谈到买房，如果你是前三年的话，不管你搁哪个时间段买，到现在基本上都亏钱，亏多亏少的问题。

数据上看，百城二手房价已经连续跌了近40个月，接下来的情况该如何？

其实针对未来市场涨跌，网络上不少大佬们都有自己的预判，但要论权威的话，还得说王石。

当年他两次准确预判了房价走势，比如18年的时候，当大家还疯狂涌入市场买房囤房时，他却高喊“活下去”，

当初很多人对此不以为然，没想到现在回过头去看，他的判断已经得到验证。

如今，他又提出了三个关键点，怕是这次又准了！

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调整期远未结束

他认为这次楼市调整，至少会持续3-5年，这不是他凭空猜测，而是基于对日本和美国房地产历史周期研究之后得出的结论。

众所周知，这轮楼市调整具体来说应该是2021年底，如果按照大佬的说法，从这个时候算起，到现在已经调整了三年多，还未达到持续周期。

而且从市场的反馈来看，调整趋势还没结束。以二手房为例，刚刚公布的数据显示，百城二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%。二手住宅价格环比连跌41个月。

挂牌方面，深圳8月新增挂牌5989套，同比增长94%，上海新增挂牌1.55万套，环比增长16%，同比增长51%，挂牌量激增，可见业主的出售心态强烈，市场竞争压力加大，房价继续调整不可避免。

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房企将会迎来一轮大洗牌

王石预判，未来房企会迎来大洗牌，那些负债率太高的公司，可能会面临被兼并、重组甚至有的会出现破产；

而对于那些财务稳健的企业，才有机会存活下来。

这种情况在最近几年已经比较明显了，过去那些快速扩张债务压力巨大的房企，现在都面临着较大的风险，甚至有的已经陷入了破产的境地。

而且，经济学家黄奇帆也曾预言：“中国9万多家房企将缩减至2万家以内”。 未来，只有那些债务水平较低，融资渠道顺畅，流动性较好，以及能造出适合市场需求“好房子”的房企，将会得到更好的生存和发展。

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王石仍然看好房地产的长期发展

虽然楼市将不可避免地迎来一轮周期性的调整，房企也会面临压力，但王石表示，他对房地产行业的未来充满信心，认为市场会逐步回归健康的发展轨道，

而且，王石在研究了上世纪90年代日本房地产泡沫，以及08年美国次贷危机之后，就得出结论。我国房地产将会实现“软着陆”。

他的这些观点并不是随口说的，而是基于深入研究和历史经验，他花费了大量时间研究上世纪90年代日本房地产泡沫前后的历史，才得出这些结论。

当初日本和美国的房子泡沫破裂，都是两国政府主动刺破房地产泡沫所导致的。特别是日本央行是通过连续加息的方式，来刺破房地产泡沫的。

而我国政府对于当前房地产市场的调整，并没有主动去刺破，还出台了一系列的救市政策。比如，放开限购、降低房贷利率和首付比例、减免契税和增值税等。

所以他预测，未来国内房价大概率会“稳中有降”，通过时间换空间的方式来实现“软着陆”，把对经济带来的影响降到最低。

而且，他的判断也是有实绩支持的——比如2018年他提出“活下去”理念之后，万科就开始转型，谨慎拿地、降低负债、保持现金流，现在看来，这个选择是非常明智的。

.04

普通人要明白几点

对普通人来说，王石的预测也很有参考意义：

首先，不要指望房价快速回到历史高点。

王石预计，到2025年，房价更可能是“稳中有降”，通过时间换空间，慢慢消化泡沫。

其次，市场分化加剧

正如经济学家马光远说的，未来只有20%的城市、20%的房企、20%的楼盘值得投资，其他的住宅都将剩下居住属性。

比如那些人口持续流入有产业经济优势的城市，依然会维持房价的稳定甚至微涨。但那些库存压力大，人口持续外流的三四线，未来价格可能还会继续维持下行趋势。

所以，过去那种“闭眼买房都赚”的时代已经结束了。现在买房要更谨慎，尽量避开供给过剩的郊区和非核心区域。

王石还特别提到，我们的楼市受政策影响很大，这一点和日本不同。最近政策层面也在不断出台利好，鼓励刚需买房，降低市场压力。

比如，住建部已经把“让房地产市场止跌回稳”列为2025年的重点任务。未来政策层面还可能会进一步放松限购、降低房贷利率、首付和税费等。

写在最后

总体来说，王石等多位大佬的看法基本相似，经过如果买房是自己住，别错过超低成本机会，尤其是一线城市的核心地段，好房子将来保值增值潜力更大。

但买方一定要衡量自己的经济实力，不要盲目加杠杆，在评估以后的还贷能力，最好保守一点，月供控制在每月收入的35%以内，并且，完房以后，手上预留24个月的流动资金，

比如你每月还贷6000，那么，流动资金起码得预留6000×24=144000元，这样你就有足够的底气应对不确定性，避免因降薪失业导致陷入断供风险。

如果你手上还拿着几套空置房，等着房价飙涨，那么劝你洗洗睡吧，别再幻想房价短期内能够回到历史高峰，就目前的局势，最好重新评估资产配置，

那些品质差，郊区的房子以后人都没有，谁去接手？还不如该抛则抛，转换成核心区优质资产，这种优质房，现在出租能产生不错的现金流，将来出售还能带来更高的资本利得。

（文中图片来源于网络，侵删）

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