物业费下调超4成 万科物业发退场公告

企业运营面临巨大挑战。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

物业项目退出潮仍在持续。

7月31日，鄂州市万科物业服务有限公司发布《关于万科华彩城物业服务退场的公告》，表示计划于10月31日退出小区的物业服务管理工作。理由是自8月1日起，该项目将按照当地政府规定的指导价调整服务收费，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，“大幅降价导致企业无法运行”。

8月8日，鄂州一位业内人士告诉中国房地产报记者，虽然发了退场公告，但万科物业还在尝试保盘，目前正积极与当地的相关部门协商，希望能推动华彩城小区召开临时业主大会，拟定双方都能接受的收费标准。

据悉，万科物业在鄂州管理的另一个小区——万科五彩城也采取了同样的措施，期望获得重新定价的机会。

物业费下调44%

万科华彩城小区位于湖北省鄂州市葛店经济技术开发区，规划总户数超过4000户，一期约1400户。

据了解，2021年4月15日，鄂州市万科物业服务有限公司与湖北万悦房地产有限公司签订《万科华彩城项目前期物业服务合同》，约定为万科华彩城项目提供物业服务。

随着鄂州住文〔2025〕36号文件《关于进一步规范普通住宅前期物业服务收费的通知》（以下简称“通知”）的公布，上述物业服务合同的执行陡然出现了变数。

通知规定，鄂州市普通住宅前期物业服务指导价，按一级至四级的等级确定标准，其中，电梯房分别为1.4元/平方米/月、1.3元/平方米/月、1.2元/平方米/月、1元/平方米/月。也就是说，电梯房的物业费最高不能超过1.4元/平方米/月。物业公司需根据文件要求在7月31日前完成服务收费的调整。

按照万科物业的说法，目前华彩城小区执行的是2021年的服务定价，即2.5元/平方米/月，而截至2025年，最低基本工资已经翻倍，小区能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步递增，若执行1.4元/平方米/月的收费标准，企业将面临无法运行的巨大挑战。

为此，该公司曾尝试通过全体业主共同决议事项的方式留下来继续服务，但由于目前该项目处于滚动交付状态，专有面积及业主人数均暂未达三分之二，导致这一选项无法推进。最终，万科物业做出了10月31日前退出华彩城小区的决定。

1个多月前，另一家知名物企已宣布将撤出鄂州的一个在管项目。6月25日，中海物业发布退出鄂州双创之星小区物业管理的公告，原因是小区入住率低、欠缴物业服务费户数比例高，导致企业长期亏损，且垫资持续增长。截至1月底，物业费累计欠费59.59万元。该公司表示，无力继续维持垫资运营，拟定于8月31日退出该小区的物业管理服务。

物企撤场现象频发

万科物业在鄂州的其他在管项目也面临调费的现实问题。7月26日、7月31日，该公司先后向万科五彩城的业主发出了两份通知，其中提到政府的最高指导价为1.4元／平方米/月，与小区前期物业服务合同2.5元／平方米/月不符，因此自8月1日起，小区物业费拟暂按政府指导价1.4元/平方米／月收取，保持基础物业服务运行。

而据万科物业测算，若按1.4元/平方米/月的标准收取物业费，小区物业服务无法做到良性运转，甚至诸多的服务无法开展。因此，该公司希望在60天内与五彩城的业主进行服务价格商讨，通过召开临时业主大会，明确新的服务价格，签订新服务合同。该公司表示，若商议未能成功，将平稳退出小区服务。

物业公司退场的现象不仅仅发生在鄂州一地。4月份，杭州万固珺府小区的业委会与滨江物业就续聘合同展开谈判，拟将住宅物业费从2.8元/平方米／月降至最低2.2元/平方米／月，但滨江物业明确表示不再参加该小区的后续选聘。

同样是4月份，服务扬州文锦雅苑小区已有近6年时间的雅生活服务宣布将撤场，原因是项目财务亏损严重，难以持续运营。5月份，中铁建物业管理有限公司透露自入场之日起，一直收不抵支，且自2024年下半年开始亏损进一步加大，经综合考量，将于8月15日正式终止重庆中铁建花语佰骊小区的物业管理服务。

据中指研究院观察，2025年以来，物业企业主动退出管理项目的案例数量较过往有所增加，背后是企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压等因素共同作用的结果。物业费收缴困难导致运营亏损是物业企业选择退出的主要原因。“就目前而言，基础物业服务还是占了物业公司收入的大头，退场的核心原因就是算不过账。”某上市物企内部人士对中国房地产报记者表示，该公司今年亦退出了一部分在管项目。

业主诉求同样是导致物企退出项目的重要因素。一些业委会主动淘汰部分服务水平过低，或者质价严重不符的企业，而部分小区的业主则将拒缴物业费作为“维权工具”，或者提出脱离成本实际的非理性降费诉求，导致物业企业选择撤场。

中指研究院认为，物业项目退出潮正在对物业行业的参与各方产生持续的影响。短期看，物业企业收缩低效项目，会直接导致自身的营收下滑，而被退出的小区则会出现“服务真空”，寻找新的接盘企业需要花费更多的精力与成本。以杭州万固珺府小区为例，在滨江物业表态退场后，该小区开展了公开选聘物业的工作，原定于7月30日开标，但由于缴纳保证金的单位不足三家，此次选聘只能作流标处理。