前言：

中国楼市正经历历史性转折，虽说一线城市部分豪宅价格依然坚挺，而个别三四线城市房价已跌破4000元大关。

近两年来，曾被炒到万元每平的房产，如今报价已跌破4000元，却仍难觅买家。

2025年8月数据显示，全国70个大中城市中，有68个城市二手房价格环比下跌，创下历史纪录。

曾经被热捧的“学区房”概念正在降温，北京西城区部分学区房价格较2021年高点下跌超过30%。

高盛公司最新研究报告指出，从2021年四季度见顶以来，中国实际房价已下跌20%，未来大概率还要再跌10%，预计到2027年才会真正触底。

那么，这到底是怎么一回事？

市场分化

中国楼市的这种分化不仅体现在一二线与三四线城市之间，就连同一城市的不同区域也不一样。

以上海为例，内环优质住宅价格保持稳定，部分稀缺房源甚至逆势微涨。

而外环的一些新建住宅区，价格较最高点已回调20%以上，类似的情况在深圳、广州等一线城市同样存在。

其实，这种分化背后是资源的重新配置。

优质教育、医疗、交通和文化资源集中的区域，依然具有较强的抗跌性。

而缺乏产业支撑和人口流入的地区，房地产市场正在经历价值重估。

有房产分析师指出：“未来五年，我们可能会看到一线城市核心地段房价稳定在每平方米2万元左右，而部分三四线城市非核心区可能逐渐向3000元水平靠拢，但这只是一个平均数，实际分化将远超这个范围。”

驱动因素

房地产市场的变化根源在于人口结构和居民需求的深层变革。

我国城镇化率已经达到较高水平，2024年超过65%，增速明显放缓，同时，人口老龄化程度持续加深，家庭规模小型化趋势明显。

这些变化直接影响了住房需求。

新一代年轻人的居住理念与父辈截然不同，他们更看重居住品质和社区环境，而非单纯追求房产增值。

租房接受度明显提高，长租公寓市场快速发展。

另一个重要因素是住房供给结构的变化，保障性住房建设加快，共有产权房、租赁住房等多元化供给模式，正在改变商品房市场的供需格局。

再者来说，未来房地产市场将不再是单一的商品房市场，而是商品房、租赁住房多个体系。

这个转变将从根本上改变房价形成机制。

5年后房价地图重构

基于当前趋势，专家们对未来五年房价走势预测呈现出高度一致性：持续分化。

高盛预测，到2025年底前新房价格将完成最后一跌，2026年一二线城市率先企稳，2027年全国均价才可能出现2%左右的微弱反弹。

一线核心资产或许能在2026年提前止跌，三四线城市则需做好“长期抗战”的准备。

金融学者朱宁同样指出，一线城市房价收入比仍高达40倍，预测2026年前将补跌10%-15%，三四线城市跌幅或达20%-30%。

这意味着五年后，中国城市房价可能形成大城市20000、小城市3000”的格局。

上海中心城区老破小学区房已从2021年的9万跌至6万每平方，但仍远高于全国平均水平。

而部分三四线城市房价已经跌破5000元大关，向着3000元迈进。

贝壳研究院监测显示，重庆、武汉等城市二手房挂牌量激增至20-34万套，形成有价无市的僵局。

这些城市虽然被归类为二线，但远郊区域房价正在向三四线看齐。

另外，房地产投资逻辑也正在发生根本性变化。

过去那种“买到就是赚到”的普涨时代已经结束，未来需要更加专业的投资眼光和分析能力。

位置仍然是决定房产价值的关键因素，不仅要看当前的位置优势，还要看未来城市规划和发展方向。

交通枢纽、产业园区、创新集聚区周边的房产可能具有更好保值增值潜力。

设计合理、用料精良、维护良好的房产，与同地段普通房产的价格差距可能进一步拉大。

这就代表着，投资房产方面，不要盲目跟风投资。

刚需是否该购房？

面对新的市场环境，购房者需要调整策略和预期。

中国社科院研究员王业强指出，房地产已从黄金时代进入白银时代，未来五年住房将加速回归居住属性。

对于自住需求，在核心城市或强二线，可择机购置优质地段房产，但应避免高杠杆。

家庭不动产配置不建议超过总资产50%，应重点跟踪人口流入区域。

对于投资需求，需谨慎评估城市基本面和政策风险，优先选择产业、人口双增长区域。

非核心区抄底可能陷入负资产困境，开发商降价促销常伴随质量隐患，学区房政策变动也让老破小风险倍增。

改善需求可优先置换符合新政的电梯房，投资者可考虑转向长三角或珠三角长租公寓，虽然租金收益率仅2%，但能规避房产税冲击。

高盛报告提醒，在人口、库存、债务三座大山面前，任何短期刺激只能带来月度级别的“小阳春”，却无法扭转年度级别的下行趋势。

房地产市场正在告别狂热，回归理性。

这个过程中难免会有阵痛，但最终将走向更加健康、可持续的发展轨道。对于普通购房者来说，重要的是根据自身实际需求，选择适合自己的居住方式，而不是试图预测市场波动。

结语：

未来五年，中国房地产市场将不再是普涨普跌的整体，而是会演变为 大城市2万，小城市3千的分化格局。

在这个过程中，理性的购房决策和多元化的资产配置将成为应对市场变化的关键。