美国抵押贷款利率低于52周平均水平！还会再降？市场要多久回温

最近看美国房地产的数据，感觉市场确实在变，不少人问这波降温会到哪一步，上周抵押贷款利率降了，已经低于52周平均水平，卖家开始降挂牌价，活跃房源也跟着多了。

洲际交易所公司ICE的报告显示，美国有抵押的住宅房产净值达到17.6万亿美元，创了历史新高，而且房屋贷款拖欠率快到34年来的最低水平。

卖家手里有钱，没被逼着卖房，自然不会恐慌降价甩卖，但不同地方分化特别明显，不是一刀切的冷或热。

9月末标普凯斯-席勒指数显示，7月美国整体房价同比涨1.7%，但城市间差太多，纽约、芝加哥、克利夫兰涨得最猛，分别涨6.4%、6.2%和4.5%。

这背后其实是补涨和回调的逻辑，近2年东北部的纽约、新泽西、波士顿，还有中西部的芝加哥这些地方，房价涨得好是因为疫情期间涨太慢，现在在补涨。

而南部的坦帕、达拉斯，西部加州部分城市，疫情时涨太疯，现在进入调整期，主要调整的就是佛罗里达和得州的部分地区。

市场平衡的迹象也很明显。Realtor.com2025年9月的报告说，自2024年起市场更均衡了，待售房供应量连续23个月增长，还连续5个月保持超100万套活跃房源。

9月近20%的房源在降价，35万到50万美元这个价位的房主最愿意降，房屋上市时间中位数到了62天，比去年多7天，比8月多2天，买家选择确实多了。

未来核心是利率和供需，房贷利率是关键变量，它主要受美联储联邦基金利率和10年期国债收益率影响，美联储9月17日重新开启了降息周期，之前因为关税战断了半年多。

目前利率已经降下来了，房地美数据显示，截至10月3日，30年期固定房贷利率6.34%，而ICE的数据说9月中旬平均是6.26%，已经从7%降到6.35%，是近一年低点。

利率降了，负担能力就上来了，ICE10月报告说现在住房负担能力是两年半最佳，每月本利支付2148美元，占家庭月收入30%，虽然比长期均值高5个点，但比去年底好多了。

有人预测2026年房贷利率会到5%至6%区间，这对市场绝对是利好，需求一释放，房价涨幅可能重回5%至10%。

而且供需缺口还在，现在库存量只有4.7个月销售量，低于6个月的平衡点，Zillow分析说住房短缺还有470万套，是历史最高，建房只能防缺口扩大，没法缩小。

不过10月1日美国联邦政府因为两党没谈拢临时预算案停摆了，业界担心要是停摆持续，对楼市会有不利影响。

现在美国楼市是温和调整，地域分化明显，卖家有底气，利率在往下走，长期供需又偏紧，只要短期没大意外，这波降温大概率不会太剧烈，后续随着利率下降，回暖的可能性很大。