房地产市场的预言家黄奇帆，又一次用事实证明了其判断的准确性。

2019年，当全国楼市还沉浸在“年成交18亿平方米”的高峰热潮中时，经济学家黄奇帆却大胆预测：未来十年，新房交易量将跌破10亿平方米。

那时，许多人认为这是过于悲观的判断，甚至有人嘲笑他的“唱衰”言论。

随着时间推移，2024年全国新房成交量降至9.7亿平方米，2025年上半年继续下滑至4.58亿平方米，事实无情地印证了他的预言。

进入2025年，原重庆市长黄奇帆再次发声，指出房地产市场将止跌回稳，不会再成为拖累经济的重负。

最新数据显示，百城二手房价同比跌幅已缩小到7.26%，政策托底效果开始显现，尤其是一线城市核心区域的房价逐渐企稳。

中国房地产走到了一个非常特殊的关口。

三十年间，房子是怎么堆成山的

黄奇帆给出的诊断非常直接，中国楼市的病根，不是外来的，而是我们内部自己长出来的。

问题核心是两个“超级”因素搅在了一起，一个是“超级库存”，房子盖得太多了。

另一个是“超级杠杆”，开发商欠了太多的钱。

这种自家独有的结构性问题，用国外的老方子来治，只会越治越糟，他为此设计了一整套方案。

要明白什么叫“超级库存”，我们得把时间往前拨。

1990年，中国的房地产业刚刚起步，全国新建住房面积仅约1000万平方米，规模非常有限。

到了2000年，随着房地产开发商的崛起，这一数字迅速扩大，达到了每年1亿平方米，翻了十倍。

再过十年，进入2010年，地方政府为了依赖土地财政收入，更加积极推动房地产发展，年新增住房面积直接飙升到10亿平方米，再次实现了十倍的增长。

房地产市场的高速扩张引发了巨大的建筑热潮。

这股热潮在2017年达到顶峰，当年中国新建房产面积高达17亿平方米，约占当年全球新建住宅面积的一半。

正是在这一年，经济学家黄奇帆明确判断，房地产行业已过最高峰，未来将进入平稳调整和资产重组的阶段。

这意味着市场不再是高速增长，而是走向理性发展和结构优化。

从人均居住面积来看，中国的水平已经接近甚至赶超了一些发达国家，比如美国，后者的居住条件以独栋花园别墅著称。

可是，现实感受却并不一致。

城市中，高楼大厦紧挨着彼此，空气流通受限，生活空间显得拥挤。

农村地区，虽然有自家的宅基地，但五层小楼也往往缺少宽敞的院子，依然感觉不够宽敞。

一门“空手道”，玩了二十年

和堆积如山的房子相伴的，是高得吓人的杠杆。

过去二十年，中国的开发商普遍都在玩一种“空手道”模式。

他们先找银行贷款拿地，然后让施工方垫钱盖楼，最后再用老百姓买房的预售款去还银行的债。

这个循环在市场好的时候转得飞快，一旦市场转冷，就成了致命的陷阱。

中国头部房企的负债率，普遍都在80%到90%这个区间，而国际上认为健康的水平是50%以下。

就连美国的霍顿、莱纳这些大开发商，负债率也就在50%到60%。

这种高负债模式，把开发商、银行、供应商和购房者紧紧捆在了一起，形成了一个巨大的“三角债”网络。

恒大的问题就是一个典型，它一出事，链条上的所有人都被拖下了水，整个金融系统的稳定都受到了威胁。

为什么不是美国，也非日本

看到这种情况，很多人自然会想到美国和日本，但黄奇帆认为，中国的处境和它们有本质区别。

美国当年的次贷危机，根子在金融衍生品。

银行把质量很差的房贷打包卖出去，甚至很多人是零首付买房。

房价一跌，这些人还不上钱，整个金融体系就崩了。

中国不一样，我们买房的首付是硬规矩，至少要交两三成，这就从根本上防止了美国那种情况的发生。

我们的杠杆，主要压在开发商身上，而不是在金融产品上。

再看日本。

1990年它泡沫破裂的时候，城市化率已经高达77%，盖房子的需求基本没了。

而中国的情况不同，我们的城市化还没有结束，还有很多人要进城。

而且，随着社会老龄化和房价稳定，以前手里囤积了大量房产的富人，未来会慢慢把房子卖出来。

这些都决定了我们不会走日本的老路。

既然房地产市场难以自我调节恢复活力，黄奇帆主张必须由“国家队”出手干预，采取强有力的措施来打破当前困局。

他提出的方案旨在一次行动中同时破解三个关键难题，形成合力推动行业回稳。

首先，针对开发商资金链紧张、经营困难的问题，由国家来投入大量资金，以低于市场价的折扣价，通常在六折到七折之间，批量收购那些陷入困境的开发商手中的存量商品房。

通过这项举措，开发商能够迅速获得急需的现金流，及时偿还债务，避免连锁倒闭带来的金融风险，稳住整个金融系统的根基。

其次，国家不会将收购来的这些房子闲置，而是将其转变为保障性租赁住房，即公租房，满足社会基本居住需求。

这不仅能够有效缓解刚进入城市的年轻人和新市民的住房压力，也将显著提升保障性住房的供应比例。

目前，这一比例仅为5%左右，未来计划逐步提升至20%到25%，以构建更完善的住房保障体系，促进社会公平与稳定。

通过这两个关键环节的协同推进，既保护了开发商的生存环境，也回应了广大民众对住房的刚性需求，为房地产市场的健康发展奠定坚实基础。

给老百姓的钱找出路

这个方案最巧妙的地方，是它还为社会上大量的闲散资金，找到了一个新去处。

这些变成公租房的房子，因为有稳定的租金收入，就可以把它们打包成不动产投资信托基金，也就是REITs，放到市场上卖。

这种REITs产品，预计每年能有4%左右的收益。

对于普通老百姓来说，这比把钱存在银行拿1.8%的利息要划算得多，而且风险相对也比较低。

这就在银行存款和高风险的股票投资之间，提供了一个新的、稳妥的投资选择。

这样一来，国家出手救了企业，企业活下来了。

收来的房子解决了民生难题，老百姓有地方住了。

而这些服务于民生的资产，又通过金融工具，给全社会的闲钱找到了一个能保值增值的渠道。

说实话，中国房地产正在经历的这场调整，它的复杂和特殊性，在任何一本经济学教科书里都找不到现成的答案。

黄奇帆预测到2025年，市场就能止跌回稳，进入一个新的阶段。

我们每个人都身在其中，它关系到我们的工作、我们的积蓄和我们对未来的期望。

参考信源

红星新闻

黄奇帆：生产性服务业有五大战略性功能，应该高度重视，21世纪经济报道2025-07-12 。

黄奇帆：幸福生活是城市核心竞争力，新华社客户端2023-06-10。