4年前写了一条帖子，那会儿还是无锡房价刚刚下行的时候，一样的问题：“当下该不该在无锡买房？”。4年后的今天，正在经历更严峻市场的同时，再回头看看当时的帖子，也是感慨颇多。

那么当下到底还该不该在无锡买房？还是三个点和大家讨论一下，供大家参考，有见解的可以打在评论区一起讨论讨论。

市场情况概述

2025年过年之后，无锡的新房市场迎来了一段小阳春，3月份的成交数据达到了截至目前的今年最高峰，但是刚刚饱满的信心在4月份断崖式下跌的市场下又成了泡沫，5月的微涨之后一直到八月份，几乎还是以下行为主。成交量持续下跌，暂时期待一下传统的“金九银十”。

而上半年的二手房客户群体的主要目标以【150万左右的次新房】为显著代表，到了年中成交量最大的客户群体下降至【100万左右】，也就是我们所说的纯刚需客户。虽然在今年无锡取消了两年限售的政策，拿房两年内次新房的成交量是上来了，但是这也直接导致了无锡整体的挂牌量已经超过100000套，并且成交周期持续拉长，观望的情绪非常重，怕买错，怕买贵。

卖房的房东更是苦不堪言，二手房的成交价和挂牌价越拉越大（图片放在下面了）少的10万，多的能差三四十万。很多出价的客户上来先砍15%，剩下的再慢慢聊，如果价格达不到预期，甚至连看房都不愿意看，这个情况也就间接的导致了房东的挂牌价远超实际成交价，甚至于有些卖房的房东根本不知道自己应该挂什么样的价格才是符合现在这个市场能成交的价，毕竟某壳在有些城市低价成交的直接隐藏了。

问自己几个问题

今年只有这几类人在买房：

1.纯刚需丨在无锡没有房的，需要在无锡定居的。

2.刚需改善的丨在无锡有房，但人口原因不够住了的，想换大的，或者说结婚的，要买婚房的。

3.改善的丨在无锡有房，或者有几套房，想改善品质，高层换小高，小高换洋房，洋房换别墅的

在看房之前先问自己几个问题

1. 首付准备多少？月供能承受多少？
2. 需要买多大的房子？
3. 买精装的还是毛坯的？
4. 是要通勤方便还是要离哪边更近？
5. 需不需要书包？
6. 想要什么时候入住？

只有搞清楚这几个问题，你才能买到合适你的房子！

当下的市场虽说少了【投资客】，但也有很多所谓的《装修代卖》的房子，但这其中大部分的还是大家口口相传的“串串房”，所以买房一定要擦亮眼睛。

结言

刚需客户该买还是得买的，如果可以等，可以观望很久，那就不是刚需。当然，不是说刚需不可以观望，结合好自己的实际情况来安排就行。也不要人云亦云，这不能买那不能买的，不管什么产品，一定要在自己的预算之内，现在可不是上杠杆的好时候。

至于改善的客户群体，现在下行市场可选择性比较多，能认可意向产品的价值再出手。

卖房的房东一定不要为了几万甚至几千的差距而拒绝出价的客户，一次拒绝等来的可能是更大的掉价。

最后，希望大家都能买到中意的那个“家”。希望每个卖房的房东都能顺利售出自己的房子。希望没有黑中介。