马光远说对了！房价下调，富人有退路、穷人没入场，中产成接盘侠

房价下调，谁最受伤？谁又能全身而退？

马光远早在几年前就已经给出了答案：房价走势的终极结果，是中产接盘。

富人早有准备，穷人未曾上车，真正被困住的，是那些曾被寄予厚望的中产家庭。

那么，为什么中产成了接盘侠？在国家政策不断调整下，房地产市场未来还有“翻盘”的机会吗？

早在1991年，日本楼市泡沫破裂，地价暴跌七成，东京写字楼、横滨公寓价格一夜蒸发，中产资产大幅缩水。

“失去的三十年”由此拉开序幕，这段历史曾被不少经济学家拿来对中国敲响警钟。

到了1999年，中国开启大学扩招，高学历门槛迅速降低，毕业生越来越多，可是高薪岗位却没有同步增长，就业竞争压力陡增，这也为后来中产家庭的“脆弱性”埋下伏笔。

2006年前后，某小县城一户人家买了套133㎡的房子，总价只需7.4万元，那时房价不过558元/㎡，六年时间房贷还清，一家人过得安稳又踏实。

十年后，二孩政策出台，一时间，“改善型住房”需求暴涨，很多家庭为了多一个孩子，咬牙买下了更大的房子，贷款、换房、加杠杆，成了那几年中产家庭的主旋律。

2018年国庆节，不少人还在排队买房，几十万上百万的借款，成了不得不背的包袱，他们以为这是“最后的上车机会”，却不知正是高位接盘。

2021年恒大暴雷震惊全国，房企巨头突然“爆雷”，市场信心动摇，不少人以为这只是个案，而经济学家马光远当时就直言：这是系统性风险。

他建议放松“三条红线”、降首付、松限购，可惜当时没人听进去。

接下来的两年，房地产市场一路向下，房价下滑、二手房成交冷淡、法拍房激增，中产家庭的资产缩水，远不止数字上的损失，更是信心的全面崩塌。

2023年房价普跌，一线城市回到七年前的水平，中产的“净资产”瞬间蒸发，比如郑州一位业主，350万买的学区房，如今只值120万，贷款还没还完，房子却已经被打三折。

杭州一对夫妻更夸张，1600万买的房子，房价跌了500万，工资也降了，生活一天比一天紧张，他们不是不努力，而是被市场反噬了。

可富人会怕吗？不会。

他们有股票、债券、基金、海外资产，房子只是资产配置的一部分，跌了就跌了，大不了再抄底。

穷人也不怕，租房住、没贷款，不碰房地产，反而在这场风暴中毫发无伤。

真正焦虑的是中产，房子几乎是他们唯一的重资产。

他们咬牙贷款、拼命还贷，以为买的是安全感，结果买到的是风险，房子跌了，资产缩水，生活质量下降，孩子教育、父母养老、退休计划，全都被打乱。

2024年，政府终于出手，一连串政策落地，限购取消、首付降低、利率下调，马光远却说：为时已晚。

市场预期已经变了，信心回不来了。

2025年上半年，新房价格略有回升，但二手房却还在跌，新房涨，旧房跌，形成了“剪刀差”，反映的是市场结构的剧烈变化。

更重要的是，“有价无市”成了二手房的真实写照，很多中产的房子，挂上半年都没人问，法拍平台的房子越挂越多，价格却越拍越低。

房地产的回调，不只是楼市的问题，消费信心跟着下滑，银行不良贷款增加，产业链上下游都在受影响，装修公司、建材商、家居企业，都在经历订单骤减的寒冬。

中产的心理也变了，以前“买房致富”，现在“买房返贫”，过去靠房产起家的时代，似乎已经翻篇，如今的年轻人，宁愿租房也不愿背贷。

政策层面上，专家建议更激进的手段，房贷降到3%以下、首付只要10%、政府兜底保交楼、价格补偿机制，这些建议不乏远见，但实施难度也不小。

房地产并非万能，但在中国，它的重要性无法否认，它不仅是经济支柱，更是社会稳定器，是中产的“保命符”。

要是这张符不灵了，中产的信仰也会一起崩塌。

有人拿日本做对比，说中国要小心“失去的三十年”，但中国和日本不同，中国政府调控能力强、集中度高，有工具、有空间，完全有能力避免系统性风险。

美国也有楼市危机，比如2008年次贷危机，但靠量化宽松和低利率，房价很快回暖。

中国走的不是老路，是新路径，到2025年9月，尽管政策“组合拳”已经打出，但市场还没有完全止跌，买房的人越来越谨慎，卖房的人越来越焦急，中产的心态也更加动摇。

网络上，普通人一边盼着房价大跌，一边又怕自己也被卷进去。

高净值人群则开始重新布局，瞄准优质资产，准备悄悄抄底，中产却进退两难，卖亏了，不甘心，不卖，又怕继续贬值。

这就是现实：富人有退路，穷人没入场，中产成了接盘侠。

将来以后的房地产市场，可能不会再像过去那样风光，但它依旧是中国经济不可忽视的一部分。

如何修复市场信心，如何保护中产利益，如何稳住这个“压舱石”，是接下来最关键的问题。