前言

2018年马云预言"房价如葱"时无人相信，2025年却成了现实。

鹤岗五万块能买77平米，阿里却豪掷六十六亿买下香港整层写字楼，数字的背后，是中国房地产市场的两极分化。

这种分化为何如此极端？未来会如何发展？

编辑：阿冰啊

五万全款买楼VS六十六亿抢购一层，极端分化揭示市场新常态

2019年那篇《五万块在鹤岗安家》的帖子火遍全网，戳中了无数年轻人的痛点，当年全国城镇房价均价已达四五千一平，重点城市更是突破了万元大关。

北上广连个阳台都买不起的钱，居然能在鹤岗全款买套房，这样的反差让网友直呼"魔幻"，帖子主角李海的购房经历更具有代表性，他买的是一套77平米的六层顶楼。

算上各种中介费、过户费等所有开支，总共才花了五万八，这个价格在很多城市连个厕所都买不起。

鹤岗是黑龙江省地级市，曾经是东北的能源城市，随着煤炭业发展起来，但是随着煤炭行业整顿、资源逐渐枯竭、就业机会锐减，年轻人口持续外流。

如今的鹤岗，居住着不少"数字游民"，他们来自五湖四海，靠着网上兼职、淘宝开店等远程工作谋生。

另一端，阿里和蚂蚁集团一起砸下66亿人民币，买下了香港铜锣湾壹号中心的13层楼，消息一出瞬间引爆市场，很多人都不解：当年马云说未来房价会跟大葱一个价。

现如今自己的公司反倒花大价钱买楼，这不是自相矛盾吗？其实这笔交易并非简单的"买楼"，而是一场精准的战略布局，这栋写字楼前身是运营了四十多年的香港怡东酒店。

2019年拆除后重建，成了24层的甲级写字楼，整体估价约为140亿港元，阿里现在花一半的钱，不仅拿下了最高的13层，还得了50个停车位和屋顶命名权。

总面积超30万平方英尺，而且这栋楼的位置很好，它在锣湾最核心的位置，紧邻地铁站、交通便利，而且还能直接看到维多利亚海景，对于同样的条件。

这个价钱堪比大葱价了，现在香港的写字楼正处于调整期，很多优质房源都在降价，这时候入手再合适不过，而且阿里在香港的业务有很多，从电商到云计算再到支付。

一直想要拓宽业务，而拓宽业务就需要地方，买楼可比长期租楼划算多了，更重要的是，香港是重要的经济枢纽，有稳定的生态产业链和各种各样的人才。

在这里设总部，不管是对接海外客户还是吸引全球人才，都再便利不过，阿里这笔看似"反常态"的投资，实则早有预判，2026年"十五五"启动后。

房地产将要迎来的全方位大变革，这才是他出手的关键，市场的分化已经成为新常态。

分化背后的效率逻辑，产业空心化撕裂城市价值

为什么现在楼市会出现如此悬殊的分化？根本原因在于支撑房价的逻辑彻底变了，以前房价能往上走，靠的是全民信仰"房子永远涨"，只要大家心里有这根弦。

哪怕空城计也能奏效，现在不行了，房子要涨价必须有真金白银的产业支撑，还得有年轻人愿意留下来，把城市活起来，深圳就是活生生的例子。

今年八月，二手房成交还能稳定在4000套以上，核心区房价逼近6万元且稳中有升，靠的就是华为、腾讯这些企业的灯火通明写字楼，还有源源不断愿意扎根、燃烧青春的年轻人。

