重磅信号！中央定调房地产未来5年的大方向！

刚刚重磅会议召开，释放了对房地产行业的全新信号，值得关注。

这两天（10.20-10.23），中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议在北京举行。在加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕方面，全会特别提到，推动房地产高质量发展。有业内人士表示：这短短十个字将成为未来楼市的总纲领，意义非凡！为处于深度调整期的房地产市场指明了未来方向。

重点内容如下：

1、全会提出了“十五五”时期经济社会发展的主要目标：高质量发展取得显著成效，科技自立自强水平大幅提高，进一步全面深化改革取得新突破，社会文明程度明显提升，人民生活品质不断提高，美丽中国建设取得新的重大进展，国家安全屏障更加巩固。在此基础上再奋斗五年，到二〇三五年实现我国经济实力、科技实力、国防实力、综合国力和国际影响力大幅跃升，人均国内生产总值达到中等发达国家水平，人民生活更加幸福美好，基本实现社会主义现代化。

2、建设强大国内市场，加快构建新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性。要大力提振消费，扩大有效投资，坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点。

3、优化区域经济布局，促进区域协调发展。发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略叠加效应，优化重大生产力布局，发挥重点区域增长极作用，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。要增强区域发展协调性，促进区域联动发展，优化国土空间发展格局，深入推进以人为本的新型城镇化，加强海洋开发利用保护。

4、加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。坚持尽力而为、量力而行，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决好人民群众急难愁盼问题，畅通社会流动渠道，提高人民生活品质。要促进高质量充分就业，完善收入分配制度，办好人民满意的教育，健全社会保障体系，推动房地产高质量发展，加快建设健康中国，促进人口高质量发展，稳步推进基本公共服务均等化。

2025 年作为 "十四五" 收官与 "十五五" 谋划的关键节点，中央通过全会公报与规划建议释放的房地产政策信号，标志着行业正式告别高速扩张的旧周期，迈入高质量发展的新轨道。从 "房住不炒" 的持续深化到 "人 — 房 — 地 — 钱" 联动机制的全面落地，未来五年房地产的发展逻辑、市场格局与民生价值将发生系统性重塑，既回应了当前市场的突出矛盾，更勾勒出行业长期健康发展的清晰路径。

定位之变：从经济引擎到民生保障的核心转向

中央在 "十五五" 规划建议中明确将房地产纳入 "保障和改善民生" 框架，这一调整标志着房地产行业定位的根本性转变。过去二十余年，房地产依托高杠杆、快周转模式成为拉动经济增长的重要引擎，但也积累了供需错位、金融风险等深层问题。随着 2024 年商品房销售面积与销售额分别同比下降 8.2% 和 6.5%，市场自发进入调整期，中央顺势推动行业功能重构，使其回归 "住" 的本质。

这一转向在政策实践中呈现双重特征：一方面弱化短期刺激属性，不再将房地产作为稳增长的应急工具，避免政策反复引发市场剧烈波动；另一方面强化民生保障功能，通过制度设计解决新市民、中低收入群体的居住难题。正如广东省住房政策研究中心李宇嘉所言，住房发展潜力已转向未扎根城市的年轻人与存量更新需求，这正是民生保障的核心范畴。这种定位调整为未来五年行业发展划定了基本底色，所有政策设计与市场行为都将围绕民生价值展开。

机制重构："人 — 房 — 地 — 钱" 联动破解供需失衡

针对过去 "土地乱供、房子瞎建" 的结构性矛盾，中央提出建立 "人 — 房 — 地 — 钱" 要素联动新机制，从源头重构行业运行逻辑。这一机制的核心在于以人口需求为起点的逆向调控：先通过精准普查摸清城市常住人口规模、年龄结构与住房偏好，再据此确定住房建设总量与结构，进而匹配土地供应规模，最后引导金融资源定向支持。这种 "需求牵引供给、供给创造需求" 的闭环设计，从根本上打破了过去 "供地决定建房、建房影响需求" 的粗放模式。

2025 年以来，北京、成都、厦门等城市的试点已初见成效。成都通过调研明确新市民对小户型、近地铁房源的需求后，精准规划 12 万套商品房与 8 万套保障房的年度供给计划，国土资源部门据此划定供地区块，银行则对匹配需求的项目优先放贷，使房源适配度提升 40% 以上。在土地端，自然资源部推行的 "供地与库存去化周期挂钩" 机制更形成刚性约束：库存去化周期超 36 个月的城市暂停新增宅地出让，18-36 个月的城市严格控供，从源头遏制无效供给。这种精准调控预计将在未来五年全面铺开，逐步化解三四线城市平均 25.4 个月的高去化周期困境。

