西部金融研究院院长陈银华：常态化发行一周年 公募REITs扩容提质

在公募REITs常态化发行一周年之际，公募REITs市场再迎新成员，全国首单总部型科创产业园公募REITs项目——创金合信首农REIT项目于今日（7月25日）在上交所成功发行。公募REITs常态化发行一年来，共发行公募REITs基金29只，占全市场数量的42.03%，发行规模573.06亿元。新增水利设施、市政设施等底层资产类别，深度与广度进一步拓展。

项目“上新”加速

2020年4月，证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。2021年6月，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，推动试点工作正式进入实操阶段。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，公募REITs正式进入常态化发行阶段。

截至2025年7月25日，共有69只公募REITs基金发行上市，发行规模1807.46亿元；有5只公募REITs基金扩募、规模60.11亿元，全市场累计募集金额达1867.57亿元，总市值2047.46亿元。资产类别扩容至交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产。

从项目所在地看，上海、江苏并列第一，均有8个公募REITs项目；北京、广东次之，均有7个公募REITs项目。重庆共发行3个公募REITs项目，募集资金75.7亿元。

图/西部金融研究院

从资产类型看，园区基础设施19只，发行规模318.35亿元；交通基础设施13只，687.71亿元；消费基础设施9只，229.06亿元；仓储物流9只，198.11亿元；保障性租赁住房8只，121.48亿元；能源基础设施7只，188.95亿元；生态环保2只，31.88亿元；水利设施、市政设施各1只，发行规模分别为16.97亿元、14.96亿元。

从投资者回报来看，我国公募REITs分红金额逐年增长。Wind数据显示，2021—2024年，全部公募REITs年度累计分红合计分别为7亿元、18.46亿元、66.14亿元和83.87亿元，年度累计分红增长近11倍。

近年来，公募REITs市场快速扩容。原因在于：一方面，随着制度的进一步优化和市场的不断成熟，各地加速推动相关基础设施项目上市。从待上市的项目看，Wind数据显示，目前待上市的公募REITs项目共26只，其中处于“已通过”的10只，“已反馈”的11只，“已问询”的4只，“已申报”阶段的1只。另一方面，市场投资者呈多元化趋势，原始权益人、保险资金、券商自营等成为公募REITs市场的核心力量，保险资金、养老金等机构投资者对长期收益资产需求较大，公募REITs的现金流和分红特性符合其投资要求，机构投资者主动对大类资产进行多元化配置，参与公募REITs的积极性不断提高。

政策推动加码

2022年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”。随后，证监会先后推出REITs常态化发行的“十条措施”和进一步推进REITs常态化发行的“十二条措施”，REITs市场扩容增速明显提速。2024年4月，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提出“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，为公募REITs市场发展指明了方向。7月，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，不仅进一步简化程序，提高申报推荐效率，还适当扩大公募REITs发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型，将行业范围扩大至13个领域。

同时，公募REITs制度机制也在持续创新完善。证监会已将《不动产投资信托基金管理条例》纳入立法工作计划。上交所按照“成熟一类，推出一类”的原则，进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。相关部委配套支持措施、地方专项政策也陆续出台，各方共建公募REITs市场的良好态势已经形成。

在政策加持下，数据中心、5G基站等新基建资产加速上市，多个旅游景区作为底层资产的文旅公募REITs也正在筹备中，未来公募REITs资产类型将更为丰富。

优化空间较大

据专业机构预测，常态化发行背景下，基础设施公募REITs将继续提质扩容。到2025年末，公募REITs市场规模有望达85只、2450亿元，在数量上仅次于美国。展望未来，公募REITs市场发行流程、基金管理架构、投资者结构和信息披露等方面仍存在一定优化空间。

从发行端看，发行积极性可能受到影响。我国基础设施公募REITs发行程序繁杂、合规要求严格，大多数项目在发行前的准备、排队时间长，基础设施公募REITs首发和扩募时长在10个月以上。相对而言，新加坡、美国REITs资产收购或处置多在1-2月即可完成。同时，公募REITs产品多采用“公募基金+ABS+项目公司”的结构，人员和法务成本较高，且项目发行人面临资产流失的考核压力和合规考虑，容易产生畏难情绪。

从投资端看，投研能力有待提升。目前，参与基础设施公募REITs项目的投资者包括券商自营、保险资金、信托计划、私募基金和资管计划等。在投资过程中，除券商、保险机构等拥有专门投研团队的机构外，多数参与机构在基础设施项目投资方面的研判能力仍有待提升。

未来一个时期，在基础设施公募REITs常态化发行背景下，可从以下几方面优化发行。

一是优化交易结构、资产准入、税收和土地等政策。现行框架体系下，推动发行人从第三方资管服务商向实质管理人转变，促进产融结合。在资产准入上，进一步扩容底层资产的业态范围，加速推动更多传统和新兴业态资产上市，如养老院、国有酒店、科学装置等进入底层资产范围；关注公募REITs项目与ESG实践的融合。可进一步优化税收政策和土地年限问题，推动税收优惠政策从重组期延长至持有期，适时推出公募REITs独立税收制度；同时，进一步解决土地年限问题，以保障公募REITs市场的稳定性和可持续性，进一步提升市场吸引力。此外，简化公募REITs扩募流程，适度增加低成本杠杆项目，允许鼓励具备丰富优质资产储备以及领先运管能力的公募REITs项目通过扩募做大做强。

二是丰富投资者类型，完善交易体系。持续推动养老金、企业年金等长期资金以及公募基金等机构投资者参与公募REITs投资，推动合格境外投资者通过QFII、RQFII、沪深港通等渠道参与，支持社会资本设立公募REITs投资基金参与；鼓励机构投资者设置专门的公募REITs投资研究、风险管理团队，建立相应管理机制，提升投资管理能力。适时推动关于公募REITs的 ETF、指数期货等衍生产品发展，促进公募REITs市场定价功能的进一步发挥，以更好满足市场参与者多层次、多维度需求。

三是探索构建公募REITs项目梯度培育机制。将资产分为平台类国有企业存量资产、行政事业单位存量资产和非平台类国有企业存量资产等，全面摸清存量资产底数；依托现有数字金融平台，推动存量资产上线，通过资产现状全景展示、资产收益实时监测、资产处置在线办理等模块功能，实现存量资产动态管理；针对规模小、管理散的资产，实施资产跨主体整合，如针对办公楼宇资产，打包发行办公物业资产抵押支持票据项目。推动优质资产形成基础设施公募REITs项目库，以整合存量资产扩大规模、增加收益孵化提效为导向，构建“资产形成—提质增效—发行上市”的梯度孵化路径；打通政府投资领域“投资—建设—运营—上市—再投资”的完整资金链条，项目验收实现投入使用后，将其作为扩募资产，继续发行公募REITs项目，形成存量资产带动增量投资的良性循环。