近期，黄埔多个城中村公示了补偿方案，之前刘村洋城岗片方案也出了，有街坊也希望进行解读。

近日，《广州市黄埔区云埔街洋城岗片城中村改造项目房屋征收补偿安置方案》正式公布。作为 “依法征收、净地出让” 模式下的改造项目，方案直接关系到村民、集体的核心利益 —— 从 “谁能享补偿” 到 “回迁房怎么分”，从 “车位换房票规则” 到 “临时安置费发多少”，每一项都需掰扯清楚。今天就从大家最关心的角度，逐点拆解这份方案。

羊城岗旧改 图源/黄埔生活汇

一、先划重点：谁能享受补偿？

1. 核心适用对象

本项目征收范围内，土地、房屋（住宅 / 集体物业）及附着物的所有权人（下称 “被征收人”），包括个人和单位。

2. 关键身份：“本村村民” 怎么定？

只有被认定为 “本村村民”，才能享受村民专属的回迁、补贴政策。满足以下 4 个条件之一即可，最终由刘村社区经联社 + 洋城经济合作社共同核实：

有本村房屋，且是刘村社区洋城经济合作社股东；

有本村房屋的 “原本土村民”（本村出生，或有合法迁入手续）；

原本土村民的外嫁女（及合法继承人），且在本村有合法房屋（自建或继承）；

侨居海外 / 港澳台的村民（或合法继承人），且在本村有房屋。

3. “一户” 怎么算？关系到分户补偿

“一户” 的认定直接影响安置面积核算，满足以下情形之一即为 “一户”：

夫妻 + 未成年子女同住；

有兄弟姐妹的：1 人需与父母为一户，其余兄弟姐妹满法定婚龄 / 结婚后可单独立户；

独生子女：结婚后可跟父母同户，也可单独立户；

离异无房一方再婚，且配偶无房。

摄于2022年9月 图源/黄埔生活汇

二、补偿安置

被征收人可选复建安置（回迁房）、房票安置、货币补偿，但要注意 “《广州市城中村改造条例》实施前后” 的区别：

条例实施前：已放弃回迁、拿过货币补偿的，该部分不能再要回迁房；

条例实施后：签约的房屋，应选复建安置或房票。（言外之意，不建议弃产）

三、住宅补偿核心：回迁面积、车位、房票怎么算？

1. 回迁安置面积

回迁面积不是简单按 “原房屋面积” 算，而是按 “4 层以下完整层” 核算，公式如下：
回迁安置面积 = 现状主体房屋 4 层（含 4 层）以下完整层的实测面积总和 ÷ 4 层以下完整层层数 × 4

• 关键定义：“完整层” 指单层实测面积 ≥ 本栋房屋有效建基面积（简单说：楼层没 “缩水”，才算完整层）。

举个例子：

某村民房屋有 3 层完整层，每层实测 100㎡，则回迁面积 =（100×3）÷3×4=400㎡。

差额怎么补？

如果你的房屋 “实测建筑面积 < 回迁安置面积”，差额部分按1500 元 /㎡ 购买（这部分叫 “权益面积”）。

摄于2021年7月 图源/黄埔生活汇

2. 车位分配

车位是用 “回迁安置面积置换”，规则清晰，直接看例子更易懂：

原则 1：每满 100㎡回迁面积，需用 7㎡安置面积换 1 个车位；

原则 2：回迁面积 ÷100 的余数≥70㎡（不足 100㎡），按 100㎡算（仍需 7㎡换 1 个车位）；

原则 3：余数 < 70㎡，不强制换车位。

例子：回迁面积 370㎡：370÷100=3 ，剩余方数70，仍然需要按 4 个 100㎡算，需用 28㎡（4×7）换 4 个车位；

3. 房票安置

如果选房票（可用于购买广州范围内指定商品房），需先完成车位分配，再用已分配的车位置换房票面积，规则如下：

（1）置换门槛：多少房票要多少车位？

房票面积 0-100㎡：需用 1 个车位换；

房票面积每增加 100㎡内（如 101-200㎡、201-300㎡）：额外加 1 个车位，直到本栋房屋车位换完。

（2）置换比例：1 个车位换 2 平房票

（3）关键要求：

用于置换的车位，必须是 “实物补偿安置面积” 或 “已按 1500 元 /㎡买的权益面积”，房票单价按 “实物补偿安置面积的房票单价” 算。

例子（帮你理解）：

案例 1：回迁面积 170㎡
先算车位：170㎡需用 14㎡（2 个车位）换车位，剩余可回迁面积 156㎡；
若选 100㎡房票 + 56㎡回迁房：需用 1 个车位换 2㎡房票，最终得 102㎡房票 + 56㎡回迁房 + 1 个车位。

