房价连涨5个月，乌鲁木齐楼市走出独立行情

石青玲/发自西安

“和往年相比，成交量还是有所减弱，不过在慢慢变好，到了6、7月份，项目来访情况整体有所好转。‘五一’期间，因为项目刚刚签约了学校，一周之内的成交金额超过了1亿元。”万科乌鲁木齐一位人士向中房君介绍。

来自乌鲁木齐房协的数据显示，8月份，万科·都会未来城成交金额约1.15亿元。无独有偶，保利乌鲁木齐一位人士也介绍，进入五六月份，项目来访和成交都有所提升。

不过，从数据层面来看，在全国楼市成交量缩水的大背景下，乌鲁木齐的成交量也有所下滑。据新疆创美机构经理封其明介绍，2025 年上半年，乌鲁木齐住宅成交量约188 万平方米，与2024 年上半年基本持平，预计下半年约200 多万平方米，全年总量或略有上涨，但仍处于历史谷底附近。“在全国市场下行背景下，能持平已属不易。”

不同于成交量，乌鲁木齐的房价可以说走出了一条独立上涨的行情。根据国家统计局发布的数据，8月全国共有9个城市的房价出现了上涨，较上月增加3城，位于西北的乌鲁木齐赫然在列。当月，乌鲁木齐新房环比上涨0.1%，同比上涨0.6%。

“好房子”推动楼市企稳

从3月份至今，乌鲁木齐新房价格已连涨5个月。其中，5月份环比上涨0.4%，为年内峰值，此后虽有所放缓，但整体仍处于上涨通道中。

封其明向中房君介绍道：“作为新疆的首府城市，乌鲁木齐的房价一直徘徊在7000元~8000元/平方米，整体均价较低，还有一定的上升空间；另外，近两年在国家的大政策下，很多企业来新疆投资发展，带来了新的置业需求。”

多位房地产业内人士对中房君表示，推动房价上涨的核心因素在于“好房子” 产品的集中涌现，“今年市场上涌现出很多四代住宅，新产品对市场的影响比较大，刺激改善需求积极入市。”

创美机构也分析认为，上半年，乌鲁木齐楼市热销榜单显示，具备创新产品力的四代住宅及符合新规标准的“好房子”正引领市场，“好房子”成为房价上涨的主要驱动力，“目前乌鲁木齐第四代住宅的价格约12000元/平方米~13000元/平方米，高于之前的产品。”封其明说道。

中房君了解到，作为乌鲁木齐首个第四代住宅，6月份，由兆龙地产打造的凤栖域上·锦园二期开盘，成交93套，成交金额1.81亿元，均价约1.3万元/平方米。此外，据乌鲁木齐房协统计，上半年凤栖域上·锦园销售额3.71亿元，位居《2025年上半年乌鲁木齐商品住房销售金额排行第》排行榜第5位。“在当下的市场环境中，这个四代住宅的销售可以说亮眼。”上述万科人士表示。

从去年至今，为了推进“好房子”建设，乌鲁木齐出台了多份文件。2024年，乌鲁木齐出台了《关于开展乌鲁木齐市城市森林花园建筑(第四代住房)试点工作的实施意见》，明确了容积率、建筑密度、绿地率相关计算标准；2025年，又出台了《乌鲁木齐市支持“好房子”土地供应及规划管理的八条措施》，涵盖住宅设计、共享空间、车位配建等关键领域。

政策引导之下，土地端也呈现出了变化。据封其明介绍，从2024年开始，乌鲁木齐成交的土地以主城为主且容积率较低，在1.5~2.0之间，土地成本有所增加。此外，开发商层为了打造“好房子”在景观、建筑、工程等方面多做了升级，四代住宅不断增多，这些因素共同推动了乌鲁木齐楼市的企稳回升。

本土房企崛起

楼市整体保持稳定的同时，市场格局也发生了显著重构：品牌房企影响力持续式微，本土房企强势崛起并成为市场绝对主力。乌鲁木齐房协发布的《2025 年 8 月商品住房销售金额 TOP10》显示，榜单中仅万科一家为品牌房企，其余九席均被本土企业占据。

这在拿地上尤为明显。在《1~8月乌鲁木齐房地产开发企业拿地金额TOP10》中，10家企业全部为新疆本土房企。“这两年，品牌房企很少在乌鲁木齐拿地了，主要以本土房企为主。”多位接受采访的乌鲁木齐业内人士表示。

在乌鲁木齐一位业内观察人士看来，与外来房企相比，本土房企更懂乌鲁木齐。一方面，长期积累的本土资源网络为它们的发展提供了支撑；另一方面，它们的经营也更加灵活，面对市场和政策变化，能够及时调整投资计划。

品牌房企放缓拿地背后，并非对市场缺乏信心，更多的是受自身经营及资金所困。“这两年，部分品牌房企受累于资金情况，已无力再拿地；部分房企则是综合考量之后，把战略聚焦到了更高能级的城市。同样是卖房，在北京和乌鲁木齐收益率不一样，而且在乌鲁木齐可能要付出更多的努力。”乌鲁木齐一位房企人士说道。

值得关注的是，乌鲁木齐的楼市正伴随着区域发展机遇的升级迎来新支撑。作为共建“一带一路”倡议的核心区，新疆当前正处于重要战略机遇期，向西开放桥头堡的战略地位愈发凸显。2024 年，新疆与中亚五国贸易总额达 948 亿美元，同比增长约 6.0%，其中跨境电商等新业态贡献突出，机电、汽车等高附加值产品出口占比持续提升。

政策红利与区位优势已吸引央企重兵布局。公开数据显示，2025年，40余家中央企业计划在新疆完成重点项目投资3800亿元，较2024年实际完成的2222.11 亿元增长约 71%，这些投资重点聚焦新能源开发、储能技术、人工智能基础设施及先进制造业等关键领域，将为新疆经济注入强劲动能，

作为新疆首府，乌鲁木齐已从昔日的“边疆末梢”跃升为“开放前沿”，正迎来前所未有的发展机遇。“产业落地带来的人口集聚与需求升级，将为乌鲁木齐乃至全疆楼市提供长期支撑。” 封其明表示。