2025年8月底，全国工商联发布2025中国民营企业500强榜单，珠海万达商业管理集团股份有限公司以287.98亿元营收位列第470位，

在珠海本地仅次于珠海格力电器股份有限公司（营收1900.38亿元，位列第37位 ）。这家年仅四岁的企业，俨然已成为珠海民营经济的第二支柱。

但细看其发展轨迹，矛盾点凸显：一方面，它运营着全国513座万达广场，管理面积超7000万㎡，堪称全球商业不动产运营的“巨无霸”；

另一方面，它却是王健林在债务压力下被迫出让控制权的核心资产。更值得品味的是两个月后的粤商大会：

在2025广东省民营企业100强中，珠海万达商管位列第51位。288亿元营收这个数字，在耀眼成绩单背后，暗含着企业控制权的彻底易主。

从王健林一手打造的商业帝国明珠，到如今被太盟投资集团主导运营，这家企业的命运折射出中国商业地产近年的剧烈变迁。

No.01

轻资产战略的双刃剑

时间回拨到2021年3月，珠海万达商管在横琴成立之初，就被赋予了特殊使命。

彼时，王健林敏锐地嗅到房地产行业的转折信号，决心将商业地产从“重资产”向“轻资产”转型。所谓轻资产模式，即不持有物业，只输出品牌管理和运营服务，赚取管理收益。

这个战略堪称前瞻。到2024年底，珠海万达商管已独家运营全国513座万达广场，员工超4.1万名，累计创造就业岗位超200万个，年度纳税总额达215亿元。

其构建的智慧商业平台已拥有超1200万用户，入驻品牌超50万个，展现出强大的商业生态效应。然而，完美的商业模型被一纸对赌协议击碎。

为获得发展资金，王健林与投资者签下“军令状”：承诺珠海万达商管在2023年底前完成上市。否则，需以8%年息回购380亿元股权。

后面的故事众所周知：四次冲击港交所，四次折戟。上市失败不仅触发了巨额回购条款，更让王健林失去了他最珍视的资产控制权。

No.02

从王健林到黄德炜的权力更迭

2023年12月的投资框架协议，是王健林的“城下之盟”。根据协议，太盟投资集团联合多家机构进行股权重组，万达持股比例从70.15%骤降至40%，太盟等投资方合计持股60%。

这场交易的真正转折点发生在2024年3月30日。太盟投资集团联合中信资本、阿布扎比投资局等5家机构，向万达商业管理新平台——大连新达盟投资约600亿元。

这笔中国私市股权市场近五年单笔最大规模的投资，暂时缓解了万达的流动性危机，却也彻底改变了企业基因。

2025年7月7日的人事变动，标志着“去万达化”最终完成。万达元老、CEO肖广瑞离职，太盟投资合伙人黄德炜与阿布扎比投资局的胡正伟共同担任联席董事长，黄德炜兼任CEO。

这位新掌门来头不小：加州大学伯克利分校毕业，曾在摩根士丹利、TPG任职，现任太盟中国总裁，同时执掌盈德气体、%ARABICA咖啡等多家企业。

与王健林的地产背景不同，黄德炜是纯粹的资本操盘手。

内部人士透露，黄德炜上任后立即召开会议，提出“指标是工具，不是目的”、“要回归经营本质”、“支持一线，深入现场”等要求，直指肖广瑞时期“为指标而经营”的弊端。

No.03

全球最大商业运营商的隐忧

表面看来，珠海万达商管仍是不可撼动的行业龙头。其产品线精准覆盖各细分市场：定位一二线城市核心区的“万达广场Max”，规模超20万㎡；

聚焦创新业态的“万达广场Pro”，规模超15万㎡；深耕区域消费中心的“万达广场City”；以及服务三四线社区的“万达广场Life”。

但实地走访广东多地万达广场，会发现一个共同现象：一楼主力店门庭若市，其他楼层却人流稀少。在消费降级与电商冲击的双重压力下，缺乏足够运营支持的中小商户难以生存。

这与前任管理者肖广瑞的经营理念直接相关。作为2001年加入万达的“老将”，肖广瑞从人力资源岗位转型业务管理，其管理风格偏向考核驱动。

内部员工透露，公司设置了繁多的指标和严格的汰换制度，从总部到一线都有开不完的会议和额外的指标要求。

为完成考核，万达商管开发了万信、商管现场管理、商管工程等十余个App，员工和商户疲于应付。

一位业内人士直言：“当经营被简化为数字游戏时，商户体验和消费者满意度必然受损。”结果直接反映在财务数据上：万达商管净利润率从2021年前的28%-35%，

下滑至2023年的16.3%，2024年上半年进一步降至17.6%。与此同时，龙湖、华润置地等竞争对手的商业运营收入却保持两位数增长。

No.04

轻资产之路走向何方？

黄德炜接手后的珠海万达商管，正站在十字路口。一方面，公司基本盘依然稳固。截至2024年底，513座万达广场、7090万㎡管理面积的规模效应仍然存在；

全周期商业管理、精细化物业管理及多元化增值服务的核心业务模式经过验证；超过4万员工组成的5760个义工小组，累计捐款超5000万元，展现出良好的企业公民形象。

但另一方面，王健林时代的资产抛售仍在继续。2023年至2025年间，万达累计出售109座万达广场，相当于每10天就卖掉一座。

2025年5月的“骨折价大甩卖”尤为惨烈——将北京、广州等48座核心城市的万达广场以500亿元打包出售，价格仅为市场价的六折。

与此同时，万达酒店管理公司100%股权以24.9亿元卖给同程旅行，快钱金融30%股权作价2.4亿元抛售，曾经象征荣耀的英国圣汐游艇公司也以1.6亿英镑贱卖。

2025年9月，王健林因一起1.86亿元的执行案件被限制高消费，虽然限令很快解除，但这一事件象征着信用体系的崩塌。

当71岁的王健林现身新疆考察文旅项目时，这位前首富的财富排名已跌出前50位。

结语：珠海万达商管的故事，远不只是一家企业控制权变更的商战大戏。它折射的是中国商业地产从重资产向轻资产转型的探索，是从房地产思维向商业运营思维的转变，

也是从创始人驱动向职业经理人管理的演进。黄德炜领衔的资本团队，能否让这家年入288亿元的商管巨头“回归经营本质”，重新赢得商户与消费者的心？

失去了绝对控制权的王健林，会就此淡出，还是酝酿新的突围？全球最大商业运营平台的轻资产之路，能否走通？

所有这些问题的答案，都将决定中国商业地产未来十年的格局。而珠海万达商管作为广东珠海第二大民企的传奇，才刚刚翻开新的一页。