这些年，纵使房价下行，住房问题始终在人们心里占据着至关重要的地位，对于未来房价何去何从，普通大众愈发迷茫，但黄奇帆先生的见解始终备受业界及公众的密切关注。

之所以黄老能够获得如此高的关注度，一方面源于他对未来市场趋势准确预判；另一方面，则得益于他丰富的个人经历所赋予的专业权威性。

而近期，黄奇帆再次对未来房地产市场的走向进行了预测，其中一些观点在今年已经初步得到印证，而明年的情况，看起来也跟他说的差不多。

01、

房子现状

首先我们来看一组关键数据：我国房地产市场整体仍处于调整阶段。

克而瑞数据显示，前9月30个监测城市累计成交8833万平方米，同比下降3%；

二手房方面，今年上半年，二手市场通过“以价换量”的方式维持了一定的活跃度，但进入9月以后，市场再次呈现降温趋势。

数据显示，9月百城二手住宅市场仍处于深度调整期，价格连续第41个月环比下跌。拉长周期来看，前三季度， 百城二手住宅价格累计下跌5.79%，整体形势依然严峻。

另外中指研究院的预测显示，在中性情境下，2025年全国商品房销售面积预计将下降约6%。

02、

黄奇帆预言未来房价

其实关于当前走势，此前黄奇帆先生就曾指出，未来，新房成交量会明显下降，从最高点掉头向下，整体规模会持续收缩。

他估计，十几年后，每年新房销售量可能会降到10亿平方米以内，总量将大致减少40%。

以今年为例，市场确实正在朝着黄奇帆先生的预测方向发展。以前那种每年新房竣工销售量高达十六七亿平方米的时代，已经一去不复返。

至于房价方面，黄奇帆先生认为，未来房价将趋于稳定，既不会出现大幅上涨，也不会出现大幅下跌，房价的平均涨幅，预计低于或等于GDP的增长率。

回顾过去房价持续大涨，核心原因还是因为房子少需求多，城镇化进程加速，大家改善居住的愿望强烈，再加上M2的高速增长使得房地产成为资金的吸纳池，进一步推动了房价的上升；

此外，汇率、国际购买力等外部因素也对房价产生了影响。

但现在情况变了——房子总体上已经不缺了，推动房价上涨的动力明显弱了。从货币角度看，现在印钱的速度也跟经济增长、物价水平差不多了，不再像以前那样大幅增加。所以，关于房价趋稳的判断，在今年已获得了一定程度的实证支持。

03、

为什么说黄奇帆对明年的预测，很可能又会成真呢？

首先，从政策来看，国家会议再次强调要“稳住楼市”，还提到要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。预示着政策层面将持续发力，以维持市场稳定为主。

但是，考虑到政策见效需要时间，市场信心的恢复也不是一蹴而就的。楼市回暖过程中还将面临多重挑战，整体市场可能仍处于筑底阶段。

中指研究院指出，市场能不能回暖、回暖多快，要看已经出台政策的推进与实施情况。比如城中村改造、收购存量房等等。但这些政策执行起来都需要时间，所以明年房子销售面积下降的趋势，大概率还会继续。

房价方面，如果政策持续给力，预计明年上半年一些重点城市的房价将逐步实现“止跌”。一方面是政策支持增强了大家的信心，另一方面，房贷利率不断下调，也减轻了大家的买房压力。

不过需要注意的是，这个趋势可能仅限于部分核心城市。整体来看，全国房价更可能是在一个相对稳定的区间里波动——这也符合黄奇帆的判断。

另外，在新开工量和投资方面，由于房企面临着土地供应减少、资金压力增大、房子库存高等问题，明年新开工面积和房地产开发投资额预计还会继续维持下降趋势。

在中性情境下，预计2025年新开工面积可能同比减少约15.6%，投资额同比下降8.7%。这一趋势也意味着房地产的规模还在收缩，和黄奇帆预言的“新房成交量下降”趋势相契合。

综上所述，今年楼市的走向，已经一步步印证了黄奇帆之前的判断。展望明年，从当前形势和政策方向来看，市场大概率还会沿着他预测的路径发展。

总而言之，房地产正在经历一个深刻的转型和调整期。未来的市场会更注重平稳和健康发展。

所以，对咱普通老百姓来说，这或许是一个好消息——因为今后，无论买房还是卖房，大家或许都能有一个更稳定的预期，也更容易做出理性的决定。

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