万科、中海接连退场的背后：房价腰斩！无人入住！街头空无一人！

日前，鄂州头部物业公司接连出现的“选择性弃盘”现象引发关注。于此风口浪尖之际，笔者应邀前往当地进行了一次实地探访。

当地一位业内人士向笔者透露，事件的直接导火索是鄂州市自8月1日起全面执行的物业费政府指导价。

根据鄂州住文【2025】36号文件要求，物业服务企业不得超出规定标准收取前期物业服务费，并需在7月31日前完成调价。此次执行的指导价标准为：电梯住宅最高1.4元/平方米·月，无电梯住宅最高0.7元/平方米·月，非普通住宅最高不超过3元/平方米·月。正是这一指导价，促使中海、万科相继发布“退场公告”。

2025年6月25日，中海物业宣布因项目“长期亏损，无力垫资”，将于8月31日退出葛店双创之星小区。

7月31日，万科物业也公告称，因其在管的万科华彩城项目物业费将从2.5元/平方米·月降至指导价1.4元/平方米·月，“大幅降价导致企业无法运行”，将于10月31日前退出。

同一天，万科物业在另一份通知中坦言1.4元的指导价“无法良性运转”，呼吁与万科五彩城项目的业主大会协商新价格。

值得注意的是，这三起退场事件均发生在鄂州市葛店经济技术开发区，其他区域未见类似情况。

当地业内人士解释，鄂州市1.4元/平的物业费指导价早在2018年就已实行，但大约在2021年，葛店头部物业公司为突破限价，探索出 “基础物业费+增值服务费”双轨制。

如双创之星小区、万科五彩城、万科华彩城小区均在基础物业费（1.4元）之上捆绑收取“增值服务费”（1.1元），使得实际收费达到2.5元左右。

这种模式引发了葛店业主的强烈不满和大量投诉。因此，此次物业费风波表面是推行指导价，实质是取消备受诟病的“增值服务费”。

业内人士强调，该指导价仅针对前期物业合同，存量市场并未强制执行，物业公司仍可与业主协商定价，这也是万科公告中寻求与业主协商的原因所在。

△万科五彩城，正在谋求与业主协商定价

据了解，除中海、万科宣布“选择性退场”外，其他物业公司已按要求取消了增值服务费。当地物业协会人员表示：若中海、万科退场，会有当地公司进行兜底！”

一位当地头部物业公司经理称：如果万科最终选择退场，会考虑接手，但要等万科完全退场之后才会介入，以免“激怒”万科，影响其自身在管项目。

既然1.4元的指导价在鄂州其他区域已执行多年且能维持运营，为何葛店物业公司要额外收取增值服务费呢？

原因主要有两点：一是葛店毗邻武汉光谷，受“武鄂一体化”带动，吸引了众多头部房企开发高端楼盘，这些楼盘当年的售价均超1万元/平，因而引入了成本较高的知名物业公司；二是购房者多为武汉业主，对物业品质要求较高。“增值服务费”的概念正是在这样的背景下应运而生。

然而，当前“增值服务费”已经失去了存在的基础。一方面，随着楼市遇冷，当地房价已腰斩至五、六千元/平甚至更低；另一方面，大量投资客长期未入住造成空置率高企。

业内人士指出，对于入住率高的小区，增值服务费确实能带来丰厚利润（如某小区年利润超200万），但对于低入住率小区则杯水车薪。

△万科华彩城，规划总户数超过4000户，目前仅交付了3栋

中海物业在公告中直言：小区入住率低迷，物业费欠缴比例惊人，企业长期亏损运营，垫资窟窿持续扩大。截至2025年初，业主累计拖欠物业费高达近60万元，水电费亦未能幸免。纵使多方反复催缴沟通，欠费顽疾终无解法。最终无力继续维持垫资运营，拟退出该小区物业管理服务。

另一家头部物业公司经理透露：目前在管的项目，平均入住率不到20%，物业费缴纳率不足10%，近两年已“亏损”200多万。

取消增值服务费后，“亏损”将进一步扩大。为此，部分公司已计划采取降低服务标准、降低员工工资及缩减开支等措施，甚至已有物业公司考虑在低入住率项目实行“电梯非24小时运行”。

多位业内人士指出，当前的“亏损”并非绝对——若能收回欠费，仍可维持平衡。但提高收缴率极其困难：一方面，大量投资客空置房屋不愿缴费；另一方面，大量未售房源所属的开发商没钱缴费。

在房地产整体下行的背景下，向开发商追缴费用成为物业行业最头疼的问题。当地一位物业经理感慨：现在最难的就是向开发商要钱，只要去要，就一句话——没钱！

△大量楼盘滞销叠加大量房屋空置，导致葛店人流量极低，街头几乎空无一人

尽管物业公司面临收缴困难和经营压力，但“增值服务费”的全面取消，客观上为葛店业主带来了切实的减负效果。在房价回调、生活成本备受关注的当下，这项政策直接降低了当地居民的固定生活支出。

中海、万科的退场公告，不仅是个别项目的终结，更是经济下行压力下物业服务生态链脆弱性的显著信号。

政府果断取消备受诟病的“增值服务费”，初衷正当且必要，旨在规范市场、切实减轻居民负担。然而，政策落地遭遇的最大现实挑战，则是大量新建小区深陷的“空置困局”与“缴费率陷阱”。

首先，大量房屋无人入住，业主普遍认为“未入住即不缴费”。在缺乏有效空置房收费政策支持的情况下，物业公司刚性支出与微薄收入之间形成巨大鸿沟。

其次， 经济下行加剧居民支付压力，叠加部分业主效仿欠费的“破窗效应”，物业费收缴率断崖式下滑，陷入“收费难-服务降-缴费意愿更低”的恶性循环。

这已远非简单的缴费与服务之争。低入住率与低缴费率叠加的“双重绞杀”，是当前物业困局最尖锐的痛点。它折射的是经济转型期，房地产遗留问题（高库存、投资性购房）与民生服务可持续性之间的深层矛盾。

化解之道，不仅在于规范收费，更需直面“空置困局”的根源，创新收缴机制、构建更具韧性的社区服务支撑体系。唯有如此，方能实现业主减负与物业服务可持续的双赢。