中州控股年报速评：已经否极，必然泰来！

昨夜，等中洲控股年报的，估计都等得提心吊胆。无数次地刷新股吧，直到今天凌晨，年报度迟迟没有发出。如此难产，估计很多人都会怀疑，是不是公司年报又出了什么变故？文人倒是觉得正常，心里也比较笃定，所以，不想熬，就去睡了。一直到今早5点多钟一如既往地自然醒后，自己才再到股吧里浏览了一下。呵呵，平安无事，公司年报已经正常披露了，关键是审计机构出具的还是“标准无保留意见”，心里略微存在的那点担心，霎时也切底打消了。再一看，股吧里的模范投资人“业绩投机”兄，早已经就有一篇系统的点评摆在股吧里了，写得还非常棒 。

不过，文人投资个股，非常注重研究公司基本面，从不偷懒。尤其是公司发布的年报与其他定期报告，更是文人研究的重点。于是，文人自己又花了一个多小时，仔仔细细地把公司年报原文通读了两遍。看完之后，基本感觉与“业绩投机”一样。总体感受就是公司“已经否极，必然泰来”，2024年年报，已经体现了公司基本面最困难的情况，但很多领先于业绩体现的关键数据，如现金流、负债情况、资产结构、销售数据等等，其实已经大幅好转了。从今年开始，公司扭亏为盈、基本面反转迈上大幅盈利的前景，已经势在必然。作为投资人，我们已经可以看到“隧道尽头的光了”。下面，个人参考“业绩投机”兄的点评，再度系统分析如下:

一、看到年报中的下面几组数据，你不用揪心！

1、实际亏损20.24亿，超过原来的预告，但那都是过去时了。

年报显示，公司2024年继续大幅亏损20.24亿。录得的每股收益为—3.045元。这个亏损额度，还超过原来预告的总亏损19.2亿、每股亏损2.88元的额度。这个，其实没啥值得大惊小怪的。预告就是一个大概数，实际亏损额度多一点还是少一点，意义不大。

2、亏损的主要原因，是大幅计提了17.71亿的资产减值损失与0.87亿的信用减值损失。两项合计减值约18.6亿，影响当期利润近14亿。其它影响较大的因素还有部分项目停工，导致大部分项目费用不能再进行资本化，利息等基本都直接计算到当期财务成本中里，由此导致全年总利息开支高达7.9亿，光是财务费用就是6.8亿，资本化只有0.91亿。这个，也严重影响了当期利润。

那么，2024年，公司减值的资产有哪些呢？财报里有说明。涉及减值的公司控股的项目包括:

出人意料的是，去年大额减值的，居然不是落在传言中的保安V26街项目之上，而是又把公司前面早就减值过了的惠州、东莞、南沙等地的项目，又搜肠刮肚地再减值了一遍。同时，与碧桂园合作的项目，居然也全额减值了1.78亿。

减值引发大额亏损，看起来确实不是好事。但祸福相依。公司大幅计提减值的目的，司马昭之心，路人皆知:就是为了一劳永逸地甩掉历史包袱，便于后面轻装上阵。连年大手笔减值后，截止去年底，公司账目上只是存货减值的余额，就还超过46亿（包括合作项目）。可以说，该亏与不该亏的项目，都提前亏了。比如，惠州大部分项目的楼面地价，都已经减值到只剩1000块出头每平米了，大幅低于去年惠州约4000块每平米的竞拍成交均价了。如此，后面还怎么亏去？事实上，过度减值的部分，只要后面实际情况好于预期，按会计规则就会冲抵回利润，亏损的部分，还可以按规定抵税。这个，肉烂也就是烂在锅里。

3、公司去年底的负债率上升到了89%，看起来吓人，但也是因为大额减值导致公司净资产大幅下降的连带结果。

财报显示，截止24年底，公司负债率高达89%，同比23年上升了5个百分点。看起来公司负债畸高、增加速度惊人，资产结构在继续恶化。其实，这个变动，主要还是因为大额计提减值，归属于投资者的净资产从57亿减少到32亿、一年减少了25亿所导致的。公司的实际负债，不仅没有恶化，反而已经大幅改观。未来三年，随着公司目前已经手拿把攥的60多亿潜在利润的释放，公司的净资产规模必将相应逐年大幅增加，公司的负债率也就自然而然地会相应大幅改善。这个，以后详谈。

二、要看到年报中披露的问题，但我们更要看到前途，看到光明！

1、公司24年的现金流，已经非常优秀了，在同等规模的房地产上市公司中也是出类拔萃的。

2024年，中洲控股实现了经营现金净流入56.5亿，这还是迎玺花园只收到62亿元预收款、相当部分销售回款还没到位的情况下实现的。在归还了24亿负债后，公司全年的现金与现金等价物，相比年初还净增加了28.67亿，表现非常优异了。今年，随着迎玺三期百亿货值的热销与最终清盘，公司现金流必然继续大幅净流入，现金流还会进一步改善。

