干了6年物业我辞职了！《民法典》里业主的"护身符，别被物业拿捏

兄弟们，先跟大家说个掏心窝子的事儿——我在物业行业混了整整6年，从最基层的客服干到片区主管，上个月终于递交了辞职报告。不是因为累，是看多了物业跟业主耍的那些"小聪明"，心里实在憋得慌。今天不绕弯子，就拿着《民法典》当"照妖镜"，把物业那些不为人知的猫腻、坑人的套路全给你们扒出来，再教你们怎么用法律当武器，把属于自己的权益抢回来！

先拿最常见的事儿说：物业敢断水断电催物业费？《民法典》直接说"不"！

我刚干物业那年，我们小区有个张大爷，因为觉得电梯里的广告收入没公示，就暂没交物业费。结果没过三天，家里水电全停了，大热天的，老太太在家中暑差点出事儿。张大爷找物业理论，当时的经理还特横："不交钱就别想用，这是规矩！"现在想想，那哪是规矩，就是明目张胆的违法！

《民法典》第九百四十四条写得明明白白：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。你们知道不？后来我离职前，就碰到过一个小区业主因为物业断水起诉，最后物业不仅得马上恢复供水，还赔了业主两千多块钱的误工费——这钱花得一点不冤，就是给物业提个醒：别拿业主的基本生活当要挟！

还有更气人的，去年我管的那个小区，有户业主装修，物业非要收5000块的"装修押金"，说什么怕破坏承重墙，等装修完了再退。结果业主装完半年，押金迟迟不退，每次问都说"走流程"。其实我们内部都知道，这钱早被公司拿去周转了！但《民法典》里根本没说物业能收装修押金，第九百四十五条只要求业主装修前告知物业、配合检查，收押金这事儿，从根儿上就不合法！后来那户业主直接拿着法条去投诉，没三天押金就退回来了，还额外赔了几百块利息。

你家小区的广告收入、停车费去哪了？《民法典》说：这钱该归业主！

这事儿我必须重点说！我干物业那几年，最赚钱的不是物业费，是小区里的各种"隐形收入"——电梯里的广告、小区门口的道闸广告、地面停车位的租金，还有把闲置的物业用房租给便利店的钱。这些钱，很多业主根本不知道，全被物业公司悄咪咪装自己口袋里了。

我之前待的一个中档小区，光电梯广告一年就能收20多万，加上地面停车费，一年小40万的收入。但业主们别说分钱了，连看一眼账本的机会都没有。有次业委会找我们要明细，我们领导直接让我拿"经营成本"当借口糊弄过去，说什么"要给广告公司返点、要雇人管理车位"，其实真正的成本连10%都不到！

但《民法典》第二百八十二条直接把这层窗户纸捅破了：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。什么意思？就是电梯广告、停车费这些钱，除去正常的运营成本，剩下的要么分给业主，要么用来抵扣物业费，轮不到物业私自占用！

我辞职前听说，隔壁市有个小区的业委会就较真了，拿着《民法典》去法院起诉物业，最后法院判物业把5年的公共收益一共130多万还给业主，还让物业公示了所有收支明细——这才是业主该有的样子！别觉得这钱是小钱，一个小区几百户业主，平均分下来，每户一年也能少交不少物业费呢！

你知道吗？物业合同到期后，《民法典》给业主留了个"后门"！

这事儿我也是最近才知道，原来《民法典》第九百四十八条还有这么个规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。这啥意思？就是说，如果物业合同到期了，业主没明确说续聘还是换物业，物业还接着干的话，那原来的合同继续有效，但变成"临时工"了，随时可能被炒鱿鱼！

我之前管的一个小区，物业合同到期后，业委会一直没跟我们续签，但我们还是接着服务。后来业委会突然说要换物业，我们领导还挺自信，觉得合同虽然到期了，但我们还在服务，业主就得接着交钱。结果业委会拿出《民法典》第九百四十八条，说我们现在是"不定期服务"，随时可以终止。最后我们只能乖乖撤场，连违约金都没要着——这法条可真是业主的"杀手锏"！

业委会选聘新物业，《民法典》规定得这么细！

我干物业的时候，最怕业主们团结起来成立业委会，尤其是那种懂法的业委会。因为《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业，得由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这意味着，只要业主们团结，换掉不满意的物业并不是不可能的事儿！

去年我听说广东有个小区，业主大会开得那叫一个漂亮。根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业需要三分之二以上业主参与表决，结果这个小区参与表决的业主比例高达88.35%，远超法定标准，有1972户同意解聘物业，只有5户不同意——这结果，物业想赖着不走都难！

物业这些信息必须公示，藏着掖着就是违法！

我在物业干了6年，发现一个规律：越是有问题的物业，越喜欢把信息藏着掖着。物业费花哪儿了、公共收益多少、维修基金怎么用，这些本该让业主知道的信息，他们总是遮遮掩掩。但《民法典》第九百四十三条明确规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

