超重磅会议！房地产8月开始有“大招”

7 月 24 日，中央政治局会议首次明确了 “我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要 “适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。这一会议定调犹如一颗重磅炸弹，为后续房地产政策的调整指明了方向。紧接着，7 月 27 日，住建部就落实会议精神，强调要 “大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 “认房不用认贷” 。

财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一政策旨在降低换房需求购房成本，刺激改善性住房需求的释放。​

除了上述全国性政策，各地方政府也纷纷响应，结合当地实际情况出台了一系列购房支持政策。河南省发布《持续扩大消费若干政策措施》的通知，提出支持各地因城施策，持续完善购房补贴；完善二套房认定标准；支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点 。其中，对有未成年子女的二孩、三孩家庭以及老人投靠养老的家庭购买新建商品住房的，可通过发放购房券或购房补贴方式，支持合理住房需求；对 2023 年 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间在当地就业的应届毕业大学生购房的，在原有支持人才购房政策基础上，可给予一次性货币补贴等。​

进入 8 月份后，各地公积金政策也持续优化，尤其是以一二线城市为主。广州支持公积金支付购房首付款，自 8 月 1 日起，在广州市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款 。山东省也指导各市进一步优化公积金提取和贷款政策，缴存人可提取个人账户住房公积金支付购房首付款，同时还可申请使用住房公积金贷款，切实提高缴存人支付能力。​

随着这些政策的推进，市场已经出现了一些积极的反应。从销售数据来看，部分城市的新房和二手房成交量有所回升。以上海为例，4 月底新杨思区域一个楼盘 228 套房子，939 组人抢购，三个小时就卖完了。浦东和闵行区的一些项目认购率都超过 200%，很多项目还没开盘就被抢光。深圳、广州的情况也类似，像深圳一个楼盘卖了 90% 以上，广州的一个项目两小时内销售金额就突破了 10 亿元。这些数据表明，政策的调整有效地激发了购房者的积极性，市场信心正在逐步恢复。​

新政落地后，看房人明显增多。在北京，购房者李女士表示：“这次首付比例降到了四成，总算有机会上车了。” 不过，她也担心房价是否会因此上涨。在二手房市场，房主自主挂牌，对房子的定价拥有主动权。中介杨泽表示，议价空间确实缩小了，成交价格也高于此前的底价。此次新政的效果在一线城市很明显。​

目前政策工具箱已经充分打开，包括首套房和二套房首付标准已经是历史性最低，房贷利率加点的尺度空间也处于低位，各地可根据实际需要进行因城施策使用，体现出政策的灵活性。此外，限购层面也仍有优化的空间。此前嘉兴全面取消限购、限售，天津缩小了限购区域，预计接下来将会有部分城市跟进。​

8 月及后续可能的更猛刺激政策预测​

尽管前期政策取得了一定成效，但考虑到房地产市场的复杂性和当前经济形势的需要，市场普遍预期在 2025 年 8 月开始，会有更猛的刺激政策出台。​

房贷利率有望进一步下调​

房贷利率的降低对于减轻购房者还款负担、刺激购房需求具有显著作用。当前首套房商业贷款利率最低已降至约 3.05%，5 年以上公积金贷款利率低至 2.85%。中原地产研究院预计，2025 年底新政房贷利率有望降至 2.5% 左右。持续降低的房贷利率将进一步减轻购房者还款负担，刺激购房需求。以一笔 100 万元的房贷、30 年期等额本息还款为例，若房贷利率从当前的 3.05% 降至 2.5%，总利息将节省约 18 万元，月供也将减少约 500 元。这对于购房者来说，将是一笔可观的支出节省，能够有效提升购房者的购买力和购房意愿。​

信贷政策进一步放宽​

除了降低房贷利率，银行可能进一步增加信贷额度，放宽对购房者资质审核标准，让更多人获得房贷资格，释放更多购房需求。以往一些因收入证明不够完善、征信记录存在小瑕疵等原因无法获得房贷的购房者，在信贷政策放宽后，有望实现购房梦想。这将进一步扩大购房群体，增加市场的有效需求，促进房地产市场的交易活跃。​

税收优惠政策扩大​

政府有可能进一步扩大契税减免范围，不仅针对首套房和二套房，甚至可能对多套房的改善型购房者也给予一定契税减免优惠，以促进住房消费升级。目前全国性契税新政将二套房税率从 3% 压至 1%-2%，北上广深等一线城市首次被纳入优惠范围。未来，这一优惠范围可能进一步扩大，比如对于拥有多套房但进行房屋置换，且新购房屋面积更大、品质更高的改善型购房者，给予一定比例契税减免。此外，将房贷利息、住房租金等纳入专项附加扣除范围，并提高扣除标准，也将增加购房者实际收入，间接降低购房成本。例如，在个人所得税专项附加扣除中，提高房贷利息扣除额度，每月可扣除金额从目前的 1000 元提高至 2000 元，将使购房者在缴纳个人所得税时减少支出，增加可支配收入。​