供给升级：保障与市场双轮驱动的住房体系

中央明确未来五年将构建 "保障 + 市场" 并行的住房供给体系，通过结构性改革满足多样化居住需求。在保障房领域，配售型与租赁型住房成为两大发力点，形成对中低收入群体的全周期覆盖。2025 年南通出台的配售房政策颇具代表性：以 80-100 平方米户型为主，优先布局交通便利区域，申请条件限定户籍满 5 年、无房且收入低于城镇人均可支配收入 80%，通过封闭管理确保保障属性。此类政策将在全国推广，预计 "十五五" 期间新增配售型保障房超 500 万套。

租赁市场的政策支持则聚焦 "可负担、有品质"。2025 年各地加速建设的保障性租赁住房，租金普遍低于市场价 20%，且享有同等教育医疗配套，有效解决了刚毕业大学生、新市民的过渡性居住问题。在市场端，供给结构向刚需与改善型倾斜，2024 年 90 平方米以下小户型占比已升至 38.7%，较 2021 年提高 9.3 个百分点。针对改善需求，高品质住宅供给持续增加，智慧社区、绿色建筑成为标配，新建住宅绿色建筑占比预计从 2024 年的 75% 提升至 2028 年的 90% 以上。这种 "保障托底、市场提质" 的供给体系，将在未来五年逐步实现 "住有所居" 到 "住有宜居" 的跨越。

行业转型：从规模扩张到质量竞争的生态重塑

中央定调下的市场环境变化，正倒逼房地产企业加速转型。过去 "拿地就赚" 的高杠杆模式难以为继，头部房企纷纷转向 "精益开发 + 运营服务" 的新路径。万科、保利等企业在 2024 年财报中均强调 "聚焦核心城市、优化产品结构"，将资源向人口流入的一线及强二线城市集中，同时布局长租公寓、养老地产等新赛道。这种转型带来行业生态的深刻变化：2024 年 TOP50 房企市场份额已达 58.3%，较 2020 年提升 12.1 个百分点，预计 2028 年 TOP30 房企份额将超 50%。

金融支持逻辑的转变则成为转型的重要推手。2025 年金融监管部门明确贷款优先支持刚需项目、保障房建设与城市更新，南通配售房项目可享受专项贷款与税费优惠，而盲目建设高端豪宅的项目则融资受限。"金融 16 条" 优化版与房地产 "白名单" 的落地，虽改善了优质房企流动性，但高杠杆企业仍面临出清风险，推动行业向 "轻资产、重运营" 转型。对中小企业而言，专业化分工成为生存之道，不少企业聚焦代建、物业服务等细分领域，形成与头部房企的互补格局。这种分化重组将在未来五年持续深化，构建更健康的行业生态。

风险防控：稳市场与防风险的双向平衡

中央在定调发展方向的同时，始终将风险防控放在突出位置，通过制度设计实现市场稳定与风险化解的有机统一。在房价调控方面，"人 — 房 — 地 — 钱" 联动机制的核心目标是 "稳"，通过供需精准匹配避免极端波动。2025 年落实该机制的城市房价波动幅度均控制在 5% 以内，市场预期逐步理性。这种稳预期的努力将持续发力，逐步弱化住房投资属性，引导购房者从 "看升值" 转向 "看需求"。

金融风险化解则采取 "精准拆弹" 策略。一方面通过预售资金监管、现房销售推进等措施防范新增风险，截至 2025 年，全国 750 多万套难交付住房已实现交付，从根本上维护了市场信心；另一方面通过纾困基金、存量房转保障房等方式化解存量风险，郑州、长沙等 15 个城市已通过纾困基金收购 12 万套存量房，既缓解房企资金压力，又扩大保障供给。对地方财政而言，土地出让依赖度高的风险将通过税收改革、城市更新收益调节等方式逐步化解，推动地方政府从 "卖地财政" 向 "服务财政" 转型。

未来五年，中国房地产将在中央定调的轨道上完成深刻转型。从定位到机制，从供给到企业，从市场到监管，全链条的变革虽伴随阵痛，但终将推动行业回归民生本源与健康轨道。对房企而言，唯有顺应 "高质量发展" 导向，方能在变革中把握机遇；对民众而言，住房的居住价值将不断凸显，"住有所居、住有宜居" 的目标正逐步变为现实。这场关乎亿万人生活的行业变革，正在书写中国房地产发展的新篇章。