今年3月，北京有个小区的物业就因为没按规定公示信息被业主告上法庭。法院审理后认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，判决物业必须公布物业费收入和支出情况、水电费收支详情、地下停车场共有部分的停车收益、电梯广告收益等。 这说明，物业想捂着信息不公开，法律可不答应！

业主如何维权？《民法典》给了三大"法宝"！

说了这么多物业的"猫腻"，大家肯定想知道该怎么维权。别急，《民法典》早就给业主们准备好了三大"法宝"：

1. 业主知情权：了解小区事务的"千里眼"

根据《民法典》和《物业管理条例》，业主有权了解小区公共事务和物业管理的相关事项，包括物业服务合同内容、公共收益收支情况、维修资金使用情况等。这就像给了业主一双"千里眼"，能看穿物业的各种小动作。

2. 业主撤销权：纠正错误决定的"橡皮擦"

如果业主认为业委会或者物业的决定侵害了自己的合法权益，可以请求人民法院撤销该决定。这就像一块"橡皮擦"，能把那些损害业主利益的错误决定擦掉。

3. 业主共同决定权：当家作主的"指挥棒"

《民法典》规定，选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用维修资金等重大事项，都需要业主共同决定。这就像一根"指挥棒"，让业主真正成为小区的主人。

碰到这些物业"雷区"，直接用《民法典》反击！

根据我在物业行业的经验，以下这些情况最容易引发纠纷，也是业主最应该用《民法典》保护自己的情况：

1. 物业断水断电催交物业费

反击方法：直接引用《民法典》第九百四十四条，告诉物业这种行为违法。同时，保留好证据，比如断水断电的时间、与物业的沟通记录等，可以向街道办、住建局投诉，或者直接向法院起诉。

2. 物业侵占公共收益

反击方法：根据《民法典》第二百八十二条，要求物业公开公共收益的收支情况。如果物业拒绝，业主可以向法院提起诉讼，要求返还属于业主的公共收益。去年南京就有一个小区的业主成功追回了771万元公共收益及利息，还让物业承担了全部审计费用。

3. 物业拒不公示信息

反击方法：根据《民法典》第九百四十三条，物业有义务定期公示服务事项、收费标准、公共收益等信息。如果物业不公示，业主可以向住建局投诉，也可以向法院起诉，要求物业履行公示义务。

4. 物业收取不合理费用

反击方法：《民法典》明确规定，物业不得违反规定收取费用。如果物业收取了不合理的费用，比如高额装修押金、重复收取物业费等，业主有权拒绝支付，并要求返还已收取的不合理费用。

给业主的实操建议：三招搞定物业纠纷

根据我多年的经验，遇到物业纠纷，业主可以按照以下三个步骤来解决：

1. 第一步：收集证据

俗话说，"打官司就是打证据"。遇到物业问题，首先要做的就是收集证据。比如：

- 物业违规行为的照片、视频

- 与物业的沟通记录（短信、微信、邮件等）

- 缴费凭证

- 物业合同等相关文件

2. 第二步：协商与投诉

收集好证据后，可以先尝试与物业协商解决。如果协商不成，再向街道办、住建局等相关部门投诉。投诉时要明确指出物业的违法行为，并附上相关证据。

3. 第三步：法律途径

如果协商和投诉都无法解决问题，就可以考虑向法院提起诉讼。诉讼虽然麻烦，但却是最有效的维权方式。根据《民法典》和相关案例，只要证据充分，业主胜诉的可能性是很大的。

从物业人角度看，什么样的物业才是好物业？

虽然我离开了物业行业，但我还是想说句公道话：好的物业不是管着业主，而是服务业主。真正的好物业，会主动公开信息，让业主清楚每一分钱的去向；会及时响应业主需求，小到换灯泡，大到修电梯，都认真对待；会尊重业主的权利，不搞小动作，不耍小聪明。

《民法典》实施后，对物业行业的规范越来越严格，这对业主来说是好事。因为只有在法律的约束下，物业才能真正回归服务的本质，业主才能享受到质价相符的服务。

结语：业主团结，物业才会"服管"

我离开物业行业，一方面是看不惯那些"猫腻"，另一方面也是看到《民法典》实施后，业主的法律意识越来越强，物业行业正在朝着更加规范的方向发展。作为一个曾经的物业人，我真心希望物业和业主能够建立起更加健康、平等的关系。

最后，我想说：业主们，你们的权利不是物业施舍的，而是法律赋予的。当你们遇到不公时，不要害怕，不要退缩，勇敢地拿起《民法典》这个武器，维护自己的合法权益。记住，团结就是力量，只要业主们团结一心，没有解决不了的物业问题！

如果你觉得这篇文章有用，就转发给更多的业主朋友，让更多人了解自己的权利，不再被物业"拿捏"！