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可以关注到，8月28日，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，文件指出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。这一事关民生的政策，如何理解？一时评价颇多。

在城市的天际线不断被摩天大楼刷新的同时，那些建于上世纪的老旧住宅区正悄然面临一场深刻的转型。支持老旧住房自主更新、原拆原建的政策导向，逐渐成为一种既务实又具前瞻性的城市更新路径。这并非简单的推倒重来，而是一次对城市肌理的精细修复，对居民生活质量的实质提升，以及对土地资源集约利用的理性回归。

政策演进：从“拆改留”到“留改拆”的转变

据住房和城乡建设部2020年发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，我国需改造的2000年前建成的老旧小区约17万个，涉及居民上亿人。而“原拆原建”作为综合整治的重要方式，在浙江、上海、北京等地已开展试点。

所谓“原拆原建”，是指在原有住宅地块上，通过居民共识与自主更新，拆除老旧建筑并在原址重建新楼。这一模式区别于大拆大建的传统开发，它保留了原有的社区网络与邻里关系，避免了搬迁带来的社会资本流失。居民可选择暂时外迁，待新楼竣工后回迁，既改善了居住条件，又维系了熟悉的生活环境。

民生改善：从“忧居”到“优居”的跨越

从民生视角看，原拆原建直击老旧小区的安全隐患与功能缺陷。根据中国建筑科学研究院2022年发布的《既有住宅安全性评估报告》，我国城镇住房中房龄超过30年的占比已达35%，其中约15%存在不同程度的结构安全隐患。

许多建于上世纪的住宅楼已出现结构老化、管线腐蚀、抗震不足等问题，通过重建可彻底消除隐患。同时，新建筑可增设电梯、改善通风采光、优化户型布局，并配套停车位与公共空间，切实提升居住品质。这种“就地升级”避免了保障房申请的长周期与区位错配，让居民以更低成本、更短时间实现居住改善。

经济账本：存量土地的价值再生

在经济层面，原拆原建激活了存量土地的价值再生。通过适度提高容积率与空间利用效率，可在原址容纳更多住户或配套功能，缓解城市中心区的住房压力。

根据清华大学建筑学院2023年发布的研究显示，采用“原拆原建”模式的城市更新项目，较传统开发方式可降低30%以上的综合成本，同时减少建筑垃圾产生量约60%。居民可通过分摊建设成本或引入社会资本参与，实现资金平衡；政府则减轻了安置补偿与新区开发的财政负担，形成多赢格局。此外，更新过程带动建筑、建材、设计等产业发展，注入经济活力。

治理创新：从“政府主导”到“居民主体”的转型

社会治理维度上，这一模式倡导“居民主体、协商共建”的更新机制。从意愿征询、方案制定到资金筹措、工程监督，居民需通过民主协商达成共识，这既是基层自治的实践，也是社区凝聚力的重塑。

以上海市虹口区春阳里项目为例，该项目通过“居民自愿、政府引导”的方式，实现了100%自主签约率（来源：上海市住建委2023年工作报告）。政府角色从主导者转为引导者与规范制定者，通过政策支持与技术标准保障更新过程的公平性与质量。

挑战与突破：制度创新与精细化管理

然而，原拆原建亦面临现实挑战。居民意见统一难、资金筹措压力大、过渡安置方案缺位等问题，均需通过制度创新与精细化管理破解。

成都市首创的“更新基金+公积金提取”模式、浙江省试点的“共有产权式更新”等创新举措，为破解资金难题提供了新思路。某些地区探索的“政府引导、居民自愿、市场参与”模式，通过标准化流程与金融工具支持，为规模化推广提供了借鉴。

归根结底，老旧住房自主更新并非单纯的物理空间改造，而是一次城市发展逻辑的转向：从增量扩张到存量提质，从自上而下的改造到自下而上的共建，从追求规模速度到注重人文关怀与可持续性。它提醒我们，城市更新不仅是楼宇的拔地而起，更是对既有生活脉络的尊重与延续。

在这场静默的城市更新革命中，我们看到的不仅是老宅变新楼，更是一种城市与人居关系的新范式——让居民成为家园重建的主角，让城市在记忆与未来之间找到平衡点。这或许正是城市化进入成熟阶段后，我们所期待的那份精细与温度。

来源：波士财经

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