作为中国顶尖的经济学家，黄奇帆的发言向来被当作判断经济趋势的参考。

早在2017年，他就精准预言房地产将迎来拐点，而此后房企爆雷、房价调整等现象一一应验。

如今，这位曾深度参与中国经济改革的“实战派”专家再次发声：2025年楼市将止跌回稳。

面对，17亿平米的超级库存压顶，他说的话还会再次灵验吗？未来的房地产又将如何走向？

楼市“狂飙时代”终结

把时间拉回2015年，那时不少城市的房价处于上升通道，一个普通小区的房子，几年内价格就能上涨不少。

可到了2024年，还是同一个小区，房价跌得让人大跌眼镜。

之前那些想着靠买房投资赚一笔的人，如今只能眼睁睁看着资产缩水，血亏的不在少数。

其实早在2017年，黄奇帆就预警楼市“拐点将至”。

他的依据很实在：城镇化率增速放缓，农村人口进城的节奏慢了，住房需求自然跟着降温；开发商疯狂加杠杆拿地，高负债模式把整个行业逼到悬崖边；还有就是库存越堆越多，盖的房子远超实际需求，泡沫越吹越大。

这些因素叠加在一起，楼市拐点出现是必然的，而2024年的楼市数据更是赤裸裸地展现了残酷真相。

国家统计局1月17日的数据显示，2024年全国新房销售面积9.7亿平方米，销售额9.7万亿元，同比分别降了12.9%和17.1%，这已经是连续第三年下滑。

更反常的是，成交量跌成这样，空置率反而往上走。

表面上看人均住房50平米挺宽裕，实际上是有钱人手里攥着好几套房，真正需要房子的人却买不起，市场早就拧成了死结。

黄奇帆的“两把手术刀”理论一针见血：一把对准超级库存，那么多卖不出去的房子压着资金，供需早就失衡了。

另一把砍向超级杠杆，开发商空手套白狼玩得太疯，一旦市场降温，资金链说断就断，连锁反应挡都挡不住。

看看日本和美国的前车之鉴就知道，中国楼市不会走崩盘的老路，但“硬着陆”躲不过去。

日本当年泡沫破了之后，经济趴了几十年，多少房子成了负资产；美国次贷危机时，大量房子被银行收走拍卖，惨状历历在目。

好在咱们一直在调控，就想让市场慢慢软下来。

国家出手“拆弹”

国家这波救市操作，第一步就先拿债务开刀。

去年有家全国排前十的房企，欠着上下游500多亿三角债，项目停摆快一年。

国资接手后，直接把烂尾楼按市场价六折打包处理，优先兑付施工方和材料商的欠款，硬是把这团乱麻理顺了。

现在工地上重新开工，购房者也能按月收到交房进度通知。

紧接着就是变废为宝的操作。

北京南四环那个烂尾三年的项目，上个月改成公租房对外开放申请，租金每平米才45块，比周边市场价低了三分之二。

申请通道刚开三个小时，两万多套房子就排到了十万人，好多在附近上班的年轻人，凌晨就去现场排队拿号。

这种把闲置房源盘活的办法，既解决了住房难题，又消化了库存。

更让人眼前一亮的是REITs这个新玩法。

今年年初推出的首批保障房信托产品，最低只要1000块就能买，预期年化收益4%，相当于把以前只有富人能玩的房产投资，拆成了普通人也能碰的小份额。

对比过去买套房动辄上百万的门槛，这种小额投资模式确实让不少人看到了分杯羹的机会。

黄奇帆之前就说过，中国房企数量得砍掉九成才合理，现在看这话真不是随口说的。

美国整个市场也就500家正经开发商，咱们光注册在案的就有9万多家，很多小房企连像样的项目都没有，全靠借贷空转。

今年开始，监管部门明确要求，开发商负债率必须压到50%以下，达不到的直接限制拿地，这一下就把那些高杠杆玩家逼到了墙角。

新规则里最狠的一条，是彻底终结地王时代。

现在拍地前必须提交资金证明，而且拿地款里自有资金比例不能低于70%，想靠银行贷款抢地的路子彻底堵死了。

上半年全国22个热点城市拍地，最高溢价率没超过5%，以前那种几十家房企疯抢一块地的场面，估计很难再见到了。

黄奇帆最近明确说，2025年就是楼市止跌回稳的年份，这个判断可不是随口说的，背后有实实在在的逻辑支撑...

2025年后楼市新常态

先看房价走势，按照黄奇帆的分析，一线城市核心区会出现微涨，毕竟这些地方资源集中，人口还在持续流入，住房需求相对稳定。

但三四线城市就不一样了，人口外流加上之前盖了太多房子，大概率会继续阴跌。

房地产和GDP的关系也在变，过去房地产对经济拉动作用明显，现在却有点“拖后腿”。

不过到2025年，这种情况会有所改变，房地产对经济的影响会趋向“中性”。

这意味着对普通人来说，房地产相关行业的工资波动会变小。

像以前那样靠卖房、建房拿高提成的日子可能一去不复返，但行业稳定性会增强，不会再出现大起大落导致的失业潮。

面对将进入新常态的楼市，普通人如果是刚需买房，当下或许是个好时机，现在利率已经降到比较低的水平，不少地方首套房利率都在4%以下。

但一定要记住“月供≤收入1/3”这个铁律，不然一旦收入出现波动，很容易断供。

除了买房，替代投资路径也得看看。

REITs就是个不错的选择，收益率大概在4%左右，风险比直接买房小多了。

还有城市更新基金，跟着政府的规划走，把钱投到旧改项目里，收益相对稳定。

长租公寓也有机会，尤其是在人口流入多的大城市，租金涨幅虽然不会太猛，但胜在稳定，跑赢通胀问题不大。

长期来看，楼市会从“香港模式”转向“新加坡模式”，这意味着保障房的比重会大幅增加。

到那时候，商品房就会变成“改善型奢侈品”，不是人人都能买得起大house，更多人会通过保障房解决基本住房问题。

最后还有个终极悬念：如果房价年涨幅和GDP差不多，大概5%，房子还值得买吗？黄奇帆的答案可能出乎很多人意料。

他觉得，对于刚需来说，房子的居住属性是第一位的，只要有需求，该买还是得买。

但对于投资者来说，想靠买房赚大钱就难了，5%的涨幅扣除税费、物业费，其实没多少利润空间，还不如把钱投到其他收益更高的地方。

总的来说，2025年后的楼市新常态，就是告别疯狂，趋向平稳。

普通人要做的，就是看清趋势，根据自己的实际情况做选择，别再想着靠楼市一夜暴富，稳稳当当过日子才是最重要的。

参考文献