最近一段时间，黄金涨了不少，我相信买了黄金的人，大家都赚到了，但是蒋老师今天这篇文章，想要给大家泼一点冷水。

01，黄金是国际货币，这一点毋庸置疑

在美元还没有出现的时候，各个国家之间的贸易往来，是需要把本国货币换成黄金，然后才能到其他国家购买商品。

黄金作为通用红笔，有几个独特优势：

产量有限

易于储存

方便切割

但黄金也有一个缺点，那就是太沉了。

你要多买一些商品，尤其是买一些高价值的商品，你就要拖着几吨黄金，这太费成本了，而且国际贸易频繁会遇到打仗，在不太平的年代，你能拖着黄金满大街跑吗？显然不现实。

怎么办？这个时候，美国站出来了，他开始发话，你们都来用我家的货币，我给大家设定好一个固定的兑换美元的比例。

于是便出现了1944年的布雷顿森林体系，35美元兑换一盎司黄金，美元跟黄金挂钩，随即美元开始取代黄金，成为全球的通用货币，直到现在，美元一直都是国际通用货币。

随着美国的国力开始强大，美国开始宣布，哥几个，现在美元不想跟黄金挂钩了，美元不再固定兑换黄金，这个时候，美元和黄金，都是通用货币，只不过，美元的发行数量可以不受黄金限制了。

这个时候，美元和黄金脱钩，每当美元升值的时候，黄金就贬值，而黄金开始升值的时候，美元就开始贬值。

02，美元凭什么成为国际通用货币？

这里面，不得不提到美国的经济霸权、金融霸权、军事霸权、历史惯性，以及货币使用的惯性，这五个方面，确认了美元是国际通用货币的地位。

当今世界，美国依然是第一大经济体， 其GDP占全球约四分之一，中国排第二，占全球差不多是18%，欧元区排第三，占全球15%左右。

美国虽然占比最高，但是跟1960年相比，已经远不如当年，要知道，在1960年，美国的GDP差不多可以占到世界的40%，所以，最近60多年时间里面，全球经济格局是东升西降。

日本在上世纪七八十年很风光，中国是在上个世纪90年代开始飞速发展，2000年开始成为世界工厂，2010年开始转型升级

到现在，中国在多个领域，已经超越美国，还有一些领域，可以跟美国掰手腕，但在高精尖技术领域，中国跟美国还存在差距。

除了技术领域，在金融市场，美国依然是全球最强的存在，美国拥有全球最深、最流动的资本市场，美股市值超过50万亿美元，占全球金融市场份额差不多是45%，所以，美国最强的，并不是高科技，而是金融。

这就导致，美国在金融市场是主导地位，美元资产，包括美国国债、美股，是全球投资的首选。

在金融市场获得极高的占有率之后，全球货币的使用，其实也是以美元为中心，美元占全球外汇交易的88%，国际支付占比58%，外汇储备占比58%。

因为美国还有军事霸权，美国在全球有800多个海外军事基地，这就更加巩固了美元的信用。

而黄金同样作为国际货币，缺乏像美元这样的强势支撑，为什么现在黄金价格在涨？

因为国际形势动乱，很多国家，开始增持黄金，减少美元的依赖，所以黄金涨了。这个根本原因。

黄金涨价，还有一个因素，那就是全球通胀，黄金是通胀的锚定物，这个上大学的时候，经管系老师应该说过，各国货币都在面对黄金进行长期贬值。

那么对于黄金，我们应该如何正确看待？是盲目追涨吗？绝对不是！

任何事物，我们都要一分为二来看待：

黄金与美元脱钩，金价从35美元/盎司，涨到了2025年的3000美元/盎司，折算成年化收益，差不多是7.5%。

与之相对应，美元的实际价值相对贬值率，也就是年均通胀率大概是3.5%。

这是乐观层面，黄金上涨了！

再看对立面，也就是金价的回撤。

1980年，金价从最高点850美元跌到了1982年的300美元，最大回撤是65%，而且持续时间为2年。

很多人是记吃不记打，看到了美好和幸福的场景，就忘记了家暴的场景。所以注定是韭菜。

其实历史上，金价暴跌，还出现在2011年到2015年，2011年，金价从1920美元一路下跌，跌到了2015年的1050美元，持续四年时间，回撤45%，很多人的对黄金的信仰，就是在那个时候丢失的。

就在口罩那两年，金价也是回撤的，从2020年的2075美元跌到了2022年的1615美元，回撤空间是22%。

再说近一点，2024年10月到11月，短短一个月时间，金价回撤了8%左右。

03，撕开窗户纸，黄金到底是不是避险资产？

黄金是避险资产，因为把时间拉长来看，确实也是涨了，尽管中途也跌了不少，但是黄金仅仅是最初级的避险资产，因为黄金的最大回撤是65%，你100万进去，也是有可能亏掉65万的。

