别不承认：十年后，那些二三十层的高楼，至少会面临5大挑战！

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2025年5月，国家实施了新的住宅项目规范，明文规定，全国住宅建筑限高不得超过80米。

这一政策的出台，标志着高层住宅时代的终结已按下了加速键。

而在这之前，高楼林立，一度是城市发展的金字招牌，是购房者心中的理想居所。

二三十层的高楼，曾经不仅象征着城市的现代化，也承载着无数人的安居梦想。

可就在高楼遍地的今天，越来越多的问题开始浮出水面，人们发现，那些曾经看起来气派的高层，正在悄悄变成未来的“隐患区”。

高层住宅的硬伤之一，就是电梯问题，电梯的使用寿命通常只有15到25年，而不少小区在使用10年后，就频繁出现故障。

但更换一部电梯的费用动辄几十万，甚至上百万，一栋楼有四五部电梯，更换成本谁来承担？

而且一旦其中一部电梯坏了，还会加剧其他电梯的负荷，形成连锁反应。

在一些老旧小区，业主意见不统一，电梯迟迟无法更换，导致老人不敢出门，上班族迟到成常态。

最可怕的是，这些问题并不会因为时间推移而自动消失，只会变得越来越严重。

再说消防，目前我国消防云梯的最大工作高度，大概也就24层左右，超过这个高度就得靠人员自救。

但现实是残酷的，一旦大火真的烧起来，自救根本不现实，真实情况往往是，楼层越高逃生越难。

有人进行过测算，从30层跑到地面，至少要15分钟，而火灾真正的逃生黄金时间，只有短短几分钟。

高层住宅一旦起火，烟雾很容易在垂直井道聚集，电梯停运，通道封闭，住户根本来不及反应，当年建设的时候，谁也没想过这些楼会在某个时刻变成“困人”的陷阱。

另外住房建得越高，维修起来就越麻烦，从地基到外墙、从水管到线路，高楼的维护成本远远高于多层住宅。

起初几年看不出问题，但只要十年之后，问题就会接踵而至，而二十年之后，房子看着还在，可里面早已千疮百孔。

有的小区外墙瓷砖一片片掉落，砸坏车是小事，砸到人就是事故，维修基金用光后，业主需要自掏腰包，但动辄几十万的总价，绝大多数人都不愿意承担，一旦没人出钱，房子只能在问题堆积中继续老化。

现如今，越来越多的人都意识到，高层住宅未来很可能沦为“贫民窟”，所以高层住宅在市场上的吸引力，也正在快速下降。

曾经“高楼视野好、通风强”被视为卖点，现在这些优势，已经挡不住现实的缺陷。

在二手房市场，高层住宅价格持续下滑，有的房子挂牌半年无人问津，有些甚至挂牌一年还卖不出去，过去买房讲究高楼层视野好，如今买家更关注低楼层安全保值。

租赁市场或许会成为这些高层住宅的出路，但那只是阶段性的缓冲。

年轻人租得起，图的就是便宜和方便，对电梯、维修、消防等问题暂时不在意，但一旦经济条件改善，他们还是愿意搬去低楼层或者新小区。

而且高层住宅的租金便宜，且维护难、折旧快，出租只是权宜之计，并不能从根本上解决高层住宅价值下滑的问题。

但这些还不是最棘手的问题，可能很多人还没想到，高层住宅的继承问题，也会变成一块烫手山芋。

有些老人把唯一的房产留给子女，可年轻人早已不再看重这些老高层，继承之后不仅要缴纳税费，还要承担高昂的维修费用，没多久就成了负担。

更麻烦的是一旦继承了，还可能影响首套房贷款资格，既不能卖，也不想住，还租不出去，最后只能空置在那里，慢慢老化。

有人可能会想，老房子一旦遇上了拆迁，还是能赚上一笔的，即便不赚钱，也总能换一套新房子。

这种想法是好的，可惜拆迁在过去或许是翻身的机会，如今只能是一场难题。

高层建筑体量大，住户多，补偿难度大，开发商根本不愿意碰，更何况新政策不允许再盖超高层，拆了也赚不到钱，政府也不愿意投入大量资源去推动。

很多高层想通过“旧改”翻身，结果发现技术难度高、大家意见不统一、钱也不够，有的小区连维修基金都早就花光了，后期要靠业主出钱，但真到了要掏钱的时候，没人愿意带头。

有的地方开始尝试引入“社会资本”，比如北京劲松模式，这种模式下，由专业机构出资改造，政府授予一些经营权，比如地下停车场、商铺运营等，作为回报，物业管理也交给第三方公司，确保改造后不会再出现“烂尾”。

这种微利可持续的方式虽然解决了一部分问题，但并不适用于所有小区，很多老旧高层的位置不佳、配套老化，连社会资本都不愿意介入。

其实这些问题，开发商从一开始就是心知肚明，当他们赚的盆满钵满之后，早就悄悄转向了。

如今他们更青睐低密度、低容积率的地块，追求改善型、品质型住宅，在深圳、南京，低容积率住宅地块的成交占比已经超过七成，杭州、成都也紧随其后。

过去那种“高容积率+快周转”的模式已经走到尽头，开发商甚至希望政府回购之前拍下的高密度地块，足见他们对高层住宅未来的悲观态度。

曾经疯狂盖高楼的时代，是人口红利、城市扩张、土地财政共同推动的结果，如今这些条件都已发生变化。

城市发展进入存量时代，住建政策从数量优先转向品质优先，国家明确提出房子是用来住的，不是用来炒的，住房正逐步回归居住本质。

可以看的出来，从政策到市场，从开发到消费，高层住宅都正在被边缘化。

在欧美也是一样，很多高层住宅已经演变成贫民窟，设施老化、环境堪忧、富人搬离，留下的是低收入群体，美国一些城市的物业费高达6000美元每年，也未必能保证服务质量。

高层住宅一旦失去治理能力，很可能就会陷入长期衰败。

中国的城市化进程走得快，也意味着留下的问题沉淀得更快。

如果不提前应对，这些问题一旦全面爆发，将会带来巨大的社会成本。

高层住宅的命运，正如一座座静默的钟楼，在城市的夜色中敲响提醒，只有看清问题、正视挑战、提前布局，才不会被困在“塔尖上的乌托邦”。

信息来源：

2024-08-07 18:56·中国新闻周刊 最严限高令来了？