土地政策调整​

地方政府可能进一步降低土地出让的竞买保证金比例，延长出让金缴纳期限，吸引更多开发商拿地，增加市场土地供应，从而带动后续住房供应。降低竞买保证金比例，比如从原来的 20% 降至 10%，延长出让金缴纳期限，从原来的 3 个月延长至 6 个月，将减轻开发商资金压力，鼓励更多开发商参与土地市场竞争。这将有助于增加房地产市场的房源供应，缓解部分城市住房供应紧张的局面，同时也能促进市场的竞争，推动开发商提升产品质量和服务水平。​

保障性住房建设力度加大​

政府将继续加大保障性住房建设力度，增加保障性住房供应规模，为中低收入家庭提供更多住房选择。保障性住房的建设不仅能够解决中低收入群体的住房困难问题，还能对整个房地产市场起到稳定作用。通过提供保障性住房，可以分流一部分购房需求，缓解商品房市场的压力，同时也能促进社会公平，维护社会稳定。​

对购房者的影响及建议​

对于刚需购房者而言，新一轮政策潮带来的首付比例降低、贷款利率下调、税收优惠等政策，将使购房门槛大幅下降，购房成本显著减少，许多原本因资金压力对买房望而却步的刚需人群，将迎来实现住房梦想的更好时机。但同时，刚需购房者也需要保持理性，充分考虑自身的经济实力和还款能力，避免因过度借贷而陷入财务困境。在选择房源时，要综合考虑房屋的地理位置、周边配套、房屋质量等因素，确保所购房屋能够满足自己的生活需求。​

对于改善型购房者来说，“认房不用认贷” 以及改善性住房换购税费减免等政策，为他们提供了绝佳的机会。随着 “好房子” 建设的推进，未来市场上将会出现更多高品质、符合现代居住需求的房源，无论是房屋的空间设计、居住舒适度，还是配套设施的智能化、绿色环保等方面，都将得到极大改善，满足他们对生活品质提升的追求。然而，改善型购房者在换房过程中，要注意合理安排资金，妥善处理旧房出售和新房购买的时间节点，避免出现资金链断裂或房屋空置等问题。​

对于投资型购房者而言，房地产市场的政策变化对其投资决策有着重要影响。一方面，房地产市场已经告别了过去的高速增长期，投资回报率逐渐趋于理性。另一方面，政策的调整虽然为市场带来了一定的活力，但投资仍需谨慎。投资者需要深入研究市场，关注城市的发展潜力、区域规划、人口流动等因素，选择具有增值潜力的房产进行投资。例如，一些城市的新兴开发区，随着基础设施的不断完善和产业的逐步发展，房价有望上涨。但同时，也要警惕市场的不确定性，避免盲目跟风投资。​

房地产市场的长期发展趋势​

政策调整虽能在一定程度上促进房地产市场复苏，但房地产市场的长期稳定发展还需综合考虑人口增长、城市化进程、产业发展等多方面因素。随着我国人口增长速度的放缓，房地产市场的需求结构也将发生变化，改善性需求和养老需求等将逐渐成为市场的主导力量。同时，城市化进程的推进仍将为房地产市场带来一定的发展机遇，但不同城市之间的分化也将加剧，核心城市和热点区域的房地产市场将更具活力，而一些人口流出、经济发展滞后的城市则可能面临较大的市场压力。​

此外，产业发展与房地产市场也息息相关。产业的升级和转型将带动就业结构的变化，吸引人才流入，从而增加住房需求。例如，一些新兴产业聚集的城市，如深圳的科技创新产业、杭州的互联网产业等，吸引了大量年轻人才，这些城市的房地产市场也相对活跃。因此，房地产市场的长期发展需要与产业发展紧密结合，形成相互促进的良性循环。​

2025 年 8 月开启的新一轮全国性救楼市政策潮，是基于房地产市场现状和宏观经济形势做出的重要决策。这些政策将为房地产市场注入新的活力，促进市场的稳定和健康发展。对于购房者而言，要密切关注政策变化，结合自身实际情况，谨慎做出购房决策。而对于房地产市场的长期发展，还需要在政策的引导下，综合考虑各种因素，实现可持续发展。