黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

黄奇帆这个人，在经济圈子里头名气不小，前重庆市长，现在是中国国际经济交流中心副理事长，经常在各种场合谈房地产，2023年底，他就说过2024年楼市会止跌回稳，那时候很多人不信，结果2024年政策一波接一波，市场真就稳住了，没崩盘。

现在到2025年了，他年初时候预言2025年是房地产新起点，不再拖经济后腿，今年上半年数据看，销售降幅收窄，一线城市有点回暖迹象，明年2026年要是继续按这个逻辑走，大概率也靠谱。不是说他神准，而是他抓住了人口、库存、政策这些核心点。

早在2021年，他就提过中国房地产十大拐点，人均住房面积快50平方米了，房子够住了，开发商高负债模式得改，9万多家房企将来剩1万家。现在看，2025年上半年，房企数量确实在缩水，好多小开发商倒闭或被并购，剩下的大多是国企背景的。

2023年11月，他说2024年止跌回稳，靠地方国企回购、央企托底、城市更新这些方式软着陆。结果2024年，北京合肥等地真就搞了以旧换新，回购烂尾楼转保障房，新房销售跌幅从2023年的20%多收窄到7%左右。这不是巧合，是他的思路跟上了政策。

2025年1月，他在企业创新大会上又说，今年房地产止跌回稳，形成新阶段起点，至少不对经济负拉动。为什么这么说？因为他算过账。

库存20亿平方米，房价从2020高点降了40%到50%，企业负债率得降到50%。政府出10万亿收购，转公租房，就能消化存量。未来15到20年，房地产随GDP同步增长，不大涨不大跌。

黄奇帆预言的应验轨迹

2021年10月，黄奇帆列出十大拐点，人口少，自有住房率90%，需求转向改善型，土地财政泡沫撑不住房价。结果2022年市场就开始凉，开发投资下滑，房企爆雷频发。

2023年他预言2024止跌，当时市场情绪低谷，投资降，新房销售面积同比滑7%，但跌幅比2023年收窄10%以上，一些城市小阳春冒头。政策性银行低息贷款保交楼，房企重组，没引发银行危机。这就是他说的软着陆，不是救市，是稳系统。

2025年上半年，国家统计局数据，新房销售面积4.58亿平方米，同比降3.5%，销售额降幅也小了。开发投资46658亿元，降11.2%，住宅投资降10.4%，但一线城市新房成交增13%，二手房增22%。

中指研究院说，市场规模回调但降幅收窄，现房销售好于期房。连平分析，2025年全年商品房销售面积约9.36亿平方米，降4%，房价缓跌走稳。这跟黄奇帆年初预言吻合，不再负拉动经济，止跌回稳。

不是所有城市都一样，一线如北京上海复苏快，成交额3.2万亿元，房价环比微涨1.3%；三四线库存周期18个月，压力大。但整体看，他的判断基于人口结构、库存消化、金融政策这些硬指标，没瞎猜。

他强调供给精细化，房企从造房卖房转持有运营；需求多样化，租赁、更新为主；政策理性，不靠放松限购一锤子买卖，而是存量消化加结构优化。

三组力量支撑：地方财政不依土地收入，人口限新增购房，金融保基本盘。房住不炒内化成逻辑，这一轮回调没暴跌潮，没系统危机。

2025年上半年，政策资金已3万亿，扩展到6到10万亿，房企用回收资金清债，银行审核贷款稳住。机构报告说，上半年销售额波动回升，二手房以价换量带动重点城市成交。

标普全球说，二手房增长帮市场下半年回稳，2025新房成交额8到8.5万亿，跟2024年9.7万亿差不多，二手房占比高。惠誉评级说，全国新建住宅回暖，但结构性问题如库存高、购房能力低还在。黄奇帆看的是结果，不是过程躁动，他的预言今年部分应验了。

现在2025年8月了，市场啥样？国家统计局前7个月数据，新开工住房面积降近20%，库存是历史平均两倍多。第一财经说，商品房待售面积高企。

路透社报道，房价继续跌，房地产规模减半，全国平均房价降30%，社会财富蒸发120万亿。纽约时报说，库存不减反增，居民消费信心跌到15年前。

但也有止跌信号，一季度弱复苏，销售跌幅收窄，住宅稳定，投资新开工低迷，小阳春成色不足。二季度核心城市新房平稳，一季度修复，二季度转弱。

二手房价换量，重点城市成交好。CBRE展望，2025经济复杂，但地方政府化债、房地产企稳夯实基础。住建部说，2025把四个取消、四个降低、两个增加政策落实，限制性政策逐步取消，购房门槛降。

现房销售占比大，热点城市房价止跌，好房子供应放量。摩根士丹利说，2025二季度触底，新房销量降10%，房价跌。但中信证券说，下半年剧变，开发投资不振，房价拖累消费减弱，区域土地财政分化。

长远看，黄奇帆说未来20年城乡融合释需求，住宅基础在。但现实考量，人口大幅下降，房子过剩，一百年不建也够。

局部震荡不逆全局下跌，普通人接盘扛着，实现软着陆。装配式建筑推广，结构脆弱，十年内隐患大，但这是顶层决定。财富倒退，危机罕见，人口房价预期双重打击。

老百姓钱进股市，房地产成财富蓄水池后，崩盘了，钱没处去。企业财务2025比2020垃圾，但没外汇放开，只能捏鼻子买A股。物质丰富贬值，房子也贬，感情需求涨。

家庭房地产债务、地方债、代际转移，到2050年消化。黄奇帆重点是稳不崩，2025新格局开启，明年延续概率高。他的话影响政策，保持活跃，专注研究。