案例 2：回迁面积 270㎡
先算车位：270㎡需用 21㎡（3 个车位）换车位，剩余可回迁面积 249㎡；
若选 101㎡房票 + 148㎡回迁房：需用 2 个车位换 4㎡房票，最终得 105㎡房票 + 148㎡回迁房 + 1 个车位。

摄于2022年9月 图源/黄埔生活汇

4. 特殊情况：空地、倒塌房屋怎么补？

（1）有证空地（未建房的合法宅基地）

不是所有空地都补，需同时满足 3 个认定条件 + 2 个补偿条件：

认定条件：①有宅基地使用权证 / 合法报建文件；②村社确认 + 公示无争议；③相关部门查档核实（造假取消补偿）；

补偿条件：①空地数量＞房屋栋数（如你有 2 本宅基地证，但只有 1 栋房，多出的 1 本可补）；②所有房屋按时签约；

补偿标准：按 “有效建基面积 ×4” 算权益面积，按 1500 元 /㎡购买。

（2）倒塌房屋

有合法宅基地批准文件：按 “证载用地面积 ×4” 算权益面积，1500 元 /㎡购买；

无合法文件，但满足以下 1 个条件：①2009 年二调图 / 2009 年前地形图有标注（实体房 / 倒塌房 / 破房）；②现场有局部可见上盖；③能提供相关证明；补偿标准同上。

• 注意：条例实施前已按 “附属物” 补过的，不能重复补。

5. 非本村村民：补偿规则

在本村有合法房屋（自建或继承）的非村民，按上述 “村民回迁面积计算方法” 核算回迁面积。

四、搬迁费、临时安置费、签约奖励

住宅类补贴

（1）临时安置费（过渡费）

发放时间：从你 “搬迁腾空、移交房屋 + 产权证明” 之日起，到 “通知签安置房购房合同后 3 个月” 止；

计算标准：按 “房屋现状 4 层以内实测面积” 算，每月 20 元 /㎡；

限制：单月总费用不超过 “区规定最高单价 × 三旧改造可计发面积”。

（2）搬迁费

标准：按 “现状总建筑面积 ×10 元 /㎡” 算，单栋上限 4550 元（含电话、电视、网络迁移费）；

兜底：单栋补偿不足 3000 元的，按 3000 元补；

• 注意：条例实施前已拿过搬迁费的，不能重复拿。

3. 签约奖励：按时搬有额外补贴

条件：在规定时间内签约、自行搬迁腾空、移交物业（房屋 / 简易棚 / 临时建筑）；

标准：按 “核定回迁安置面积” 算，上限200 元 /㎡；

• 注意：条例实施前已拿过奖励的，不能重复拿。

4. 额外补偿：实测面积超回迁面积

如果你的房屋 “实测建筑面积> 回迁安置面积”，超出部分按1500 元 /㎡ 补房屋建筑成本。

五、回迁房选房：公平抽签，分 2 步走

选房全程 “公平、公正、公开”，按抽签来，具体流程：

1. 村民先根据公布的户型，结合自己的回迁面积报名；
2. 每种户型先集中抽签，确定 “选房顺序”；
3. 再按选房顺序，抽签确定 “具体房号”（一次性定房号）。

具体细则后续会另行公布。

六、方案生效

方案实施：需经云埔街道办报黄埔区政府备案后才生效，方案没规定的，按国家 / 省 / 市 / 区相关规定来。

反馈渠道：本项目范围内的被征收人认为《房屋征收补偿安置方案》不符合法律、法规及上级有关文件规定的，请于公告时间内持权属证明材料、书面签名意见向我街道反馈意见。异议反馈联系人：李工，电话：82269887，地址：黄埔区开创大道393号B栋209室。

公告时间：2025年8月22日至2025年9月22日。

项目效果图

此外，据编者了解，今年6月中，广州市黄埔区云埔街洋城岗片城中村改造项目复建地块AZ-05、AZ-06建设项目施工图设计、施工总承包工程已经正式开展招标，时隔1个月，项目中标信息正式公示，中标单位名称：(主)中冶建工集团有限公司,(成)科建设计(广州)有限公司，中标价超十亿元！

其中，复建安置区 AZ-05 地块项目建成后提供119m超高层住宅1栋（39层），92m高层住宅2栋，各30层，电梯7部(住宅超高层1栋3台，非超高层2栋，每栋2台);总体预计安置户数504户，安置总人数1613人(3.2人/户)，提供总户型套数504套。

项目效果图

复建安置区 AZ-06地块项目建成后提供120m超高层住宅2栋，39层，99m高层住宅2栋，32层，98m高层住宅1栋，32层，95m高层住宅1栋，31层;电梯14部(住宅超高层每栋3台，非超高层每栋2台);总体预计安置户数1242户，安置总人数3975人，提供总户型套数1242套。

也就是说，两个地块一共可以提供1746套回迁房，建设地点位于州市黄埔区开源大道以南、玉岩路以西，工期为920天，即差不多两年半的时间。