所以，黄金绝对不是最稳健的资产，起码跟一线城市核心地段的房子相比，黄金的避险属性， 差了很多！

最后，我用一句话，给黄金下一个定义：黄金属于带有避险属性的风险资产。

大家不要错以为买了黄金就等于躺赚，它虽然披上了避险的外衣，但本质上属于风险资产。

所以，买黄金要懂得适可而止，一般来说，黄金占个人总资产比例，不要超过10%。个人财富的60%，应该是在核心城市核心地段的房子上面。

不要觉得收租是一件很丢脸的事情，事实上，恰恰相反，收租才是一个人最终极的人生追求。才是我们经常讲的， 正向稳定现金流。

回归到第一性原理，衣食住行是刚需，所以核心城市核心地段的房子，不愁租！

但是你买那么多黄金，万一金价回撤60%，你内心是很难受的，毕竟黄金不像房子，还能产生租金收入。

04，置换房子的时机到了！

这几天，有一个很明显的变化，就是我们的经济战略重心发生了变化，我们开始提出打造国内经济大循环为主体，国内国际双循环为辅助的战略构想。

这一变化，将深深影响每一个人的商业策略和投资策略。

首先房地产，尤其是核心城市房价一定会拉升，因为激活内需，首要任务就是激活房地产，激活房地产的首要任务，就是激活核心城市的房地产。

中国居民家庭财富，大概有350万亿集中在房地产，哪怕房价只涨10%，就能拉动30多万亿的GDP增长，而且最近的高层会议，已经明确提出来，要把稳房地产作为首要任务来抓。

最近各大城市纷纷冒出新地王，说明啥？政策底马上就就要来了，市场底也不远了，所以才有这么多企业敢拿地。

但是房地产的发展模式，跟过去20年已经截然不同了，我们现在的主基调是稳楼市，以及造好房子。

也就是说，同样一座城市、同一个板块、如果产品不同，以后的价格差距也会很大，层高2.8米和层高3.3米，产品的体验感是很大的，得房率70%跟得房率110%，体验感落差也很大。

小区的园林、会所、图书馆、地下停车场的装饰，新旧房子的体验感都是非常大的。

其实背后的意图很明显了，就是核心城市旧房子，尽量把价格稳住，核心城市核心地段的新房子，品质好的房子，具备金融属性，让更多购房者参与进来，同时带动经济发展。

老房子以后两条出路：

一个被管理层收购，作为保障房；

另一个就是等待城市更新。

但不管是哪条路，似乎都不太友好，所以，择机置换才是王道。

总结：未来20年，普通人该如何应对？

蒋老师给出两条出路：

第一条出路：套利

这条路只适合2%的人

还是一句话，我们所要经历的岁月，有人早就经历过了。

日本在1990年开始进入低利率时代：

1995年，日本存款利率降至3%，而中国当时一年期存款利率是10.98%；

2010年，日本存款利率降至1%，而中国当时一年期存款利率是2.5%；

2020年，日本存款利率为0，甚至出现短暂的负利率，而中国当时一年期存款利率是1.75%；

可以确定一件事情，就是我们的存款利率势必也会像日本一样，进入到零利率，甚至负利率时代。

这就意味着，可能十年后，你把钱存在银行里面，不光没有利息，银行还要收你一笔费用。

这个时候，你可能会不安，焦虑，不知道如何应对？其实你只需要看看聪明的日本人，他们是怎么应对的。

首先，他们在1990年开始大量购买国债，2000年的时候，在国债二级市场卖出，这里面能赚多少呢？

假如你原本100买入6%票面利率的国债，现在新发售的国债是100块钱买2%票面利率，那么在二级市场，6%的老国债，售价肯定是高于100元的，甚至可以卖到110元，120元都是可能的。

如果你此时出手，你就赚了两笔收入，一个是新国债的利率，另一个是新老国债中间的价差。

可惜的是，这个零风险套利的方法， 很多人根本不懂，也看不明白，当然更不懂如何操作，所以，只有极少数人套利成功。

第二条出路：买房

这条路适合大部分人

参照日本房地产过去的30年经历来看，1990年到2000年，这十年，是日本整体房价下滑的十年。

从2000年到2010年，随着日本旅游业和外资流入，东京核心区房价还是稳住，并且有回升的态势。到了2010年到2020年，这十年时间，日本稍微缓过神来了，部分城市，比如说大阪、京都的核心地段房子需求量开始增加，并且也出现上涨的行情。

那么总体来看，1990年到2000年，其实不适合在日本买房， 不管你买啥房子，价格都是跌的，到了2000年以后，东京等核心城市核心板块， 房价开始反弹，并且超越之前的峰值。

说明一个问题：不管一个经济体如何发达，核心城市核心地段的房子是抗跌的，还有一定的升值属性，其他大部分城市的房子，都已经失去了投资价值。

由于国情不同，我国的核心城市数量，自然比日本要多出3-5倍。在中国，尤其是房地产领域来说，核心城市目前差不多有11个，随着经济的发展，以及城市的再次分化，最终我国大概会形成15个左右的一线城市，数量会超过美国，成为经济实力最强的国家。

这个观点和预测，蒋老师在2018年左右就提出来了，并且当时很多官方媒体都引用过我的这个观点。

所以，当我们在谈房产投资的时候，请不要大家对号入座，其实就是指10-15个核心城市。

你认为哪些城市属于核心城市呢？欢迎参与话题讨论！