在很多人眼里，步梯房已经是老破小的代名词，这种房子老化问题严重，水电管道漏水，墙壁开裂，等等…一系列问题已经越来越凸显了。

而如今，新住宅的普及，要品质，有品质，要得房率，有得房率，而且居住环境也更上档次，这种情况下，谁还愿意去买步梯房呢？

可是你还别说，最近我发现一个挺有意思的现象：有些大城市里的老步梯房，尤其是那种爬楼爬到腿软、冬冷夏热、常年被大家嫌弃的顶楼，居然还悄悄被人买走了。

这些被市场冷落了很多年的老房子，现在反而成了一些精明人眼里的“香饽饽”。

怎么会出现这种情况呢？深入了解之后不难发现，就因为俩字：便宜！

比如深圳的老破小，60多平米，挂牌价才200多万，相比同地段七八万一平米的房子，这价格太划算了。

其他城市情况也差不多，在吉林通化东街，有的步梯房80多平方米，挂牌价才10万块，还能再砍价。这价格放在五年前，根本想都不敢想。

而且，现在买房砍价空间也很大，尤其是顶楼，价格更是洼地中的洼地。

在上海，老小区步梯房顶楼比同栋楼三四层单价足足低了4000每平方米，百平米的房子省了40-50万，对于投资人来说，这个差价，就是利润空间。

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精明人为啥盯上步梯房顶楼？

1. 赌一个“拆”字，搏一把补偿款

老房子最让人心动的一点，就是拆迁！有内行人士透露，虽然步梯房顶楼住着不舒服，但拆迁补偿却都是按照面积计算，而不是按照楼层高低来赔。

有人算过一笔账，在上海花180万买1套40平米的顶楼老破小，一旦撞上拆迁，补偿款甚至能充到560多万，这回报率，比炒股炒期货刺激多了。

当然，拆迁现在也跟买彩票似的，虽说政策在放宽，住建部明确，2025年全面完成2000年以前建造的老小区改造，重点是三类房，即：预制板危房、核心区碍事的房、有安全隐患的房。

所以手里握着这类房的住户，现在很多都在等待风口。

2. 旧改提升居住价值，租金回报稳中有升

低价买入老婆小顶楼，即便等不到拆迁也没关系，旧改也能点石成金。这些老房子经过外立面刷新重做防水，水电管道更换、加装电梯以后，原本被人嫌弃的顶楼立马身价就蹭蹭涨上来了。

以上海为例，旧改后的老小区挂牌溢价率15%，租金也普遍涨了15%-20%，一套月租4000的顶楼房，年回报率接近3%，这个比存银行强太多了。

关键是步梯房的得房率也很高，公摊面积只有高楼电梯房的一半，而且价格还便宜30%左右，花低价钱买到更大面积的住宅，对于租客和买家来说，都是特别认同的。

3. 国家出手收房

进入到2025年以来，各地明显都在出售托底老房子，海南直接发文件，说要收购一些存量商品房做保障房、安置房。南京也在推行全款收房，连断供房和商铺都收，还配套退税、企业补贴等政策，最快30天就能完成置换。

政策一支持，市场就活络了，原本卖不掉的房子，因为有了“官方接盘”的可能，让投资人心里也跟着更踏实了。

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哪些步梯房，最抢手

1. 核心区的老破小，配套好才是王道

精明人不是什么老破小都收入囊中，他们先看中的是地段，房子老旧一点没关系，但是占地位置好，出门就是地铁，隔壁就是菜市场，学校医院3公里以内，这种配套成熟的老破小，不愁找不到租客，将来转手也更容易。

反观郊区那些新房，看着光鲜，但没有商业，没有地铁，吃住行都不方便，空置率居高不下，租金再高没人租也是白搭。

2. 低总价小户型，门槛低周转 快

总价几十万的房子成了预算不多的投资人首选，比如威海银滩度假房，因为产权清晰，无交付纠纷，吸引了不少外地买家去捡漏。山东拍卖的步梯2楼两居室，总价可控，三小时内，抢购人蹭蹭上涨。

这类房子投入少，即便短期套牢，压力也不大，万一将来拆迁或者旧改落地，那就是四“两拨千斤”，回报率翻倍都有可能。

3. 特殊楼层：顶楼风险高，但回报也可能更高

步梯房顶楼虽然爬楼辛苦，但价格优惠空间大，补偿预期高，成了很多“风投型”买家的目标。

但要注意：普通人买老破小来投资，风险其实不小。

①拆迁规划不确定性因素太大，如果现金流撑不到利好落地，房子有可能变成烫手的山芋。

②持有成本也不低，虽然买入便宜，但管道老化、墙壁渗水、电路隐患等等，这些问题维修起来就是无底洞。

③流动性差，买入以后着急用钱的话，可能降价也很难出手，

所以对于普通家庭，还是看看热闹就好了。

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