2、充足的现金流，让公司财务赢得了闪转腾挪的空间，公司债务负担已经大幅减轻。

2024年，由于现金流超过目前公司建设所需，公司已经偿还了24亿的有息负债。公司的全部有息负债，已经从去年初的125亿大幅下降到了年末的101亿。在去年偿还的债务中，主要是偿还了20亿的优先级信托融资借款。今年一季度后，公司对高利率的信托债偿还必然继续加快。个人预计，公司去年底还剩余的17亿信托债，今年一季报前，基本就会全部偿还完毕了。由于信托债利息高达9.5%，只此37亿信托债一项归还完毕后，公司每年就可以减少利息支出3.5亿，基本相当于减轻了全部有息负债利息负担的一半！

3、公司的资产结构大幅改善。年报显示，年末公司账面现金，大幅度增加到36.7亿，已经超过公司全部净资产的规模。相比去年年初，现金资产净增加了28亿。在房地产市场景气度不高的背景下，中洲这样规模的公司，还能有如此充裕的现金，殊为难得。所以，在披露年报的同时，公司还公告，要将不高于公司净资产40%的现金用于购买理财产品。如此，又可以增加公司的收益。

4、由于迎玺花园销售火爆，使得公司去年的销售数据非常亮眼。2024年，公司全年销售104亿。上市公司代管代建的大股东迎海项目，也销售了50亿。无论按全口径还是权益销售额，中洲在销售上的全国排名，均创出了历史新高——销售排名已经上升到全国房地产百强的第5/60位了。

公司财报披露：2024年，中洲104亿的销售额主要来自于:迎玺花园86.4亿，占比约83%。其它的，锦城湖岸销售5.4亿（24年的该部分销售并未交付，估计会落在今年上半年交房），中洲坊3.24亿，半岛城邦2.87亿，南麓院1.83亿，河谷花园1亿，东莞城邦2.85亿。

今年，随着迎玺花园三期近百亿货值的相继入市，预计公司今年的销售也相当乐观。而这，必然进一步改善公司的现金流，进而整体改善公司的债务负担与资产结构。

5、公司的出租业务与物业经营，依然表现稳健。

年报披露，2024年，公司出租业务的出租率依然很高，基本都在80%以上，大部分都是100%出租，景气度很不错，也反映了公司存量自持物业的质地优秀。这块业务，全年实现了4.4亿营收，增长10%，毛利率高达65%。

酒店和物业业务合计实现营收6.76亿，毛利润率24%，营收同比持平，而毛利润率则有进一步的提高。具体的，大家自己去看年报。

6、十大股东持股相对稳定。去年，尽管十大中有两个自然人退出了，但十大中大部分的个人投资者与一家私募基金，要么新进，要么去年又大幅增持了公司股份。这说明，这些投资者对公司的未来，充满信心。具体的，大家自己看十大股东去年持股的变动情况吧，一目了然，无需多言。

7、公司2025其他可能的亮点。有两点值得关注。一是公司在今年的工作展望中强调，公司对持有的存量资产，会“优化结构、提升效率”。有没有继续出售部分资产与股权的可能？可以联想。二是大股东的承诺条款中，有避免同业竞争的承诺。由此也可以联想，今年会不会存在大股东资产置换或者资产注入的可能？比如，上市公司代建的大股东的中洲迎海项目进入了收获期，今年有没有注入或者置换的预期？反正公司账上有的是钱，大股东持股比例也不低，还有同业竞争承诺管着，不是没此可能哦！

三、冬天到了，春天就不会远了！

看了中洲2024年年报，我最大的感觉就是“已经否极，必然泰来”。而且，公司管理层谋定而后动，早就已经为“泰来”做了充分的铺垫，——前面的一切的准备，都只为了早就备下的多道硬菜，在后面能够连续上桌。所以，“泰来”的速度，也许还会分外地快、分外地猛！

才饮长沙水，又食武昌鱼。今天刚披露年报，下周一收市后，公司又要公布一季报了。周一盘中，因为对这份年报看法的分歧，公司股价或许还会有所震荡。但这样的年报，本来就是预期中的，与前面年报预告一样，即使有冲击，也会相当有限。相反，由于部分投资者对晚上公布的一季报存在向好预期，估计周一逢低抄底的，也会非常地踊跃！

一翻牌，一瞪眼。周一晚上，一季报会好吗？其实，大方向已经明确了，小小的一季报无论好坏，也基本可以忽略不计了。冬天到了，春天就不会远了！就算一季报还是憋住、不释放业绩，又有什么呢？肉烂，也全在锅里。两情若是长久时，又岂在朝朝暮暮。在一个如此确定低估、未来前途远大的公司里，投资者多熬一年半载，又有何妨？市场不确定性因素众多，躲在这里，你大概率会少挨不少的市场霸凌，有啥不好？

股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞。欢迎讨论，欢迎转发。