当年曹德旺聊起房地产的未来，不少人都觉得他在说胡话，还嘲笑他不懂行情。可现在回头一看才发现，在房地产这件事上，他反倒看得最透彻！

现在市面上那些二三十层的高层住宅，问题是越来越多了。二手房挂出来的数量越来越多，价格却一个劲往下掉，看得人心里没底。

为啥现在大家都不待见高层住宅了？到了2026年，房地产又会迎来哪5大转折？这些问题，不少人都在琢磨，心里也难免犯嘀咕。

高层住宅不再是人们的首选

其实高层住宅不受欢迎，早有苗头了，从日常小事里就能看出来。

2025年底，住建部联合消防救援局搞了次专项检查，一下子查出了高层住宅的不少安全隐患。

有人私占消防通道堆东西，有人把电动车推进楼充电，还有人私自改燃气管道，这些违规操作特别多。

就说2025年，全国就出了好几起高层火灾。浙江杭州有个28层的小区，就因为有人在楼道堆杂物，火灾的时候耽误了救援，两个老人受了伤，最后住户还赔了8.7万元。

除此之外，住高层的成本也越来越高，物业费、电梯维修费一年比一年贵。

那些老点儿的高层小区，维修基金早就不够用了，再加上空房子越来越多，好多高层住宅都成了“食之无味、弃之可惜”的累赘。

曹德旺早年间就把话说透了：“房子不过是砖头水泥堆起来的，不可能一直升值。”现在再看，这话在全国都应验了。

眼看着2026年“十五五”规划要开局，房地产市场“买了就涨”的普涨时代彻底过去了。

接下来，市场会迎来5个关键的转折，每一个都和家家户户的资产安全息息相关。

2026年房地产的五大变动

第一大转折：不同城市楼市差距越拉越大，一线、强二线城市和三四线城市彻底“冰火两重天”。以前那种“不管买哪儿的房都能升值”的日子，早就一去不复返了。

到了2026年，不同城市的楼市差距会变得更大。

像北京、上海这种一线城市，还有杭州、成都这种实力强的二线城市，靠着源源不断的人口流入和扎实的产业基础，房价还能稳住。

2025年深圳一年就多了将近50万人，杭州、成都也各多了20多万人。人多了，买房的需求自然就多了，这些城市的中心板块房价，大概率会有3%-5%的合理回升。

可三四线城市的情况就完全不一样了，正慢慢陷入“房子卖不出去、租不出去”的困境。

2025年，全国三四线城市一共走了312万人，房子库存多得卖不完。

瑞银机构预测，2026年这些城市的房价可能还要再跌10%。

现在不少三四线城市都出现了“鹤岗化”的情况，曹德旺的家乡福清就是个例子，当地房价从以前的一万多一平米，跌到了几千块，好多房子空着也没人买。

这种差距不是暂时的，而是人口和产业选择的结果，以后三四线城市手里多余的房子，想卖掉会越来越难。

第二大转折：买房需求变了样，改善住房成主流，老破小刚需房没人要。

现在大家买房的需求，和以前比已经完全不一样了。2020年的时候，想换套大点、好点房子的改善需求，只占35%。

到了2025年，这个比例已经涨到了55%；预计2026年还能突破60%。

现在最常见的就是“卖了老房换新房”的置换需求，成了楼市的主力。

像90-144平米的品质户型，既舒服又能满足日常需求，不管是卖掉还是保值都靠谱。

北京、上海这些城市里，价格稍高的改善型楼盘卖得都不错，120平米以上的大户型成交量也一直在涨。

反观那些三四线城市的老刚需房、远郊的概念房，早就成了市场上的“没人要的货”。

尤其是那些房龄超过20年的老破小，还有没什么好配套的刚需房，不仅别想升值，价格还得往下压，有的房子就算降价40%，照样卖不出去，成了家里有多套房的人的大负担。

第三大转折：高层住宅越来越不值钱，低密洋房成了“香饽饽”。

那些二三十层的高层住宅，现在是越来越没市场了。尤其是现在“房屋养老金”“房屋体检”这些制度都在慢慢推广开来，老高层的维修成本还得往上涨。

和高层住宅比起来，多层洋房、低密住宅就不一样了。这些房子住起来舒服，安全隐患少，维修成本也低，现在已经成了市场上的抢手货。

第四大转折：养房成本越来越高，多套房从“赚钱的资产”变成“赔钱的负债”。

曹德旺之前反复提醒大家注意“养房成本”，这个问题到2026年会更突出。首先就是房租降了，2025年全国租房市场的房租，平均降了10%-15%，空房子却越来越多，空置率涨到了25%。

想靠收房租来覆盖物业费、房贷，现在是越来越难了。

更让人担心的是，买房卖房的税费压力也在变大。

从2026年1月1日起，个人买了不到2年就卖掉的房子，增值税税率从5%降到了3%，虽然短期来看卖房子的成本低了点，但长远来看，房产税试点范围扩大的可能性越来越大，手里有多套房的人，要交的税只会更多。

对于那些在三四线城市手里有多套房的人来说，以后每年养房的成本，可能要占到房子估值的3%-5%。

本来房价就在跌，再加上这些成本，房子就成了“吞钱的黑洞”。

第五大转折：政策调控更精准，只“稳楼市”不“抬房价”，重点稳大家的预期。

2026年的房地产政策，不会再像以前那样全面刺激了，而是精准发力，稳定大家对楼市的预期。

2026年元旦的时候，《求是》杂志发表了评论员文章，明确说“政策要一次性给到位，不能一点点慢慢加”，能看出来稳定房地产市场的紧迫性。

具体来看，北京已经调整了限购政策，降低了非北京户口买房的社保缴纳年限，还支持多孩家庭多买一套房；财政部也下调了二手房交易的增值税税率。

这些政策的目的，都是为了让存量房子能流动起来，帮有真实买房需求的人买到房。

那么，面对这五大转折，普通家庭该怎么应对呢？

曹德旺早就给出了答案：赶紧把手里多余的房子处理掉，优化家里的资产。

2026年可能是处理多余房子的关键时机，具体要遵循“抛弱留强”的原则：在三四线城市买的投资房、房龄超过20年的老破小、远郊的概念房，就算稍微亏点钱，也得果断卖掉。

一线城市、强二线城市市中心的次新改善房，还有配套齐全的优质房源，可以长期持有，这些房子才是家里财富的“压舱石”。