现在150万的房子，3年后还值几个钱？

以前买房就能赚钱的年代，150万的房子，说不定两年就可以翻倍。

但现在呢？如果还有人问买房能不能赚钱？就得先看房子在哪，户型怎么样，哪年的房子。

这就类似于问“一个人还能活多久？”具体得看这个人是谁，他住在哪，平时有哪些生活习惯。

下面我们就根据第一些资料和行业的内部视角来分析一下，具体算算这笔账。

.01大环境：三大关键影响未来房价

以大的环境来看，三年后房子还能值多少钱不由市场来判断，而是由三个“大势”决定。

第一，人口在下滑

自2022年我国首次进入人口负增长以来，最近几年人口持续减少，2022年总人口减少85万人，新生儿人口965万；2023年减少了208万，新生儿902万，2024年减少139万，新生儿956万。

而购房主力军，也就是25-45岁人群，每年减少1000多万。00后比90后少了4700万，10后又比00后少了4000万。

单从人口数据来看，往后的购房需求是持续下降的，一旦这个市场没有了接盘侠，房子就是砖头水泥。等到将来00后成为购房主力群，估计至少有5000万的房子，保守估计得有5000万套房子找不到人接手。

第二，政策已经转向。

“房住不炒”不再是一句口号，而是写进了十四五规划的实际政策。

开发商也被“三道红线”紧紧限制，像恒大、碧桂园这样的大企业都频频暴雷。

再说了，上面也不会让房价再疯涨，保障房已经开始大规模上市——比如深圳就已经推出了“半价商品房”。

这意味着刚需买房的人不用非去接盘高价商品房，再加上租售同权政策，以后买便宜的保障房同样能够入户享受优质配套。

第三，房地产税快来了。

财政部前部长楼继伟说，房地产税是最适合作为地方税的税种，应该尽快开展试点。

自然资源部部长说了，全国已经实现不动产统一登记，累计发了7.9亿本产权证书。谁名下有几套房，一查数据就清清楚楚。

也就是说，全面落地房产税在技术层面已经基本到位，按照国际惯例，税率可能在0.5%-1.2%之间。计算一套150万的房子，每年可能要交7500-1.8万的税。

.02算细账：不同城市，结局完全不同

要判断具体150万的房子以后还值多少钱，首先得看它在哪。

①如果是在北上广深这样的一线城市：

核心区的豪宅不仅抗跌能力强，未来说不定还能涨5%到10%。

如果是郊区的普通住宅，空置率居高不下，加上人口向中心区汇集，可能会跌个5%-15%，说不定降价转手都难。

如果是郊区老破小学区房，政策风险大，价格甚至可能腰斩。

就拿北京西城区某个学区房来说吧，2021年还值1200万，2023年就降到900万，再过三年？可说不定只剩600万。

②如果是在成都，杭州，武汉这样的二线城市：

新区的房子本身就供应过剩，150万的房子在那个时候说不定掉到100万。

如果是地铁次新房，相对保值能力更强一点，但涨幅很难跑赢通胀。

但如果是远郊的别墅，这种房子周边配套设施不完善，住着闹心，说不定以后卖不掉也租不出去，而且还要承担高昂的税费支出。

③如果是在惠州、洛阳这样的三四线：

说不定鹤岗化就越来越普遍，150万的房子没准跌到50万，也不是没可能。

毕竟现在这些地区已经房子供过于求，再加上产业单一，人口流失更快，说不定到时候房子白送都没人要。所以这个地区唯一的出路就是：加速变现，置换成省会或一线，更稳妥。

.03现实案例：同样的150万，结局天差地别

其实，同样150万的房子，三年后，在不同的城市，完全有不同的命运，不信咱举例来说：

比如上海外环的某个小区，挂牌价300万，预计以后房地产税落地，一年税费3万，租金每年5万，扣除税费，还能有2万的净收入，看着赚钱，实际上比资金存银行还亏。

毕竟这个收益还不如中小银行利率，再加上贷款利息+维护成本等，实际上更亏。这种情况下，投资客肯定会加速撤退，毕竟囤房成本太高了。

倘若是老破小，情况可能更惨，房子太破出租难，说不定到时候税比租金还高，房东以租养贷还得倒贴钱。

郊区盘就更加，现在很多小区都跟“鬼城”一样，以后人口加速逃离，没人租、没人买，每年还要白交税。

说白了，这两年全国二手房挂牌量激增200%，平均降价12%才能成交。三年后？说不定降价20%-30%才有人看一眼。

.04核心变化：房子正从“资产”变成“负债”

这个问题很残酷，但也很现实！

以前20年房子等于资产，你手上房子越多，说明你的财富也更多。

但未来的房子？情况是：你每年要交房地产税+物业费+维修费……加一起一年净支出3万以上。

如果想变现？降价20%都不一定有人接盘。留给子女？他们可能还嫌税太高都不肯要！

我们简单算笔账：现在150万的房子，三年后可能只值120万（跌20%）；你以为你只是亏了30万？错了！算上这三年你交的税费+利息成本大概15万，实际上你的亏损高达45万！

这不是危言耸听，而是实打实用数据和趋势推出来的。说白了，核心变化已经很明显了：房子是拿来住的，不是用来炒的。

.05三类人该如何应对？

不同人群的情况不一样，咱们给点建议：

①如果你在三四线城市有房

这种城市人口外流加剧，加上产业空心化，现在已经出现控制率飙升，房比人多，以后的情况可能更严峻。所以趁早变现，换到一线或强二线城市更为明智。

如果是老破小，更要及时出手，别等房地产税压下来，到时候说不定更没人要。

②如果你正打算买房

别盲目增加负债，别乱加杠杆。贷款利率不会一直这么低，以后利率回升，你的工作有个风吹草动，说不定月供压力真的能压垮人。

另外，手里要有足够的现金流，这个比多本房产证还重要。

③不管有房没房，多学点新技能

以后靠房子赚钱？亏多赚钱，还是得靠真本事。AI、跨境电商、新能源……哪个不比炒房强？

最后，咱们回到最初的问题：三年后，150万的房子还能值多少？

一线核心地段：大概还是150万左右，估计还能涨到160万；二线普通住宅：可能跌到120-130万；三四线：说不定直接腰斩，75万都难卖。

这不是世界末日，只是房地产正在回归常态。记住：房子终究是拿来住的，不是用来炒的。

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