的是脉冲，不是趋势。

从一个更宏大的视角看，中东战争对中国楼市的伤害远比表面看到的深。达拉斯联储的模拟分析显示，如果霍尔木兹海峡被封锁两个季度，全球GDP将连续两个季度下跌。油价每上涨10美元，未来12个月经济增速可能降低10到20个基点。中国是石油净进口大国，油价上涨直接抬高制造业成本和物流成本，挤压企业利润空间。企业利润受损，就业和薪资增长就跟着受限。当打工人收入预期走弱、岗位不确定性上升，谁敢签三十年的房贷？这条从中东油田到中国售楼处的传导链条，比美联储降不降息更加直接和致命。

从另一个维度来看，全国30个重点城市住宅租金回报率中位数已经达到2.06%，超过55%的小区回报率超过2%。当租金回报率开始追上甚至超过银行存款利率时，说明房价已经跌到了一个相对合理的区间。二手房价格较最高点已回撤约39%，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。供给端已经出现了极端的＂休克＂状态，开发商几乎停止了新项目开工。从供需平衡的角度讲，这种极度收缩正在强行推动市场走向某种底部——但这个底部到来的时间和空间，取决于需求端何时重新启动。

我个人的判断是这样的：2026年是＂筑底确认＂之年，而不是＂反弹启动＂之年。上海和深圳大概率在年底前后出现价格企稳信号，但全国房价真正触底并具备回升条件，恐怕还要等到2027年中甚至更晚。核心逻辑很简单——人口下行是二十年级别的趋势，居民资产负债表的修复是五到十年的慢过程，美伊冲突带来的能源成本冲击还在持续发酵，而美联储在可见的未来不会提供大幅宽松的货币环境。

所以回到文章标题那个尖锐的问号：美联储降息也难救中国楼市？答案是，不仅难救，而且当前的国际格局让降息本身都变得遥遥无期。鲍威尔把一个充满分歧的美联储留给了沃什，特朗普把一场未完的中东战争留给了全球经济，而中国楼市则把一个庞大的出清任务留给了时间。高盛说2027年见底，这个预测放在两年前很多人不信，放在今天来看，它不是悲观，而是清醒。真正的底部从来不是哪次政策会议或者哪次降息能拍板的，它是人口、收入、信心和供需四股力量反复拉扯之后，自然形成的均衡点。在那一天到来之前，所有人都得学会和这种不确定性共存。