我国商业地产的江湖里，有那么一个人，他的名字几乎无人不知无人不晓——王健林。曾经，他带着万达集团在商海里乘风破浪，打造出一个个遍布全国的万达广场，让“有万达的地方就有繁华”成了许多人心中的共识。

那时王健林，意气风发，手握千亿资产，被称为“首富”也不为过。可谁能想到，短短几年时间，商界大佬却被债务压得喘不过气来，甚至不得不一口气卖掉48座万达广场？背后到底发生了啥？

万达的兴衰

王健林年轻时当过兵，后来转业到地方，开始闯荡商海。1988年，他接手了一家濒临倒闭的房地产公司，也就是后来万达集团的前身。凭着一股子拼劲和对市场的敏锐嗅觉，王健林硬是把小公司带成了我国商业地产的龙头老大。

万达广场这个品牌，就是他一手打造出来的。从大连起步，到全国开花，万达广场成了城市商业的标配，一个个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合体拔地而起。到2015年左右，万达的巅峰时期，全国的万达广场数量已经突破了200座，年收入更是高达几千亿。王健林的个人财富也水涨船高，多次登上我国富豪榜的榜首。

万达的辉煌，不仅仅是数字上的亮眼，更在于它改变了我国的城市商业格局。过去，我们的城市里，商业区往往是零散的，购物要去商场，吃饭要去饭店，看电影还得找影院。可万达广场把这些功能都整合到了一起，变成了一个“一站式”的生活中心。这种模式不仅方便了老百姓，也带动了周边的经济发展。可以说，那时候的万达，是我国商业地产的一面旗帜，王健林也成了无数创业者眼中的偶像。

但树大招风，辉煌背后往往藏着隐患。万达能发展得这么快，靠的是大刀阔斧的扩张和高杠杆的运营。简单来说，就是借钱盖广场，再用广场的收益去还债，然后继续借钱盖更多的广场。这种玩法在市场好的时候没问题，可一旦风向变了，麻烦就大了。

2017年左右，我国的房地产市场开始收紧，政府对楼市的调控力度加大，银行对贷款的审核也更严格了。万达的资金链一下子就绷紧了。加上之前在海外投资影视、体育等领域的失利，王健林发现，自己背上的债务已经不是小数目，而是高达几千亿的天文数字。曾经的“首富”，转眼间成了“首负”。

这几年，万达的日子不好过，但王健林一直在想办法调整战略，试图让万达走出泥潭。不过，债务这东西，不是说还就能还完的。2017年那会，万达的总资产虽然还有几千亿，但流动资金却少得可怜。很多项目还在建设中，短期内根本变现不了。

海外投资的失误也让王健林意识到，多元化扩张虽然听起来好听，但风险也高。比如，他在美国的AMC院线项目，本来是想进军全球娱乐市场，结果却因为管理不善和市场变化，成了个烫手山芋。类似的教训还有不少，这都让万达的处境雪上加霜。

债务危机，资产出售

公开数据显示，到2017年的时候，万达集团的总负债已经超过了4000亿元，其中很大一部分是银行贷款和债券。花出去的钱不少，但回报却没跟上。尤其是2016年那会，王健林豪言要“让迪士尼在中国赚不到钱”，结果万达自己的主题乐园项目却没掀起多大浪花，反而让资金链雪上加霜。

面对这么大的窟窿，王健林没办法，只能选择“断臂求生”。从2017年开始，万达开启了一轮又一轮的资产出售。先是把13个文旅项目和77家酒店打包卖给了融创和富力，交易金额高达637亿元。曾经高调扩张的万达，竟然会这么快就“割肉”。

但这只是开始。接下来的几年，万达陆陆续续又卖掉了不少资产，包括海外的物业和股权。到2020年的时候，王健林公开表示，过去三年，万达已经还掉了6000亿元的债务。

除了卖资产，万达还通过压缩开支、优化管理等方式挤出了一部分资金。但最主要的，还是靠卖掉那些曾经的“宝贝”。比如2018年，万达把美国AMC的部分股权卖了出去，虽然没赚多少，但至少拿回了点现金。2019年，又把澳大利亚的一些物业项目清了手。

