次贷危机重磅信号，再次重返美国？20年来最大，全美缺房400万套

一直以来，西方财经媒体和一些官员攻击中国经济最重要的点就是中国的房地产市场问题。

前不久美国财政部部长贝森特，在接受媒体采访的时候，向记者说，中国经济最大的问题是房地产市场如何如何。

但是现在回过头来看，全球的房地产市场之中，最危险的却是美国的房地产市场，现如今美国房地产市场的危险程度已经超越了2008年。

财长放风：特朗普可能在秋季宣布全国住房紧急状态。这是否意味着一场巨大的金融风暴酝酿在美国登陆？这一次特朗普有什么办法化解这一场危机？

市场警报，CMBS违约率破纪录

根据美国银行业的数据显示，2025年8月份的美国的办公楼抵押办公楼商业抵押贷款支持证券（CMBS）拖欠率飙升62个基点。

达到创纪下的 11.7%，这比例是非常危险的。

还值得注意的事，多户房屋住宅的CMBS拖欠率飙升到了71个基点，比率达到了6.86%，是9年以来的最高的水平。

回溯历史数据显示，CMBS比2008年后的10.7%峰值还高出一个百分点。 自2022年12月以来，CMBS拖欠率上升了10个百分点以上。

违约率飙升的背后，是商业地产特别是办公楼市场面临的巨大压力。

之前美国办公楼数据不佳，一些财经媒体和经济学家，解释为疫情后远程办公的常态化，让办公楼需求持续疲软。

但是现如今时间已经过去了4年的时间了，影响已经不存在，但是美国商住地产的数据还是非常的差。

截至2024年第一季度末，美国办公楼空置率已达19.8%的历史高点。

同时，高利率环境又给商业地产估值带来沉重打击。自2021年末至2024年5月，

美国办公楼价格累计下跌超过30%。

紧急状态，白宫的政治豪赌？

面对不断恶化的住房和商业地产市场，特朗普政府似乎坐不住了。美国财政部长斯科特·贝森特透露，总统特朗普​​可能于今年秋季宣布“全国住房紧急状态”​​。

这将是自2008年房地产泡沫破裂导致美国陷入金融危机以来，首次宣布与住房相关的国家紧急状态。

宣布国家紧急状态可不是小事。根据1976年《国家紧急状态法》，总统可以借此绕过国会采取一系列行动，行使法律规定的137项紧急权力。

特朗普在第二任期内已宣布过九次国家紧急状态，主要涉及移民和贸易问题。此举也引发了不少批评，有人指责特朗普存在“行政越权”。

住房负担能力将成为2026年中期选举前的关键议题。

贝森特拒绝透露特朗普可能采取的具体行动，但表示政府官员正在研究如何规范地方建筑和分区法规，并降低交易成本。

现如今，特朗普又在计划着要美国进入国家紧急状态，本质上想通过破除权利壁垒，直接影响美联储的货币政策对美国房地产市场的影响。

美联储的高利率，十分不利于美国房地产市场的平稳发展，如果他不紧急采取行动，极有可能输掉更多的支持率。

危机深处，全美缺房400万套

美国住房危机的根源很深。过去二十年间，持续的住房供应短缺不断推动危机演变，2008年金融危机更使情况雪上加霜，此后房屋建设量始终未能恢复。

据估算，全美目前住房缺口高达约400万套，其中大纽约和洛杉矶地区的短缺现象最为严重。

新冠疫情后危机进一步加剧，推高了租金价格，随后为抑制通胀又出现利率上涨。疫情还导致劳动力短缺和供应链中断，使得建筑成本大幅上升。

2020年至2023年间，美国中等价位住宅的月供上涨了59%。哈佛大学住房联合研究中心常务董事克里斯·赫伯特指出：“如今在全美范围内，像波士顿等地的房价已达到收入的五倍……而在加州的高成本市场，这一数字更是收入的十倍。”

美国居民债务规模已创新高​，信用卡违约率攀升至6%（如Capital One等机构数据所示），房贷、车贷违约率也在提高。

高盛集团此前已发布预警，将美国杠杆贷款和垃圾债券的违约率预测大幅上调。

预测杠杆贷款违约率将从3.5%上调至8%，垃圾债券违约率从3%上调至5%​​。

当前情况与2008年次贷危机有相似之处：债务违约风险集中、市场流动性收紧。但也有差异点：当前银行体系资本充足，监管更严格，系统性风险相对可控。

2022年第四季度，美国家庭债务总额增长2.4%，总计增加3940亿美元，为20年来最大名义增幅，总债务达到创纪录的16.9万亿美元。

在目前的债务余额中，房贷占比已上升到了71%，绝对量超过了2008年次贷危机的水平。

美国标准普尔房价指数已连续6个月下跌，下跌速度及幅度均超过次贷危机时的水平。截至2022年第三季度末，约有45万购房者贷款超过房屋价值。

一直以来，国内的一些经济学家和国外的财经媒体和政客们，以中国的房地产市场的需求量下滑来攻击中国的经济增长不能持续。

但是现如今一些数据正在表明，在房地产领域，风险最大的还是美国。如果美联储不降息，一场更大规模的金融危机会在美国房地产市场和金融市场登录。