原地降价1600万！经开区著名双语幼儿园谁来接盘？

9月20日，赣州经开区华鑫路26号赣州经开区国际双语幼儿园土地、房产及未登记产权的构筑物将再度迎来法拍，早在8月25日进行过一次法拍，但以流拍收场，当时的起拍价为8000万元，如今降价1600万元。

一、核心资产架构全景

本次拍卖标的分为已办理权证与未登记产权两大部分。已登记部分包含6835㎡国有建设用地使用权及12090.1㎡房屋构筑物所有权，土地权证号赣(2016)赣州市不动产权第0003909号，登记日期2016年1月29日，土地用途为科教用地，使用年限至2065年11月29日。房屋部分由三栋主体建筑构成：A楼办公楼八层框架结构，总面积5144.28㎡，1-6层部分精装部分毛坯，负一层含857.38㎡商铺及260㎡入户大堂；B楼幼儿园楼四层框架结构，面积2804.52㎡，1-3层为幼儿教育用房；C楼植物园楼三层框架结构，面积468㎡，均采用塑胶地面、乳胶漆墙面、铝合金窗配置。

未登记产权部分包含六大加建工程：半负一层3500㎡夹层，原超市经营场所现闲置，含教师办公区；办公楼六楼屋顶加建两层框架结构，其中500㎡精装单间配铝扣板吊顶；幼儿园地下室220㎡加建杂间；连廊部分521.1㎡三层框架结构；3000㎡户外操场含塑胶跑道；120㎡地面停车场。特别值得注意的是，标的物包含六份商铺租约，租期自2020年至2027年不等，月租金4230至8150元，涉及七个店铺及一个门厅。

二、法拍核心参数解析

本次拍卖起拍价调整为6400万元，较首次拍卖降价20%。竞买人需具备完全民事行为能力，符合当地限购政策，失信被执行人及其关联方限制参与。标的物过户登记由竞得人自行办理，法院仅出具协助过户法律文书，相关税费由原权利人与竞得人各自承担。

特别风险提示包括：标的物以现状交付，面积以发证部门确认为准，存在隐藏瑕疵风险；过户可能因政策原因或注销抵押权导致迟延，相关费用及滞纳金由竞得人承担；法院不承担户口迁入迁出责任，竞得人需自行咨询当地公安机关。

三、运营价值深度剖析

该宗地原规划指标容积率<1.5，建筑密度<40%，绿地率>35%，适用于幼儿园建设。根据赣州市"十四五"学前教育发展计划，至2025年全市普惠性幼儿园覆盖率需达90%以上，公办园占比超55%。标的物作为现成教育资产，若引入专业化运营机构，可快速转化为合规教育场域，规避新建园所审批周期风险。

业内人士指出，普惠性幼儿园运营需严格遵守政府指导价，投资回报周期较长；标的物需持续投入装修及设备采购成本，对资金实力要求较高；赣州当前学前教育市场存在结构性矛盾，农村地区师资短缺与城区优质资源竞争并存，投资者对区域招生稳定性存疑。随着赣州全面推进学前教育普及普惠发展，此类核心地段专用资产的稀缺性或将进一步凸显，如何通过精细化运营实现社会效益与经济效益平衡，将成为竞买者需重点考量的课题。

本次拍卖将于9月20日10时至9月21日10时在淘宝网司法拍卖平台进行，有意者需实地看样，竞买风险责任自负。随着拍卖日临近，这座经开区标志性教育资产的最终接盘方即将揭晓。