王石下场搞城市更新，于涂料而言又有哪些看点？

当王石挂帅深石城市更新，市场第一反应很容易联想到万科年代：老班长+万科旧部、讲长期主义、重品质、坚持绿色建筑，看上去配方很熟悉。但剥开团队底色，商业模式、价值主线、盈利逻辑已经彻底换了赛道，味道完全不同。再放到我们工业涂料、厂房翻新、存量防腐的视角看，这种变化直接决定了我们该怎么对接、做什么产品、输出什么方案。

新房高周转、土地红利的上半场已经结束，全国海量老旧小区、旧厂房、旧商业、闲置物业沉淀下来，不再是大拆大建，而是“留改拆”、盘活存量资产。对此，万科曾经的创始人王石，用他自己的话来说，城镇化进入稳定期，城市发展主线从大规模新建，变成存量提质增效。

可以设想，市场盘子足够大，将成为未来十年不动产领域确定性最强的主线之一。而当增量开发时代落幕、政策长期托底下，自然就具备了和王石所布局的碳中和闭环打通的契机，同时还能匹配他最擅长的“长期运营、品质管控、多方资源协调”能力，而且是轻资产、不重蹈传统房企高杠杆覆辙的赛道。于是，我们就看到了这位地产界的前辈大佬重出江湖，押宝城市更新的动静了。

据闻，落地城市更新项目的核心骨干，大多出自万科体系，懂建筑全周期、懂工程管控、懂物业长期运营，信奉品质优先，排斥短平快粗制滥造的翻新，重视样板、体系、交付标准，这和早年万科做住宅、产业园的工程审美一脉相承。

对涂料供应商而言，这里不再是找低价刷漆的想法，而是更愿意看完整涂装体系、技术方案、长期维保效果。

从万科绿色建筑，到后来的生物圈三号零碳社区，低碳是一以贯之的主线。建筑节能、降低运营能耗、控制VOC、建筑碳足迹，不是营销噱头，是项目准入标尺。

按照标杆先行，以示范项目复制扩张的思路来看，城市更新是要先打磨标杆项目，跑通改造、运营、收益模型，再连片复制，而不是大规模铺量抢项目。因此，将会打造示范园区、示范社区，愿意和材料企业联合试点新技术、新材料，这也给了涂料品牌打造标杆案例的机会。

这对于工业水漆、隔热反射涂料、长效防腐体系、防火功能涂料，可以说天然友好，也是作为我们研判这是其中一个市场机会点的依据。

城市更新，有着不一样的味道——

深石城市更新经营范围不含房地产开发经营，不拿地、不盖新房、不背开发贷，业务是老旧社区、厂房、商业体、文旅物业的改造策划、资产盘活、长期运营、节能托管，赚运营增值、资产持续提升的钱。结合到涂料行业，它持续需要的是重涂、修缮、防腐、维保，是周期性复购的存量翻新市场，看重全生命周期成本，而不是材料低价。像厂房钢结构翻新、设备防腐、外墙耐久翻新、车间防霉防尘，才是高频场景。

传统房企是集权式，老板定战略、拿地扩规模，而深石是五方股东各持股20%，是资源整合平台，不是一家传统开发企业。

这意味着决策链条是多方资源、资本、运营方协同，合作不再是简单经销商供货，更适合联合共建翻新服务包、联合运营维保业务，经销商的本地工厂资源、施工落地能力，会成为重要筹码。

旧的城市更新本质还是借旧改之名做开发、做销售，而深石的锚点绑定生物圈三号碳中和体系，改造之后的长期目标，包含能耗管理、碳资产运营、社群运营、资产租金增值。要知道，翻新不是一次性工程收尾，而是建筑低碳运营的起点。

涂料不再只是装饰和防腐材料，而是节能降碳组件——隔热涂料降低空调能耗、长效防腐减少反复重涂的碳排放、低VOC体系满足园区绿色认证。

从产品与服务落地，看深石城市更新的“不一样”意味着什么？

机会品类转向——通用建筑漆的价格战空间变小；低表面处理防腐体系、长效工业重防腐、隔热节能涂料、防霉防水配套、设备翻新专用漆，溢价空间打开。

合作方式转变——不能再用传统工程供货思维谈，最优路径就是本地经销商在一定程度上掌握当地工厂资源，可联合头部涂企，输出服务方案。

核心门槛变了——除资质、检测报告，还要能提供碳相关资料、耐久数据、配套维保方案，才能更好进入城市更新的供应链体系。

客户结构分化——深石的项目会分成住宅旧改、商业综合体、产业园/老旧厂房三大块，而产业园板块，也许正是工业涂料经销商的主战场。

结语:

万科老班底塑造起来的城市更新项目，必定往着绿色低碳这一长期主义方向。它不是第二个万科，而是存量时代、双碳背景下，一套慢生意、重运营、重全周期价值的城市更新新范式。对涂料产业来说，它释放的不是一波短期集采大单，而是持续多年的翻新、防腐、维保赛道红利……