相比之下，三四线城市就完全不一样了，像某些人口净流出超过300万的城市，年轻人毕业就跑，产业空洞，房子越盖越多，留下的"鬼屋"越来越多。

价格只能不断下调，这种分化不仅在城市之间显现，也渗入了同一座城市的肌理，北京西城区的学区房，因为教育资源不可替代，即便市场波动，它依旧坚挺如石头。

但远郊区就惨多了，没有地铁、医院和超市支撑，交通又不便，开发商即便打骨折出售或者送装修，也难吸引买家，市场用最直接的方式告诉大家。

没有价值支撑的房子，最终只能回归建筑成本，甚至低于成本，这就是效率的残酷选择，更重要的是这还只是开始，2026年的楼市还会迎来供给侧的"降维打击"。

过去那个只要是个"盒子"，就能卖出去的火柴盒时代，已经彻底过去了，现在的购房者眼光毒辣，比任何时候都挑剔，他们看重的不再是房子的表面。

而是城市能提供的产业、教育、交通和生活便利，谁能抓住这些核心价值点，谁就能在楼市分化中站稳脚跟，谁忽略了就只能被市场无情淘汰。

产业空心化像抽走城市的血液，没有产业支撑的城市注定失去活力，年轻人用脚投票，哪里有工作机会就往哪里去，这种人口流动决定了城市的基本面。

政策制定者必须正视这种分化，不能用一刀切的手段去解决结构性的问题，技术标准的提升更是加速了分化进程，新的住宅规范要求层高最低得够3米。

四层及往上的住宅，必须配电梯，电梯轿厢还得够大，得能稳稳放下一台急救用的担架，这些标准对老旧小区是致命打击，但对新建项目却是价值保障，分化正在走向极致。

这就是效率驱动的必然结果，市场正在奖励有效率的城市和产品，惩罚那些没有竞争力的城市和房产，这种分化不是异常，而是新常态的确立。

居住价值理性回归，2026年楼市新范式确立

2026年"十五五"即将启动，我国房地产市场正在面临彻头彻尾的改头换面，马云当年的预判正在逐一实现，房价将迎来三大转变，但这个转变不是简单的涨跌判断。

而是整个行业范式的重塑，是价值观的根本性转变，房子正在回归它的本质属性，那就是居住，而不是投资，这个转变虽然痛苦，但是必要的。

只有这样才能让房地产走上健康可持续的发展道路，让真正有住房需求的人买得起房，让真正有改善需求的人换得起房，让房地产市场不再成为投机工具。

而是成为满足人民群众美好生活需要的重要载体，这种转变体现了"房子是用来住的"这一核心价值观的政策落地。

2026年的楼市分化将是常态，"十五五"政策从多方面发力，既稳定房价降风险，又适配不同需求，马云的预言也并非绝对涨跌。

重点是楼市正往理性、适配民生的方向转变，这种理性回归将重塑整个行业的生态，开发商必须从单纯的"卖房子"转向"卖服务"，从追求规模转向追求质量。

购房者必须从"追涨杀跌"转向"理性选择"，从关注价格转向关注品质，政府必须从"一刀切调控"转向"精准化管理"，从应对市场转向引导市场。

这种转变是全方位的，是系统性的，是不可逆转的，居住价值正在成为核心评判标准，不是房子值多少钱，而是房子能提供什么样的居住体验，这种价值重估将深刻影响未来的市场格局。

对于刚需买房的人来说，逻辑要换：现房优先，次新房优先，老破小避开，有多套房的人，远郊盘割肉，核心资产置换，简单一句话，能真正满足居住需求。

位置好、品质过硬的房子，才可能在未来跑赢时间和通胀，成为真正的硬通货，这就是新范式下的生存法则，适应这个新范式的将获得成功，拒绝改变的将被淘汰。

2026年的中国楼市，不再是一块同涨同跌的面，而是一张高度分层的立体网，识别层级，匹配需求，才是更稳的做法，最后把话掰开说清楚。

房子不再是闭眼买就涨，而是跟着人口、品质与政策走，理解这三点，能避免把"葱"当宝，也能在理性中找到家的坐标，楼市的热褪下去了。

家的价值正在被重新打磨，这恰恰是重建信心的起点，也是新范式的确立，对于普通家庭而言，这并非坏消息，靠房子暴富的门关上了。

但靠理性改善生活的窗开了，改善三口或四口之家的居住品质，把孩子的成长、父母的起居与自己的通勤合在一张图里，胜过在没有基本面的城市里赌一把翻倍。

选错城市是亏钱，选错产品是亏生活，这两样都亏不起，这就是新常态下的理性选择，马云的预言像是一个寓言，揭示了泡沫退去后的真相，却没能穷尽中国广阔地域上的复杂图景。

2026年，我们面对的不再是一个同涨同跌的房地产市场，而是一个高度折叠的空间，对于普通人来说，这或许是一个最坏的时代，因为想靠买房暴富的门彻底关上了。

但这也就是一个最好的时代，对于真正的刚需和改善族而言，政策的窗口期已经打开，楼市的狂热虽然退去，但关于"家"的价值，正在理性和分化中经历着涅槃重塑。

结语

分化不是问题，而是效率的体现；精准不是限制，而是进步的标志。

2026年的中国楼市，将从混沌走向清晰，从投机走向理性，从同质走向精准。

在这个新时代，你会选择安于现状，还是主动适应新的规则？