文 |求知

马云在2018年说过一句让全国都炸开的预测：八年后房子可能会变成最便宜的东西。那时候全国各大城市房价一路飘红，谁听到这句话都觉得离谱。

七年过去，如今临近2026年，“十五五”开局将至，楼市风向突然不再是一路向前，而是出现三股清晰的力量，把整个市场推到新的拐点。

价格的热闹退到一边，城市的差距、房子的质量、政策的落地在这几年快速发酵，让当年那句被质疑的预测意外变得有讨论价值。

第一部分 城市分化像被按下加速键，房价开始“各过各的日子”

如果把我国楼市这几年比作一部大型纪实片，那最抢眼的场景就是城市间差距被不断拉大。过去人们习惯把房价放在一张表里看高低，现在已经无法用一条线概括整体走势。

2025年的几个典型数字能说明问题。深圳核心区域的房价稳稳踩在10万以上，北京西城的学区房照样卖到12万，北京东直门某些高端盘甚至冲到16万。

在调控持续存在的情况下，深圳二手房在2025年8月还能成交四千多套，说明需求没有被冷却。

根子在于这些城市的资源密度太高，科技、教育、医疗等要素牢牢吸住了大量高收入群体。

华为、腾讯等龙头在深圳不断扩招，合成生物、6G等产业又给城市提供了新动力，让这些区域的房子自然有稳定的买家。

三四线的画面就完全不一样。河北衡水2025年11月的均价只有六千出头，枣强县更只剩四千多。

在鄂尔多斯，一些地段直接出现单价不足一千元的“葱价房”。就算开发商喊出买房送车位、送家电，成交依旧寥寥。

很多地方一年成交量还比上一年少了7%。原因其实清清楚楚：年轻人往大城市跑，产业跟不上，工作机会越来越集中，一旦人少了，房子再多也只能堆在货架上。

这种分化不是短期波动，而是长期趋势。随着我国发展节奏从“摊大饼”转向“做精品”，资源自然向强城市收缩。

马云说房子会变便宜，并不是每个城市都会变成“葱价”，而是房价脱离单边上涨神话。房子的价值开始由城市本身说了算，这点已经成为所有购房者共同的认知。

第二部分 住房品质的变化像一场“补课”，让好房子不再是少数人的特权

过去提起商品房，很多人心里都清楚一句话：盖得快、卖得快才是硬道理。

真正住得舒适与否，只能算锦上添花。但从2025年开始，行业风向明显调了个头。

当年5月出台的商品房新规堪称一次“大体检”。层高必须达到3米以上，再也不能靠压空间降低成本。

四层以上必须安装能放下担架的电梯，这给老人、孩子的突发救治带来极大便利。这些规定不是表面修饰，而是把“住得安全”放进硬杠里，让每一套新房都得过关。

地方也在主动升级，像广州直接把装配式建筑推到武器库中央。这种方式像“搭积木”，误差小，速度快，还能避免过去最常见的墙体裂缝、渗水问题。

房企也随之调整方向，以北京石景山的中海新盘为例，户型直接做113到166平米，明显把目标对准改善需求，而不是过去那种靠小户型冲量的思路。

保障房也悄悄发生了一次质变。“十四五”期间，全国已经建成1100多万套，覆盖人数超过3000万，但数量不是重点，质量的提升才是关键。

银川用专项债收购商品房，让保障房直接搬到更好的地段；四川巴中把外卖员、快递员这种城市运行的重要群体纳入保障体系，让他们享受到稳定生活的基本条件。

保障房不再是被放在边缘的“次选项”，而是成为城市治理的一部分。

老旧小区的改造同样变得更“讲究”。新疆伊宁的南苑小区就是一例：拆墙拓路解决拥堵，加装停车位缓解停车难，把乱七八糟的电线全部入地，还做了健身区和养老服务站，让居民真正感受到生活便利。

这类改造不再是刷墙换色，而是把“让生活顺畅”作为目标。

整体看，住房品质的提升让“好房子”脱离了过去与价格捆绑的印象。人们不再把目光放在涨跌上，而是更关心居住体验是否值得长期投入。

房子逐渐从投资品回到生活必须品，这个变化正悄悄影响购房者的判断。

第三部分 政策的精准托底把楼市拉回稳定轨道，让买房变得更透明

房价的变化固然重要，但政策的力度决定了楼市是否能稳得住。2025年以来，调控思路变得更细、更稳，也更贴合各城市自身情况。

购房门槛开始下降。北京在2025年8月到9月放开五环外的限购，只要是京籍或者社保满两年的非京籍家庭，都能按家庭需求正常买房。

上海的调整也很明显，外环外取消了套数限制，单身人士也能按家庭标准买房，非沪籍首套房直接免征房产税。

房贷首付比例很多城市降到15%，利率下探到历史低位，让刚需家庭压力大幅减轻。

税费层面也出现松动。过去很多人买大户型要承担更高税费，现在普通与非普通住宅的划分取消，以150平米的房子举例，在税费上能省下十几万元。减少了不必要的负担后，改善型需求更有信心入场。

另一方面，风险防控的力度也明显增强。“金融16条”和“三支箭”等政策在解决房企资金问题上发挥了关键作用，七万亿贷款重点投向保交楼，让烂尾风险逐步收敛。

湖北荆门实行现房销售试点后，2025年一季度商品房成交面积比去年同期多了近七成，可见消费者对“看得见的房子”接受度更高。

部分城市还在探索“房屋养老金”制度，比如北京、上海试点通过公共账户把维修资金和未来养护结合，让房子的使用寿命更加可控，减少一些年久失修的安全隐患。

调控也做到因城施策。银川针对滞销区域暂停供地，避免库存继续积压；强势城市重点稳需求，三四线则聚焦去库存。再加上央企国企加速接管部分市场，规模小、信誉弱的房企逐步退出舞台，让购房者在选择上更安心。

当年那句“房价如葱”的预言，在2026年之前并没有一刀切地出现，但它点出的趋势已经成为现实：房子从炒作回到居住，从全国统一节奏走向城市差异化。

城市实力、住房质量和政策落地共同把楼市推向更稳、更实的方向。对于买房的人来说，与其盯着涨跌情绪，不如看清城市未来、挑对品质、把握政策窗口。

回归生活本身，也许才是新的楼市时代真正的主题。

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参考：马云 5 年前预言终验证？2026 年房价三大转向已定，买房人必看！——新浪财经