毕竟，活着比什么都重要。

最近的一次大手笔，是2023年万达卖掉了48座万达广场。2022年底，当时万达的资金链还是紧巴巴的，债务到期压力不小。为了缓解危机，王健林选择把一批核心资产——也就是48座位于全国各地的万达广场——卖给了第三方。

据业内人士透露，这笔交易的总金额可能在数百亿元级别，虽然具体数字没公开，但足以看出万达的决心。这48座广场，不少都是万达当年的得意之作，地段好、收益稳定，可为了活下去，王健林也只能忍痛割爱。卖掉这些资产后，万达的商业版图缩水了不少，但也换来了宝贵的现金流，让集团喘了一口气。

这轮资产出售背后，还有我国政府对房地产行业的调控影子。近年来，国家一直在推动“去杠杆”和“房住不炒”的政策，鼓励企业降低债务风险。万达的做法，其实也是在积极响应政策，争取在风暴中站稳脚跟。

尤其是2020年以来，我国政府多次强调金融安全，要求企业不能把债务风险转嫁给社会。万达卖资产、还债务，既是自救，也是顺应大势。不过，卖资产虽然能解一时之急，但长远来看，万达的商业模式和竞争力都面临不小的挑战。毕竟，少了这些核心资产，万达还能靠什么重回巅峰呢？

与恒大的对比

恒大集团的掌门人许家印，和王健林一样，都是我国商界的传奇人物。恒大靠着房地产开发起家，尤其是住宅市场，曾经是全国销量第一的房企。但和万达类似，恒大也是靠高杠杆玩起来的，借钱盖楼、卖楼还债、再借钱盖更多楼。结果到了2021年，恒大的债务危机彻底爆发，总负债高达2万亿元，成了我国房地产行业的一颗“雷”。

恒大的债务规模比万达大得多，光利息就够吓人的。据统计，2021年的时候，恒大的年利息支出就超过了1000亿元，这还不算本金。相比之下，万达的4000多亿债务虽然也不少，但在规模上还是比恒大小了一圈。而且，万达的业务主要是商业地产，资产相对容易变现，而恒大的住宅项目，很多都卡在半路上，想卖都卖不出去。

两家的应对方式也不太一样。万达这边，王健林选择的是主动“瘦身”，通过卖资产快速回笼资金，虽然丢了不少家底，但至少保住了集团的基本盘。2017年那笔637亿元的交易，就是个典型的例子。之后几年，王健林一直没停下卖卖卖的脚步，到2023年又甩掉了48座万达广场。

恒大呢？许家印一开始还想硬扛，试图通过发债、卖股权来渡过难关。2021年，他甚至还推出过“保交楼”的口号，想靠卖房回点血。可惜市场不买账，恒大的股价一路暴跌，债权人催债的声音也越来越响。到了2023年，恒大已经深陷泥潭，不仅项目停工，还面临破产清算的风险。相比之下，王健林的策略显得更务实，至少万达还没走到那一步。

当然，两家的情况也有共同点。比如，都受制于我国房地产市场的整体环境，政策收紧、融资困难是他们共同的痛点。2018年后，国家对房地产行业的融资渠道管得越来越严，银行贷款、信托融资都大幅缩水。

万达和恒大这种靠借钱活的企业，自然首当其冲。但王健林比许家印多了一份灵活性，他愿意放下身段，该卖的卖，该缩的缩。而许家印则更像是在赌一把，赌市场会回暖，赌政府会出手。可现实没给他这个机会。

过去那种靠高杠杆扩张的路子，已经走不通了。国家现在提倡的是健康发展，企业得学会在政策框架下找活路。万达和恒大，就是最好的教材。

展望未来，万达要想再创辉煌，可能得在轻资产和多元化上多下功夫。毕竟，我国的商业地产行业还在发展，城市化进程也没停下脚步，只要找准方向，王健林和万达还是有希望的。